חברת משולם לוינשטין, היא חברה העוסקת בנדל"ן מניב ויזמי. החברה בונה כרגע כ-20 אלף יחדות דיור בארץ ובמזרח אירופה ונכסים מניבים המספקים לחברה הכנסות של 50 מיליון שקל בשנה. לאחרונה נכנסה החברה לפעילות בניה במדינות הודו ופנמה. החברה הנפיקה את מניותיה לציבור בשנת 82, כאשר מחודש מאי 2007 ועד היום נחתכה המניה ב-50% משוויה. בעל החברה העיקרי המשמש גם כמנכ"ל שלה הוא מר שאול לוטן. שוחחנו עם לוטן לגבי השקעותיה של החברה.

מהי הפעילות העסקית של החברה בהודו ובפנמה?

"החברה פתחה לאחרונה סניף בבנגאלור הנמצאת בהודו וזאת לשם בניית מגורים לפלח האוכלוסיה הגדל של ה"מידל קלאס". לפני חצי שנה שלחנו לבנגאלור מהנדס עם משפחתו על מנת שילמד את התחום".

נציין כי בנגאלור היא עיר ההיי-טק ההודית והרבה אנשים צעירים שהיו בעבר כפריים הופכים להיות בעלי אמצעים. באנגאלור החלה את התפתחותה הכלכלית המהירה לפני כמעט 2 עשורים כעיר המספקת שירותי אאוטסורסינג לארה"ב וזאת בשל ההיכרות הרבה של ההודים עם השפה האנגלית.

"באוקטובר 2007 באמצע תקופת החגים לקחתי את כל הסמנכ"לים של החברה ונסענו לפנמה ואקוודור. פנמה היא 'מיאמי בקטן' אבל הרבה יותר זולה. מדברים שם אנגלית והמטבע הראשי שם הוא הדולר. הפנמים פטרו את אוכלוסייתם ממס הרכוש ל-20 שנה . עם זאת המחירים במגדלים של פנמה סיטי עלו מ-800 דולר ל-2000 דולר במהלך השנתיים האחרונות. אין מספיק לקוחות אמריקאים שנכנסים כרגע לפנמה סיטי. מסיבה זו החלטנו לא להיכנס לפנמה סיטי".

"מתוך הבדיקה שלנו עולה תופעה מעניינת. המשקיעים האמריקאים קנו יותר מדירה אחת שמו ביטחונות בגובה 5% משווי הדירה ולאחר שראו כי המחירים לא עלו כפי שציפו, הם החליטו לא לשלם עליהם בסוף".

"על פי שיטת הרכישה האמריקאית," מסביר לוטן, כי "בחתימת החוזה על דירה מפקיד הלקוח 5% מערך הדירה כבטחונות ובקבלת הדירה משלם הלקוח את כל הסכום. במידה והלקוח לא מעוניין ברכישת הדירה כשמגיע מועד התשלום הסופי, הוא יכול לוותר עליה ואז הוא מפסיד את 5% אותם הפקיד כבטחונות".

אז למה בכל זאת החלטתם על השקעה בפנמה?

"מתברר שארה"ב משקיעה 7 מיליארד דולר בהרחבת תעלת פנמה. ב-7 השנים הבאות יועסקו בעבודות התעלה כ-70 אלף פועלים. החלטנו לבנות דירות לעובדים שיעסקו שם. המחיר למטה באיזורים אלה נע בין 600 ל-700 דולר למטר. מדינת פנמה מעמידה מימון לרכישת דירה בגובה 97%, למעמד הבינוני".

"עובדה מעניינת נוספת שעולה מתוך המחקר שלנו מעלה כי בפנמה קונים הכל בתשלומים. לדוגמא על שלט למכירת דירה מוצג מחיר המייצג את ההחזר הדו שבועי. המשכנתא הנלקחת בפנמה היא ליותר זמן מאשר המשכנתא בארץ ועומדת על 30 שנה ויותר. בעיר קולון, הנמצאת בצד השני של התעלה, למרגלות הים הקאריבי, מתפתח במהירות איזור סחר חופשי".

איך אתה רואה את התפתחות תחום הנדל"ן במרכז אמריקה?

"קולומביה היא מדינה חזקה ונראה כי היא משתפרת. קוסטה ריקה יקרה מידי כרגע. גואטמלה מפחידה מכיוון שהשלטון בה לא יציב. ככל שיש יותר קירבה פיסית לארה"ב ישנה יותר אטרקטיביות להשקעה. שקלנו גם להיכנס לטיחואנה שבמכסיקו מכיוון שהמנטליות מצאה חן בעינינו וכי האיזור הוא החצר האחורית של סן דייגו, אבל החלטנו לעצור ולא להשקיע שם, זאת מכיוון שמשבר הסאב פריים נותן את השפעתו גם על מכסיקו".

מהן המדינות בהם נראה את הצמיחה המשמעותית ביותר מבחינת ענף הנדל"ן בשנים הקרובות?

"הודו נמצאת כרגע במגמת צמיחה וזאת מכיוון שמעמד הביניים גדל שם להיקף של 150-200 מיליון איש.הודו מאוד מעניינת. במדינה מתבצעים המון פרוייקטים של פינוי בינוי בשכונות ה'סלאמס'. פינוי בינוי בהודו מתבצע בצורה שונה מהארץ ויש לו סיכויי הצלחה גבוהים יותר. מה שקורה הוא שלאחר הפינוי בונים שכונה מעורבת בה דירות ברמה גבוהה לאוכלוסיה במעמד הנמוך ודירות פאר לאוכלוסיה במעמד הגבוה. אנשי המעמד הנמוך בהודו שרגילים לעבוד בתור 'משרתים' מוצאים עבודה אצל בעלי הדירות מהמעמד הגבוה ולכן יש כאן גם פתרון בינוי וגם פתרון תעסוקה לאוכלוסיה במעמד הנמוך".

"סין מפחידה אותנו וזאת בשל השינויים שיכולים להתרחש במדינה. מרכיב חוסר הוודאות בסין הוא גבוה. ויאטנאם נמצאת באותו מצב של סין עם חשש מפני שינויים חדים בכלכלתה. בברזיל יהיה גידול משמעותי אבל אני לא נמצא שם בשל העובדה כי ברזיל גדולה עלי".

מי הם השחקנים הראשיים בשוק הנדל"ן הפנמי?

"השחקנים הראשיים למרות שמהווים רק חלק קטן מאוד מהאוכלוסיה הם היהודים. ניתן לראות כי בפנמה עוסקים בנדל"ן הרבה מאוד יהודים דתיים סוריים ממוצא "חלבי". גם את הפעילות הנוכחית שאנחנו מתחילים לבצע במדינה אנחנו מקיימים בשיתוף עם אנשי העסקים היהודים בפנמה. הם חזקים מאוד בענף הנדל"ן והם חיים שם כבר 40 שנה. רוב העסקים בפנמה נשלטים על ידי היהודים למרות שהם מהווים רק 15 אלף איש מתוך אוכלוסיה בת 3 מיליון פנמים".

מניות הנדל"ן החלו לפול ביולי 2007 בעוד אתם התחלתם את הנפילה במאי 2007. איך אתה מסביר זאת?