על שיקולי ההשתתפות בהנפקת קבוצת עזריאלי
בבואנו לבחון את החברה, אין ספק שמדובר באחת מחברות הנדל"ן המניב היציבות והטובות בשוק, בעלת מוניטין ויכולת מוכחת להשבחת נכסיה, חברה שעשויה להיחשב כעוגן בתיק ההשקעות.
עם זאת, בבחינת שיקולי ההשקעה במניה יש להתחשב קודם כל במחיר. קבוצת עזריאלי מתכננת לגייס לפי שווי חברה שגבוה מההון העצמי שלה ב-3% ביום שני הקרוב.
מקובל להעריך את שוויה של חברת נדל"ן מניב סביב הונה העצמי, זאת מכיוון שעל פי כללי ה-IFRS על החברה לשערך באופן שוטף את נכסיה בדוחות הכספיים. לכן, במידה שהנכסים משוערכים במידה ראויה, ומהם נפחית את התחייבויות החברה, נגיע לשווי חברה סביב הונה העצמי. מרבית נכסי קבוצת עזריאלי משוערכים בדוחות הכספיים לפי שוויים ההוגן, כאשר שיעורי ההיוון שהשמאים השתמשו בהם בדוחות (כ-7.5%-8.5%) בהחלט ריאליים.
לחברה קיימים נכסים נוספים בפיתוח שמשוערכים לפי עלות ההשקעה ואין ספק שבהשלמתם נקבל שווי גבוה יותר לנכסים אלו. עם זאת כרגע נכסים אלו מהווים חלק קטן יחסית משווי החברה, ולכן ביחס לגודל החברה, האפסייד שבגינם מוגבל בשלב הנוכחי.
על מנת להעריך נכונה את החברה, השתמשנו במודל NAV שכולל את שווי נכסי החברה, וממנו הפחתנו את החוב הפיננסי, את עלויות המטה ודמי הניהול לשנים הקרובות, וכן את המס העתידי הגלום. גם בניתוח זה קיבלנו שווי חברה לפני הכסף של 7.32 מיליארד ש'.
עם זאת יש לזכור שאם לפני כחודשיים מניות דומות לקבוצת עזריאלי נסחרו בפרמיה מעל שוויין, כיום בעקבות הירידות האחרונות בשווקים, מניות אלו נסחרות במחיר אטרקטיבי יותר ומהוות אלטרנטיבה טובה במחירן.
כמו כן, גודל ההנפקה עשוי להוות מכשול, שכן לא בטוח שהשוק יכול לקלוט הנפקה בסדר גודל של כ-2.7 מיליארד ש' בתקופה זו של עצבנות בשווקים. בנוסף, מרכז עזריאלי, ששוויו מוערך בכ-3.7 מיליארד ש' מהווה משקל גדול מאוד של כשליש מסה"כ הנכסים.
שיקול מהותי נוסף הוא התשואה שהחברה מייצרת על ההון העצמי שלה. החברה מתנהלת בשמרנות רבה בנוגע למינוף, כאשר ההלוואות מהוות לאורך השנים כ-35% בלבד מסך המאזן. נתון זה חשוב מאוד ליציבות החברה מצד אחד, וההוכחה היא במשבר האחרון כאשר חברות נדל"ן (בעיקר יזמיות) במינוף גבוה היו בבעיה קשה. מנגד, מינוף נמוך מדי גורם לתשואה נמוכה על ההון. אם ניקח את הרווח המייצג (או ה-FFO שמדויק יותר עקב נטרול לא מיצגים), נקבל תשואה על ההון העצמי של כ 7% לאחר הכסף המתקבל מההנפקה- תשואה שקרובה לתשואת אג"ח, אך נמוכה מהתשואה המצופה ממניה. לשם השוואה, התשואה על ההון המתקבלת במניית בריטיש ישראל שגם היא פועלת בתחום הקניונים בארץ היא כ 18%, וזאת כתוצאה משימוש ברמת מינוף של כ 80%.
תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים
בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים
לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש.
"לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.
וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש.
פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?
- המפקח על הבנקים: “השוק השתנה מאז רפורמת בכר - נדרש עדכון רגולטורי”
- בקרוב: מוקד הונאות טלפוני 24/7 בכל הבנקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).
הפטור ממע"מ ביבוא אישי עולה ל-150 דולר והלחץ עובר לשוק המקומי
התקרה החדשה נכנסת לתוקף בחצות, באוצר מציגים לחץ תחרותי על המחירים, ובשוק המקומי מזהירים מפגיעה בעסקים המקומיים
הלילה בחצות נכנסת לתוקף הרחבת הפטור ממע"מ ביבוא אישי, כך שהתקרה עולה מ-75 דולר ל-150 דולר. בפועל זה פותח עוד שכבה גדולה של הזמנות מחו"ל שעד היום נפלו בין הכיסאות ונדרשו במע"מ.
הבדיקה נעשית לפי ערך החבילה ולא לפי מועד ההזמנה, והקובע הוא מועד הגעת החבילה למכס בישראל. המשמעות היא שאותה רכישה יכולה לקבל טיפול שונה לפי מועד השחרור, וגם לפי הדרך שבה החבילה פוצלה או אוחדה בדרך.
ההרחבה הגיעה אחרי פרסום טיוטת הצו להערות הציבור והשלמת הליך החתימה. באוצר מציגים את המהלך כחלק ממדיניות שנועדה לחזק תחרות וללחוץ את מחירי המדף בישראל דרך חלופה מחו"ל, בעיקר בתחומי האופנה ומוצרי הצריכה.
איך זה עובד בשטח ומה נחשב בתוך התקרה
הפטור מתייחס לערך המוצר עצמו. עלויות משלוח לא נכללות בחישוב המע"מ, אבל בפועל יכולות להתווסף עלויות טיפול ושחרור שמשתנות לפי אתר, ספק וחברת שילוח.
- ריטיילורס ירדה 5.8%: דוחות נייקי חושפים חולשה עולמית ומשפיעים על זכיינים
- ריטיילורס ממשיכה לצלול - צניחה של 62% ברווח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מבחינת המכס, הערך נבחן ברמת החבילה. כשכמה פריטים מגיעים יחד באותה חבילה, הם נספרים יחד לצורך התקרה, ובמקרים מסוימים המכס יכול להתייחס לפיצול שנראה מלאכותי כניסיון לעקוף את הכללים ולחייב בהתאם.
