יוסי מעלם: "התנתקות מחירי הדירות ממחירי השכירות יכולה להעיד על בועה"
בהחלטת הריבית האחרונה מציין בנק ישראל כי ציפיות האינפלציה שנה קדימה נמצאות בחלק העליון של יעד האינפלציה, בעיקר עקב הצפייה להמשך העלייה במחירי הדיור. חששו של בנק ישראל שעלייה זו תתבטא גם בעליית סעיף הדיור דרך עלייה בשכר הדירה.
יוסי מעלם, כלכלן מאקרו ראשי בית השקעות אנליסט, אומר כי "התנתקות מחירי הדירות ממחירי השכירות יכולה להעיד על התפתחות בועה בשוק הדיור, אך השוואה בין שני אינדיקטורים אלו אינה מלאה, שכן יש לבחון את השנים האחרונות על רקע התפתחות מחירי הדירות לאורך זמן וכן על רקע הירידה בתשואות הריאליות של הנכסים האחרים במשק".
מעלם מציין כי בנק ישראל בחן את התפתחות מחירן הריאלי של הדירות (מחירי הדירות בניכוי מדד המחירים לצרכן) ומצא שבשני העשורים האחרונים חווה שוק הדיור שתי תקופות של גאות ותקופה מתמשכת של שפל. "בשנים 1989-1996 כתוצאה מגל העלייה עלו מחירי הדיור ריאלית בכ-80%. בשנים 1996-2007 חלה ירידה ריאלית מצטברת של כ-25%, זאת בשונה מהמגמה ברוב המדינות המפותחות שאופיינה בעליות ניכרות במחירי הדיור הריאליים מתחילת העשור ועד לשנת 2007. על פי נתוני הלמ"ס, משנת 2008 ועד לאוגוסט 2010 חלה בישראל עלייה ריאלית תלולה של 33% במחירי הדירות. המשמעות היא שמבחינה ריאלית כמעט וחזרנו למחירי הדירות של שנת 1996, שהייתה שנת שיא".
מעלם מוסיף כי נתונים נוספים מראים, מחד, כי בישראל התשואה על דירה (היחס בין שכר הדירה למחירה) כיום גבוהה משמעותית מזו ששררה בשוק הדיור בארצות הברית טרום המשבר, ומאידך, ירדה התשואה על דירה בישראל בשלוש השנים האחרונות. "למרות שירידת התשואה על דירה אינה מעידה בהכרח על התפתחות בועה, שכן בשנים אלו ירדו גם התשואות האחרות במשק (המהוות אלטרנטיבה לרכישת דירה והשכרתה), הרי החששות העולים ביתר שאת בשנה האחרונה מכיוונו של בנק ישראל אינם משאירים מקום לספק כי הבנק מוטרד מהתפתחות זו".
"נראה כי החשש של בנק ישראל נובע משני מאפיינים של התפתחות מחירי הדירות בשנים האחרונות. האחד, שוק הדיור הגיע לאחרונה (שוב) לשיא של כל הזמנים בדומה לשנת 1996. השני, פרק הזמן שבו עלו מחירי הדירות הוא קצר, שכן, כאמור לעיל, בתוך פחות משלוש שנים חלה עלייה ריאלית תלולה במחירי הדירות של 33%. עלייה זו בממוצע שנתי (כ-11.3%) מהירה אף יותר מזו ששררה בשנות ה-90 (8.2% בממוצע לשנה)".
מעלם מציין כי בעשור האחרון חלה ירידה חדה בהיצע הדירות שביוזמה ציבורית שהתבטאה בירידות ניכרות של עשרות אחוזים בהתחלות ובגמר בנייה של דירות אלו. "הדבר הביא לירידה מתמשכת בהתחלות בנייה למול גידול עקבי בכל שנה במספר משקי הבית ויצר עודפי ביקוש שאופיינו בשונות גדולה בין האזורים השונים בארץ, כאשר ביקוש יתר חל בעיקר באזור תל אביב והמרכז. בשנים האחרונות עודפי הביקוש התבטאו גם בירידה תלולה ב"מספר חודשי ההיצע" שהוא היחס בין מספר הדירות שנותרו למכירה לבין מספר הדירות שנמכרו בכל חודש".
מעלם מעריך כי בנק ישראל ימשיך להפעיל כלים שונים לצינון הביקושים והריבית היא כמובן אחד מהם, אולם ההחלטה לגביה תלויה רבות במדיניות הריבית בארצות הברית. "שינוי במדיניות המוניטרית בארצות הברית לא נראה באופק, נהפוך הוא, ה-FED מאותת בתקופה האחרונה כי המדיניות המוניטרית תמשיך להיות מרחיבה עוד תקופה ארוכה. מבחינה זו נמצא בנק ישראל במלכוד ולכן העלאת הריבית בשנה הקרובה תהיה מדודה כאשר על פי ההערכה היא תעלה במצטבר ב-0.75%. הפעילות של בנק ישראל אמורה לצנן את הביקושים אך עדיין לא פותרת את בעיית ההיצע, כאשר התשובה לשאלה זו נמצאת בידי המגזר הציבורי - ממשלה ורשויות מקומיות. למרות שהשפעה דרך צד ההיצע מתבטאת בזמן לא קצר הרי מספיק שהממשלה והרשויות המקומיות יתחילו לבצע מהלכים אופרטיביים, תוך תאום בין הגופים הממשלתיים השונים הקשורים לשוק הדיור, כדי שנוכל לראות השפעה על מחירי הדיור מכיוון זה".
