המחדל המתמשך: "תשכחו מבניית דיור להשכרה, זה לא יקרה כשהאג"חים עדיפים"
מצוקת הדיור בישראל אשר הובילה למחאה החברתית הגדולה נובעת לא רק מהמחסור בדירות לרכישה, אלא גם מהסדרה לקויה של שוק שכירויות ראוי.
דו"ח ועדת טרכטנברג אשר פורסם ב-26 בספטמבר הציע להנחות את מוסדות התכנון להחיל ייעוד של שכירות ארוכת טווח בכל תכנית גדולה למגורים ולנקוט בשורה של צעדים - בתחום הקרקע, התכנון, המיסוי ובתחום מערכת היחסים שבין השוכר והמשכיר - על מנת להבטיח את התפתחותו המהירה של שוק זה בישראל.
לפי המסקנות, על מינהל מקרקעי ישראל לשווק קרקעות בייעוד מגורים להשכרה לטווח של 20 שנה כאשר הזוכה במכרז יתחייב בחוזה שלא למכור את הדירות מתוך הפרוייקט אלא להשכירן לתקופות הזמן האמורות. היזם יוכל למכור את הפרוייקט ובלבד שהתנאי של חובת השכרת כלל הדירות לטווח ארוך יישמר. בנוסף, במכרזי קרקע לדיור להשכרה לטווח ארוך לא ייקבע מחיר מינימום לזכייה, באופן שערך הקרקע יסבסד את הקמת הדירות להשכרה.
2,000 דירות להשכרה תוך שנה?
כדי שמשקיעים משוק ההון ייכנסו לשוק השכירויות, הוצע בדו"ח לפעול לתיקון עיוותי המס שבין משקיע פרטי למשקיע המוסדי והקונצרני, לפטור את הגופים המוסדיים ממס על הכנסות שוטפות משכר הדירה למגורים ולהסיר את המגבלות והחסמים של הגופים המוסדיים ברכישת קרנות להשקעה במקרקעין לעניין השקעתם בבניינים להשכרה למגורים, דבר שיפחית את כלל המיסוי על הגופים המוסדיים אשר ישקיעו בדרך זאת. מוצע לפעול לקידומם, בתוך שנה, של מכרזי קרקע להשכרה לטווח ארוך בהיקף של כ- 2,000 יח"ד וכי על הממשלה להציב יעד של כ-30 אלף יח"ד בסך הכול.
המסקנות שכאמור התפרסמו רק לפני חודש וחצי נתקלו בהוראת השעה עליה חתם רק בתחילת השנה שר האוצר בכדי לצמצם את רכישת הדירות על ידי משקיעים ולעודד אותם למכור את נכסיהם. לצורך צינון המחירים בשוק הנדל"ן, הוכבד המס על רכישת דירה שנייה לפי שלוש מדרגות: מס בשיעור 5% על רכישה בסכום של עד מיליון שקל, 6% על החלק שבין מיליון לשלושה מיליון שקל ו-7% על כל סכום שמעבר לשלושה מיליון שקל. צעד זה אומנם פועל להורדת הכדאיות של משקיעים לרכוש דירות לצורך השגת רווח על עליית מחירי הנדל"ן אך מנגד צפוי להביא בסופו של דבר להחרפת המחסור החמור בדירות להשכרה ולעלייה משמעותית בשכר הדירה.
"מי שיורש דירה מהסבתא קובע את מחיר השוק"
עורך הדין רם א. גמליאל, העוסק בתחום הנדל"ן, מסביר כי לא מאפשרים מבחינה פרקטית להקים מיזמי שכירות רחבי היקף. לדבריו, בתחום המסחרי המצב מאוד פשוט, כל היזמים מתחילים באותה הנקודה הראשונית והבסיסית ומי שמקים פרויקטים בהיקפים גדולים זוכה ביתרון משמעותי. "אם יש לי חנות אחת להשכרה אני מודע לכך שלא אוכל להשכירה ביותר ממחיר השוק, בניגוד למצב במרכז קניות מבוקש בו לגודל יש יתרון. מנגד, בתחום הדיור, מי שקובע את מחיר השוק הם השחקנים המזדמנים, בעלי דירה שירשו מהסבתא או יחידים שרכשו דירה להשקעה. עבור דירה אחת הם לא צריכים לשלם מס כלל, וגם כשמשלמים מס עבור דירה שנייה או שלישית הוא יותר נמוך מהמס שמשולם עבור עסק של השכרת דירות."
"מחירי השכירות מול ההקמה בארץ סבירים", מציין גמליאל, "אולם כחברה להשכרת דירות אאלץ לשם מס חברות של 25% וכדי להרוויח אצטרך לבקש שכר דירה גבוה בהרבה ממה שיבקש השוכר המזדמן. כדי להתחרות בשחקנים המזדמנים כרבע מהשוק יהיה צריך להיות בניהולן של חברות ניהול נכסים, אבל כרגע, כשיש מעט מאוד שחקנים בתחום, לא ניתן להגיע לכדאיות כלכלית. כשבוחנים את מיסוי המקרקעין ועלות הכסף בארץ מגיעים למסקנה שעדיף לקנות אג"ח ממשלתי, אף אחד לא יעז לבנות דירות להשכרה."
"הבעיה תיפתר כשהיזם הראשון ייבנה"
גמליאל מציין כי גם אי קיומה של תרבות שכירות ארוכת מועד פוגעת בכדאיות הכלכלית. "אובדן ההכנסה מהשכרה קצרת טווח הוא עצום- בכל פעם שמסתיים חוזה צריך לחפש שוכר חדש והדירה נותרת ריקה, לעיתים אפילו חודש, על כל 7 שנות שכירות יש להפחית שנה הפסד של שכר דירה. באירופה אנשים שוכרים דירות לתקופות של לפחות 5 עד 10 שנים וההפסד נמוך בהרבה."
- 8.יהודה 08/11/2011 09:28הגב לתגובה זויזם עם עשר מיליון שקל אמנם יכול לקבל 3.5% באג" ח, אבל יכול לבנות לגייס מהבנק עוד 50 מיליון, ולקבל תשואה של 5-6% על 60 מיליון, מה גם שתשואות האג" ח עוברות טלטלה, והשכירות עולה ועולה
- 7.שחר 08/11/2011 09:21הגב לתגובה זוהמדינה לא היתה קמה.עדיף שפרופסורים ישארו באוניברסיטה ולא יבלבלו לנו את המוח.
- 6.ש.מ 08/11/2011 08:10הגב לתגובה זוולמכור אותם למרבה במחיר. ברגע שהמדינה לא תרוויח מאות אלפים על יחידת קרקע גם מחירי הדיור ירדו וגם יהיה כדאי לבנות להשכרה(היזם יראה תשואה גבוהה יותר)
- 5.ולא רוצים חינוך חובה 08/11/2011 08:09הגב לתגובה זוילד בן 3 לא צריך לגדול בספרטה. זה לא דאגה לילדים אלא דאגה לעבדים החדשים שיצאו לעבוד למולך! ורצוי בשכר מינימום. ילד בן 3 לא צריך לגדול בגן עם אוכל בלי בשר ואוכל מלוכלך ולחטוף כל הזמן מחלות. ועוד בתור חובה!!!! העשירים ישאירו את הנסיך בבית ויביאו מטפלת ויזמינו שף להכין לנסיך אוכל (ראה ביבי ושרה). הילדים יגדלו להיות שמנים חולי סכרת בגיל 18
- 4.כותבים שטויות במיץ 08/11/2011 07:41הגב לתגובה זוכדי שחברות יכנסו לשוק הדירות להשכרה, התשואה צריכה להיות 10% וזאת ע" פ הצחשיב הבא: עלות מימון 6% עלות אחזקה 2% רווח תפעולי 2% ... גם אם המדינה תעניק קרקע בחינם לכל תקופת ההשכרה, ודירה 4 חדרים בראש העין תעלה רק כ- 800,000 שקל ... השכירות החודשית תהיה 6,600 שקל לחודש ... וזאת בשעה שכיום שכירות חופשית לדירת 4 חדרים בראש העין עולה רק כ- 3,500 שקל לחודש
- בדיוק 08/11/2011 08:07הגב לתגובה זוטרכטנברג עשיר. הוא סתם עשה עבודה בשבועיים כזה גאון הבן אדם. הביא לנו את הישועה. מעניין שהגימיק הפרסומי שהבת שלו יושבת באוהלים עבד על העם. מסכנה עם משכרת עתק של אבא שלה היא לא מקבלת כסף לדירה? אז מה אנחנו נעשה עם 7000 שח לחודש? לעומת פרופ שמרויח 70 אלף לחודש? עבדו עלינו והמסקנה היחידה שתצא לפועל היא מס על הבורסה
- רותם 08/11/2011 08:51לחודש? הוא לא הגיע למעמד הזה תוך שניה. למד המון, עבד המון. מגיע לו. כשכל אחד כאן במקום להתבכיין יילך ללמוד ולעבוד , אז נראה מדינה פורחת. אבל יודעים רק לבכות.
- 3.ככה זה 08/11/2011 07:19הגב לתגובה זובגלל החידלון של המדינה עוד בתקופת שטרית שהיה שר השכון והחליט על דעת עצמו שהוא מפתח הארץ החדש והפסיק לבנות במרכז וגרם לעליית מחירים גם במרכז וגם בפריפריה כאשר מי שגר בפריפריה או שהוא מובטל או שהוא טיפש או שהוא עבד למכונית ולדלק ונוסע שעות לעבודה לא ריווחית. כשהוא חוזר הביתה הוא כזה עייף שבא לו חשק רק לישון ולא לקים אף פעם יותר. זה כמובן מביא יותר תחלואה אז מידי פעם הוא לא בא לעבודה. במקום שהממשלה תתחיל מיד בפרויקטים של פינוי בינוי כך שכולם יהיו מורווחים הם עוסקים בפטנטים כמו חושם שמנהל מדיניות לא הולך ככה מטילים מס לא עוזר עם המס מטילים מס על המס מענישים כל הזמן את הצבור על מדיניותם הכושלת. בקצור כך או כך העם ישלם אם לא בשכר דירה ומחירים גבוהים של דירות הוא ישלם הרבה יותר דרך מס על הבורסה ודך מס על דירות ומס על הסבתא ומס על אמא של ביבי ועוד
- 2.בנינים בשכירות 08/11/2011 07:14הגב לתגובה זומוזנחים והרוסים. נראה לכם שמישהו ישמור על הבתים? יהיו ליזמים הרבה חבלות. פה זה לא יעבוד
- 1.טרכטנברג 08/11/2011 07:13הגב לתגובה זואז ציפיתם ממנו למשהו? זה שהוא פרופ' לא אומר שהוא מבין משהו מהחיים שלו . כולו קשקושים. ההצעות שלו יפגעו רק במעמד הביניים. ביבי לא חלם להטיל מס על הבורסה באה דפני הטפשה וסידרה לו . היא והאדיוט שאוהב קוטג' נפלו בפח של ביבי. חבל שהעם טיפש. במקום לקנות קוטג' כשהיה יקר צריך היה לקנות גבינות ואז הם היו מורידים כך אני עשיתי לא קניתי. עכשיו דוקא הגבינות יקרות יותר והקוטג? לא כולם אוהבים. זהבית כהן לא אשמה במחיר ומה שגרם לירידה של המחיר זה הורדת החלב הגולמי. מה גם שהיא אמרה שכולם צריכים להשתתף, בהורדות. אז משהו קרה מאז? עובדים על העם בעיניים אפיולו הסופר של רמי לוי יקר וזו עובדה תבדקו מחירים. יצא לו שם של זול בגלל כמה מבצעים אבל הוא לא זול!!! העם עבר שטיפת מוח אז עכשיו הוא משלם לו.
משקיע סוחר בקריפטו (רשתות)העלימו רווחי קריפטו בעשרות מיליונים - כך חוקרי רשות המסים תפסו אותם
תושב חולון, תושב באר שבע ותושב נצרת נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים
במסגרת מבצע חקירות כלל ארצי: תושב נצרת, תושב באר שבע ותושב חולון נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים. לא ברור איך אנשים חושבים שרשות המס לא תעלה עליהם. בסוף יש עקבות דיגיטליות ועקבות בכלל ששמים את כל המעלימים בסיכון גדול. השיטה הבסיסית היא מודיעין מהשטח והלשנות. השיטה השנייה היא מעקב דיגיטלי. רשות המסים מתקדמת טכנולוגית וחוקרים שלה יכולים לעלות על כתובות IP מישראל שמשתתפים ונמצאים בפלטפורמות דיגיטליות.
החוקרים גם נמצאים בפורומים, ברשתות ומזהים גורמים חשודים ואז מרחיבים את החקירה גם במישורים נוספים. חוץ מזה, בסוף אנשים רוצים להשתמש בכסף שהרוויחו. זה מחלחל לחשבון הבנק, זה נמשך דרך כרטיסי אשראי, יש סימנים.
יש עוד הרבה דרכי פעולה, כשהיום מדווחת רשות המסים כי במסגרת החקירה התגלה כי לחשוד ששמו איגור שרגורודסקי, תושב חולון, שנחקר על ידי פקיד שומה חקירות מרכז יש דירות ונכסים שלא מוסברים דרך השכר השוטף שלו. מחומר החקירה עולה חשד כי לפיו הוא פעל בזירות מסחר למטבעות וירטואליים בחו"ל בהיקפים גבוהים בשנים 2020 - 2024 ולא דיווח לרשויות המס. כמו כן עולה חשד כי הוא לא דיווח על הכנסות שהיו לו מחברות בחו"ל ובסך הכל התחמק מדיווח על הכנסות בסך עשרות מיליוני שקלים.
שרגורודסקי שגר בחולון מחזיק מספר דירות בבעלותו, ששוויין עולה פי כמה וכמה על פוטנציאל הנכסים שלו בהינתן הכנסותיו המדוחות. נבדק חשד לעבירות על חוק איסור הלבנת הון, בכך שרשם נכס שבו עשה שימוש בעלים על שם אדם אחר. הוא חשוד שהרוויח עשרות מיליונים בקריפטו בלי לדווח לרשות המס.
- טלפון של חשוד יישאר בידי החוקרים לעוד 180 יום
- החשד: העלמת הכנסות משיפוצים ובנייה בסכום של כ-1.5 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים
בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים
לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש.
"לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.
וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש.
פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?
- גליה מאור, חדוה בר ורוני חזקיהו- מה משותף להם?
- המפקח על הבנקים: “השוק השתנה מאז רפורמת בכר - נדרש עדכון רגולטורי”
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).
