המחדל המתמשך: "תשכחו מבניית דיור להשכרה, זה לא יקרה כשהאג"חים עדיפים"

מצוקת הדיור בישראל אשר הובילה למחאה החברתית הגדולה נובעת לא רק מהמחסור בדירות לרכישה, אלא גם מהסדרה לקויה של שוק שכירויות ראוי.

דו"ח ועדת טרכטנברג אשר פורסם ב-26 בספטמבר הציע להנחות את מוסדות התכנון להחיל ייעוד של שכירות ארוכת טווח בכל תכנית גדולה למגורים ולנקוט בשורה של צעדים - בתחום הקרקע, התכנון, המיסוי ובתחום מערכת היחסים שבין השוכר והמשכיר - על מנת להבטיח את התפתחותו המהירה של שוק זה בישראל.

לפי המסקנות, על מינהל מקרקעי ישראל לשווק קרקעות בייעוד מגורים להשכרה לטווח של 20 שנה כאשר הזוכה במכרז יתחייב בחוזה שלא למכור את הדירות מתוך הפרוייקט אלא להשכירן לתקופות הזמן האמורות. היזם יוכל למכור את הפרוייקט ובלבד שהתנאי של חובת השכרת כלל הדירות לטווח ארוך יישמר. בנוסף, במכרזי קרקע לדיור להשכרה לטווח ארוך לא ייקבע מחיר מינימום לזכייה, באופן שערך הקרקע יסבסד את הקמת הדירות להשכרה.

2,000 דירות להשכרה תוך שנה? כדי שמשקיעים משוק ההון ייכנסו לשוק השכירויות, הוצע בדו"ח לפעול לתיקון עיוותי המס שבין משקיע פרטי למשקיע המוסדי והקונצרני, לפטור את הגופים המוסדיים ממס על הכנסות שוטפות משכר הדירה למגורים ולהסיר את המגבלות והחסמים של הגופים המוסדיים ברכישת קרנות להשקעה במקרקעין לעניין השקעתם בבניינים להשכרה למגורים, דבר שיפחית את כלל המיסוי על הגופים המוסדיים אשר ישקיעו בדרך זאת. מוצע לפעול לקידומם, בתוך שנה, של מכרזי קרקע להשכרה לטווח ארוך בהיקף של כ- 2,000 יח"ד וכי על הממשלה להציב יעד של כ-30 אלף יח"ד בסך הכול.

המסקנות שכאמור התפרסמו רק לפני חודש וחצי נתקלו בהוראת השעה עליה חתם רק בתחילת השנה שר האוצר בכדי לצמצם את רכישת הדירות על ידי משקיעים ולעודד אותם למכור את נכסיהם. לצורך צינון המחירים בשוק הנדל"ן, הוכבד המס על רכישת דירה שנייה לפי שלוש מדרגות: מס בשיעור 5% על רכישה בסכום של עד מיליון שקל, 6% על החלק שבין מיליון לשלושה מיליון שקל ו-7% על כל סכום שמעבר לשלושה מיליון שקל. צעד זה אומנם פועל להורדת הכדאיות של משקיעים לרכוש דירות לצורך השגת רווח על עליית מחירי הנדל"ן אך מנגד צפוי להביא בסופו של דבר להחרפת המחסור החמור בדירות להשכרה ולעלייה משמעותית בשכר הדירה.

"מי שיורש דירה מהסבתא קובע את מחיר השוק" עורך הדין רם א. גמליאל, העוסק בתחום הנדל"ן, מסביר כי לא מאפשרים מבחינה פרקטית להקים מיזמי שכירות רחבי היקף. לדבריו, בתחום המסחרי המצב מאוד פשוט, כל היזמים מתחילים באותה הנקודה הראשונית והבסיסית ומי שמקים פרויקטים בהיקפים גדולים זוכה ביתרון משמעותי. "אם יש לי חנות אחת להשכרה אני מודע לכך שלא אוכל להשכירה ביותר ממחיר השוק, בניגוד למצב במרכז קניות מבוקש בו לגודל יש יתרון. מנגד, בתחום הדיור, מי שקובע את מחיר השוק הם השחקנים המזדמנים, בעלי דירה שירשו מהסבתא או יחידים שרכשו דירה להשקעה. עבור דירה אחת הם לא צריכים לשלם מס כלל, וגם כשמשלמים מס עבור דירה שנייה או שלישית הוא יותר נמוך מהמס שמשולם עבור עסק של השכרת דירות."

"מחירי השכירות מול ההקמה בארץ סבירים", מציין גמליאל, "אולם כחברה להשכרת דירות אאלץ לשם מס חברות של 25% וכדי להרוויח אצטרך לבקש שכר דירה גבוה בהרבה ממה שיבקש השוכר המזדמן. כדי להתחרות בשחקנים המזדמנים כרבע מהשוק יהיה צריך להיות בניהולן של חברות ניהול נכסים, אבל כרגע, כשיש מעט מאוד שחקנים בתחום, לא ניתן להגיע לכדאיות כלכלית. כשבוחנים את מיסוי המקרקעין ועלות הכסף בארץ מגיעים למסקנה שעדיף לקנות אג"ח ממשלתי, אף אחד לא יעז לבנות דירות להשכרה."

"הבעיה תיפתר כשהיזם הראשון ייבנה" גמליאל מציין כי גם אי קיומה של תרבות שכירות ארוכת מועד פוגעת בכדאיות הכלכלית. "אובדן ההכנסה מהשכרה קצרת טווח הוא עצום- בכל פעם שמסתיים חוזה צריך לחפש שוכר חדש והדירה נותרת ריקה, לעיתים אפילו חודש, על כל 7 שנות שכירות יש להפחית שנה הפסד של שכר דירה. באירופה אנשים שוכרים דירות לתקופות של לפחות 5 עד 10 שנים וההפסד נמוך בהרבה."

"המדינה צריכה להחליט שהיא רוצה לעודד שכירות, ניתן לעשות זאת במודל של עמידר או במודל של דיור מוגן", אומר גמליאל. "אין בושה בכך שהעסק יהיה רווחי וניתן להבטיח זאת באמצעות מתן הטבות מס והנחות משמעותיות על הקרקעות. כל הבעיה תיפתר כשהיזם הראשון ייבנה, כפי שהקניון הראשון בארץ ברמת גן היווה מודל עבור רבים נוספים. לדעתי כ-40%-50% משוק השכירויות יכול להיות מנוהל במסגרת חברות להשכרה."