על שיקולי ההשתתפות בהנפקת קבוצת עזריאלי

אמנם החברה היא אחת מחברות הנדל"ן המניב הבולטות בשוק, אבל קודם כל צריך להתחשב במחיר שלה
שי לוי |

בבואנו לבחון את החברה, אין ספק שמדובר באחת מחברות הנדל"ן המניב היציבות והטובות בשוק, בעלת מוניטין ויכולת מוכחת להשבחת נכסיה, חברה שעשויה להיחשב כעוגן בתיק ההשקעות.

עם זאת, בבחינת שיקולי ההשקעה במניה יש להתחשב קודם כל במחיר. קבוצת עזריאלי מתכננת לגייס לפי שווי חברה שגבוה מההון העצמי שלה ב-3% ביום שני הקרוב.

מקובל להעריך את שוויה של חברת נדל"ן מניב סביב הונה העצמי, זאת מכיוון שעל פי כללי ה-IFRS על החברה לשערך באופן שוטף את נכסיה בדוחות הכספיים. לכן, במידה שהנכסים משוערכים במידה ראויה, ומהם נפחית את התחייבויות החברה, נגיע לשווי חברה סביב הונה העצמי. מרבית נכסי קבוצת עזריאלי משוערכים בדוחות הכספיים לפי שוויים ההוגן, כאשר שיעורי ההיוון שהשמאים השתמשו בהם בדוחות (כ-7.5%-8.5%) בהחלט ריאליים.

לחברה קיימים נכסים נוספים בפיתוח שמשוערכים לפי עלות ההשקעה ואין ספק שבהשלמתם נקבל שווי גבוה יותר לנכסים אלו. עם זאת כרגע נכסים אלו מהווים חלק קטן יחסית משווי החברה, ולכן ביחס לגודל החברה, האפסייד שבגינם מוגבל בשלב הנוכחי.

על מנת להעריך נכונה את החברה, השתמשנו במודל NAV שכולל את שווי נכסי החברה, וממנו הפחתנו את החוב הפיננסי, את עלויות המטה ודמי הניהול לשנים הקרובות, וכן את המס העתידי הגלום. גם בניתוח זה קיבלנו שווי חברה לפני הכסף של 7.32 מיליארד ש'.

עם זאת יש לזכור שאם לפני כחודשיים מניות דומות לקבוצת עזריאלי נסחרו בפרמיה מעל שוויין, כיום בעקבות הירידות האחרונות בשווקים, מניות אלו נסחרות במחיר אטרקטיבי יותר ומהוות אלטרנטיבה טובה במחירן.

כמו כן, גודל ההנפקה עשוי להוות מכשול, שכן לא בטוח שהשוק יכול לקלוט הנפקה בסדר גודל של כ-2.7 מיליארד ש' בתקופה זו של עצבנות בשווקים. בנוסף, מרכז עזריאלי, ששוויו מוערך בכ-3.7 מיליארד ש' מהווה משקל גדול מאוד של כשליש מסה"כ הנכסים.

שיקול מהותי נוסף הוא התשואה שהחברה מייצרת על ההון העצמי שלה. החברה מתנהלת בשמרנות רבה בנוגע למינוף, כאשר ההלוואות מהוות לאורך השנים כ-35% בלבד מסך המאזן. נתון זה חשוב מאוד ליציבות החברה מצד אחד, וההוכחה היא במשבר האחרון כאשר חברות נדל"ן (בעיקר יזמיות) במינוף גבוה היו בבעיה קשה. מנגד, מינוף נמוך מדי גורם לתשואה נמוכה על ההון. אם ניקח את הרווח המייצג (או ה-FFO שמדויק יותר עקב נטרול לא מיצגים), נקבל תשואה על ההון העצמי של כ 7% לאחר הכסף המתקבל מההנפקה- תשואה שקרובה לתשואת אג"ח, אך נמוכה מהתשואה המצופה ממניה. לשם השוואה, התשואה על ההון המתקבלת במניית בריטיש ישראל שגם היא פועלת בתחום הקניונים בארץ היא כ 18%, וזאת כתוצאה משימוש ברמת מינוף של כ 80%.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
הדמיה של מרכז הפיתוח החדש של אנבידיה הצפוי לקום בבאר שבעהדמיה של מרכז הפיתוח החדש של אנבידיה הצפוי לקום בבאר שבע

אנבידיה משלשת את מרכז הפיתוח בבאר שבע: מאות משרות חדשות בדרום

ענקית השבבים תעתיק את פעילותה למתחם חדש בפארק ההייטק גב-ים בהיקף של כ-3,000 מ"ר; המרכז יורחב עד אמצע 2026 ויתמקד בפיתוח טכנולוגיות AI

מנדי הניג |
נושאים בכתבה אנבידיה באר שבע

ענקית השבבים אנבידיה (NVIDIA Corp. 2.25%  ) מודיעה על הרחבת מרכז המחקר והפיתוח בבאר שבע פי שלושה. המתחם החדש, שייבנה בפארק ההייטק גב-ים בעיר, יתפרס על שטח של כ-3,000 מ"ר ועתיד להתחיל לפעול במתכונת מלאה עד סוף המחצית הראשונה של 2026. במקביל, מתכננת החברה לגייס מאות עובדים חדשים באזור הדרום - ובהם מפתחי שבבים, מהנדסי חומרה ותוכנה, ארכיטקטים ובוגרי תארים מתקדמים במדעי המחשב וההנדסה.

מעבר להיבט העסקי, המהלך הזה של אנבידיה צפוי להשפיע על תעסוקת ההייטק בדרום ועל יצירת סביבת עבודה נוחה ואיכותית יותר למהנדסים שרחוקים מהמרכז. יש לזה פוטנציאל לשנות את מפת ההייטק במדינה, אחרי שחברות גלובליות מעדיפות להתרכז סביב תל אביב והרצליה רבתי, להחלטה של אנבידיה להשקיע דווקא בבאר שבע יש משמעות רחבה - לא רק מבחינת פיתוח טכנולוגי, אלא גם כחלק ממאמץ לחזק את הפריפריה על ידי תעשיית ההייטק.

האתר החדש ממוקם בבניין החמישי שמקימה גב-ים בפארק ההייטק בבאר שבע, בו פועלות גם חברות כמו מיקרוסופט ואלביט וכן יחידות תקשוב של צה"ל. סמיכותו לאוניברסיטת בן גוריון ולבית החולים סורוקה ממחישה את התבססות האזור כאחד ממוקדי החדשנות המרכזיים בדרום. מדובר באחד ממהלכי ההתרחבות המשמעותיים של אנבידיה מחוץ לגוש דן, ומבחינת העיר באר שבע - צעד נוסף בדרך לביסוס מעמדה כעיר טכנולוגית בצמיחה.

עמית קריג, סגן נשיא בכיר באנבידיה ומנהל מרכז המו"פ בישראל, אמר כי "הרחבת מרכז הפיתוח בבאר שבע משקפת את המחויבות שלנו להגיע אל המהנדסות והמהנדסים הטובים ביותר - בכל מקום שבו הם נמצאים. הסייט החדש ישמש בית מקצועי למאות אנשי פיתוח נוספים מהדרום, שייקחו חלק בפיתוח טכנולוגיות חומרה ותוכנה פורצות דרך ויקדמו חדשנות עולמית בבינה מלאכותית."

ראש עיריית באר שבע, רוביק דנילוביץ', הוסיף כי "מדובר בבשורה חשובה לעיר ולנגב כולו. ההחלטה של אנבידיה מבטאת אמון באקו-סיסטם הבאר-שבעי ותיצור מאות מקומות עבודה חדשים, שיחזקו את ההון האנושי בעיר וימשיכו להציב את באר שבע בחזית החדשנות הישראלית."

בצלאל סמוטריץ
צילום: ועדת הכספים

סמוטריץ' מבטיח: "מחירי הדירות ירדו, המסים ירדו" - האם להאמין לו?

נכנסים לכלכלת בחירות; סמוטריץ' יודע שאם מחירי הדירות יעלו - הציבור יאשים אותו, ומכין פתרונות וגם - מה התוכנית של סמוטריץ' לשנה הבאה ועל הפטור ממס לעולים חדשים

רן קידר |

שר האוצר, בצלאל סמוטריץ'  הציג את עקרונות התקציב. הוא דוחף להורדת הריבית ובצדק; ומדבר על הורדת מסים והורדת מחירי הדירות. סמוטריץ' יודע שיש חשש גדול שמחירי הדירות יחזרו לעלות עם סיום תוכנית דירה בהנחה במתכונתה הנוכחית  והוא יודע שהוא זה שתוט עליו האשמה בעליית מחירי הדירות, אז הוא מכין תוכנית (הרחבה: ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?).

סמוטריץ' לא הציג תוכנית, אלא דיבר מלמעלה, בקווים כלליים. צריך לזכור שאנחנו בשנת בחירות, הבוחר הוא "המלך", הסיכוי שיפגעו בכיס שלו - נמוך. ירצו לתת לו תחושה טובה, תחושה של עושר. תחושה של ביטחון כלכלי.  בכנס של יועצי המס הוא אמר  באופן ברור "אל תקנו דירות, המחירים ימשיכו לרדת". 

סמוטריץ' טען כי שנת 2026 תהיה "גשר ממלחמה לצמיחה", עם תוספת משמעותית לביטחון, שצפויה לחרוג מ-100 מיליארד שקל, לצד ייצוב יחס החוב-תוצר. במרכז התוכנית: הורדת מס הכנסה על הכנסות מעבודה, שתעודד יציאה לעבודה והעלאת פריון. "זה יחזיר כסף לכיסי העובדים ויעזור למשק לצמוח", אמר, תוך הדגשה כי ההפחתה תתמקד במדרגות הנמוכות יותר כדי להגיע למעמד הביניים הרחב. נזכיר כי מדרגות המס הוקפאו השנה והמשמעות היא מיסוי גדול יותר. סמוטריץ' בעצם רמז על כוונה להסיר את ההקפאה בחלק מהמקומות. 


סמוטריץ' גם הבטיח הטבות מס משמעותיות לעולים חדשים: פטור ממס לא רק על הכנסות מחו"ל (כפי שקיים כיום למשך 10 שנים), אלא גם על הכנסות שיופקו בישראל עצמה. צעד כזה יכול להפוך את ישראל ליעד עלייה אטרקטיבי יותר, אבל השאלה היא למה לספק הטבה גדולה כל כך בשעה שאפשר להטיב עם הציבור הישראלי עצמו. תושבייך קודמים לעולים חדשים.  

החשש שמהלכים אלו יובילו לעלייה בגירעון, אם כי חייבים להגיד שהגירעון בשליטה ולמרות מלחמה של שנתיים, ישראל התבררה כחזקה מאוד כלכלית. הפגיעה בנתונים הכלכליים היא לא אנושה כפי שיכול היה להיות. אין כלכלן אחד שחושב שהנתונים הכלכליים בהינתן השנתיים האחרונות, הם לא הפתעה לטובה. לכן, דווקא בהינתן הצמיחה של אחרי המלחמה כפי שצופים כלכלנים וגם בנק ישראל בתחזיות קדימה, עשויות לתמוך ולהשתלב בהורדת מסים.