כרמים קפיטל על מישורים: "פוטנציאל תוספת ערך עצום; משקפת פרמיה של 80% על מחיר השוק"

בשבוע שעבר חברת מישורים, בעלת השליטה בסקייליין (59%) הודיעה על השלמת גיוס הון בהיקף של כ - 26.7 מיליון דולר קנדי לסקייליין. העסקה משקפת ל-Skyline שווי של 150 מליון דולר (לפני הכסף) שהיה אף גבוה מהערכתנו הקודמת (להרחבה בנושא). צורי אילן, אנליסט מכרמים קפיטל, שסקר את החברה ממשיך להמליץ על קנייה ומעלה את מחיר היעד ל-17.7 שקל המשקף פרמיה של 80% על מחיר השוק.

לדבריו, "עדכון הערכת השווי של החברה עדכון הערכת השווי באה בעקבות התפתחויות חיוביות נוספות בחברת הבת Skyline, במיוחד לאחר ההקצאה הפרטית אשר להערכתנו מקפיצה את החברה עוד שלב משמעותי ומקדמת אותה לקראת מהלך גדול נוסף. פוטנציאל תוספת ערך עצום לשנים הבאות. בהתאם לאסטרטגיה ש-Skyline אימצה לעצמה, רכישת הנכסים בשנים האחרונות הינם בעלי פוטנציאל השבחה אדיר שבהערכה שמרנית מסתכם להערכתנו בתוספת של כ- 138 מליון דולר לפחות."

"אנו באים ומדגישים כי למרות אי הוודאות השוררת בשווקים היום, קנדה נחשבת לאחת מהמדינות היציבות בעולם מבחינה כלכלית כך שפעילותה המדודה של החברה מתמקדת בשתי כלכלות יציבות."

הנכסים שביידי החברה:

King Edward (מוחזק 17%) מלון היוקרה נרכש יחד עם קבוצת משקיעים מוסדיים במחיר מציאה. בטווח של חודשים ספורים בלבד הצליחה החברה להשביח ולמכור שטחים שלא נוצלו במלון ברווח כולל של 24 מליון דולר שיוכר בדוחות כבר במחצית הראשונה של 2012. משמעות העסקה היא החזר מהיר של כ-50% מההון המושקע וזאת מבלי לקחת בחשבון את הגידול בתזרים הנובע מהפעילות המלונאית (NOI) שצפוי בשנים הקרובות. הנכס רשום בעלות מופחתת במאזן.

Deerhurst Resort בינואר 2011 השלימה החברה את רכישת אתר הנופש במחיר כולל של 27 מיליון דולר. על פי התכנון, שלב א' הכולל 120 יח"ד, נמכרו במלואן בתמורה לכ-19.2 מיליון דולר כאשר הרווח התזרימי מוערך בכ- 13 מיליון דולר ויוכר בחלקו כבר השנה. שלבים ב' ו- ג' הכוללים מכירה של 245 יח"ד למעשה כבר החלו ולהערכת החברה מכירתן תסתיים עד סוף שנת 2012. החברה תרשום רווח תזרימי נוסף של כ 30 מליון $ בגין מכירות אלה בשנתיים הבאות.

Horseshoe valley בנכס זה קיים פוטנציאל השבחה גבוה, וזאת מעבר לצמיחה הפנימית של תחום האירוח והמלונאות הקיים שכבר במגמת עלייה משמעותית מתחילת השנה. לחברה שני פרויקטים בטווח הקצר. פרויקט מכירה של 40 יח"ד קונדומיניום מוכנות לאחר שיפוץ במחיר ממוצע של 300 אלף דולר ליח"ד אשר יניבו לחברה רווח תזרימי של 8 מליון דולר ויוכרו מייד בעת המכירה. ופרויקט נוסף של 112 יח"ד שלמעשה כבר שיווקם החל. סה"כ הרווח התזרימי ממכירת דירות אלו צפוי להיות למעלה מכ -11 מליון דולר כאשר הוא יוכר במשך השנתיים הבאות.

Port McNicoll - הקרקע נרכשה במחיר של כ-8 מיליון דולר בלבד ב-2007 עם זכויות בנייה למגורים, מסחר ומלונאות. הנהלת החברה הצליחה להשביח את הקרקע ולהגדיל את זכויות הבניה מכ-650 לכ 1,512 יח"ד בנוסף להגדלת הזכויות בתחום המלונאות והמסחר. ההון העצמי המושקע בפרויקט הוחזר כבר במכירה של 5% מהשטח הפוטנציאלי בפרויקט, ובכך נסללה הדרך לשלב השני המשמעותי יותר שהינו בעל ערך עתידי גבוה בכל שיטה והערכת שווי קיימת, ואף בשיעורי היוון גבוהים של 16%-25% שבהם נקטנו. לאחרונה החלה החברה בתכנון מתקדם בהקמת המרינה והמרכז המסחרי אשר סביבו תוקם כל העיירה.

Skyline Tower- באפריל 2011 חתמה החברה על הסכם למכירת הקרקע ב-Temperance 66 בכ-140.4 מיליון שקל. לאחר החזר משכנתא בהיקף של כ-13 מיליון דולר, העודף התזרימי הצפוי לחברה מסתכם בכ-94 מיליון שקל. זוהי הוכחה נוספת ליכולת ההשבחה של החברה שלא באה לידי ביטוי בערך המניה. יש לציין כי בעקבות הקצאת מניות למוסדיים, יתכן ומכירת הקרקע תדחה בשלב זה.

פעילות נכסים מניבים בישראל- החברה מנהלת נכסים מניבים בישראל בשווי הוגן של כ- 168 מיליון שקל כאשר ה-NOI המיוחס לחברה הסתכם בכ 12.3 מיליון שקל בשנת 2010. למרות המשך הגידול בשיעור התפוסה והתחזית לעלייה בתזרים לכ- 13.8 מליון שקל לשנת 2011 אנו חושבים שהנכסים מתומחרים באופן מלא בשיעור היוון של 9% - 8% על ה- NOI.