מחירי הדירות לאן? "הצהרות בעיתונים יש, אבל שיווק קרקעות מאסיבי אין"
טרנד קבוצות הרכישה שכבר כבש כל חלקה טובה באזור המרכז ואף במקומות כמו באר שבע וירושלים מתחלף בזמן האחרון בטרנד של ביקורת והתנגדות לרעיון. Bizportal שוחח עם יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל חברת אאורה ישראל, על התופעה שלא עוצרת, מצב שוק הדירות ואוזלת ידה של הממשלה בטיפול במשבר הקרקעות.
"שוק הדירות בארץ יציב וטוב", אומר אטרקצ'י ומוסיף כי "למרות שלא תמיד מדובר בהשקעה כלכלית, תרבות רכישת הדירה גוברת". אטרקצ'י מציין כי כולם רוצים לגור ליד תל אביב ובגלל המחסור האדיר בקרקעות המחירים מזנקים וימשיכו לזנק: "אנשים פתאום מוכנים לקנות דירה ב-900 אלף שקל ברמלה, לוד וחדרה. הבעיה היא שלא התפתחה בארץ תרבות של דיור להשכרה, אם היו מוקמים פרויקטים להשכרה לתקופה של 10 שנים והמדינה הייתה מעודדת בנייה להשכרה אז היינו נכנסים לתחום זה. המדינה לא השכילה להוציא מכרזים לעשרות אלפי דירות וליצור אלטרנטיבה לרוכשי הדירות שהייתה מורידה את מחיר הדירות".
"אני חושב שכוונותיו של אריאל אטיאס, שר השיכון והבינוי טובות, אולם יש הרבה דיבורים ומעט מעשים" טוען אטרקצ'י ומוסיף כי "מלבד הצהרות בעיתון לא רואים שיווק קרקעות מאסיבי ואנו נתקלים בחוסר יעילות משוועת. הפתרון לדעתי הוא למכור לקבלנים קרקע בלתי מתוכננת, שהקבלנים יתכננו. הבעיה היא שפרשת הולילנד תגרום לסחבת יותר גדולה בתהליכי התכנון, יזמים יפחדו ולכן המחירים צפויים להמשיך לעלות". "קבוצות הרכישה לוקות במחלות חשוכות מרפא"
"האחראים האמיתיים לקפיצת המחירים בשנתיים-שלוש האחרונות הם מארגני קבוצות הרכישה שהשתלטו על כל קרקע פנויה", זועק אטרקצ'י ומוסיף כי "ליזמים אין פרויקטים חדשים להציע ולכן המחירים משתוללים. עד לפני 5 שנים היו 4-5 חברות בנייה דומיננטיות עם קרקעות הסטוריות, כיום הקרקעות נגמרו, השוק הרבה יותר מפוזר ויזמים לא אוגרים קרקעות".
אטרקצ'י מציין כי קבוצות הרכישה לוקות במחלות חשוכות מרפא: "אנשים לא הבינו את עוצמת הסיכון של קבוצות הרכישה, ראו בכך ניצול הזדמנויות ואינם מבינים שרכשו חתול בשק. מארגני הקבוצות לא יודעים להעריך את זמני שינוי התב"ע". אטרקצ'י מזהיר כי "כשהשוק יתחיל להתייצב ולרדת אנשים ישימו לב שנפלו, השוק הוביל לרווח, לא הקבוצה. חוק העדר שיחק כאן, אנשים לא קיבלו בטוחות כלל, אני פשוט לא מבין כיצד אנשים מהמרים על מיליונים. פרויקט ארלוזורוב לדוגמה הוא פיקציה, אנשים לא מבינים שרכשו זכות על במקרקעין יחד עם מאות אנשים ולא דירה".
אטרקצ'י מזהיר כי השמאים המעניקים גושפנקא למחירי הקרקעות של קבוצות הרכישה ועורכי הדין המלווים אותן חשופים לתביעות רבות. לדבריו, "הם חושבים שהאחריות חלה על מארגן הקבוצה ולא עליהם, אני מאמין שבקרוב נשמע על פסיקות תקדימיות שתטיל עליהם אחריות נזיקית".
"תכניות תמ"א 38 הן פתרון רע מאוד" אטרקצ'י ממליץ לקבלנים להכנס לתחום הפינוי בינוי בטווח הזמן הבינוני והארוך, "אאורה יוזמת פרויקט פינוי בינוי ביהוד, בנוסף לשכונת הגנים התלויים שהקימה בעיר. הבעיה היא שהרגולטור לא בדיוק מקדם יוזמות כאלה. העיריות מפילות פרויקטים כי הן חוששות מהפסד של היטלי השבחה. לדעתי תכניות חיזוק בניינים במסגרת תמ"א 38 הן פתרון רע מאוד הממחישות את הראייה הקצרת מועד של העיריות. אין מדיניות ברורה, אין עבודות מחקר, מנציח את תרבות המאעכריות".
אטרקצ'י ממליץ על פרדס חנה-כרכור ואת ראש העין כיעדים טובים להשקעה ומציין כי כביש 6 שיפר מאוד את טווחי הנסיעה: "כל מקום עם מערכת כבישים טובה נחשב כטוב להשקעה, אם כביש 6 היה מגיע לראש פינה גם לשם היו עוברים בהמוניות. אטרקצ'י מוסיף כי היה שמח לראות יותר עיריות שיעניקו זכויות בנייה נוספות לבניית דירות קטנות יותר. "בגלל שהקרקע כל כך יקרה קבלנים לא בונים דירות 3 חדרים. עיריות חושבות שבניית דירות 5 חדרים בלבד תביא אוכלוסייה איכותית, זוג צעיר שגר עד כה בעיר ושואף להמשיך להתגורר בה לא נחשב לאיכותי?"
