"חברות ישראליות המשקיעות בנדל"ן בגרמניה יאלצו לשלם מאות מליוני יורו מס עקב רפורמה חדשה המתוכננת במדינה". כך מתריעה היום עו"ד טלי ירון אלדר, שותפת המיסוי בפירמת עורכי הדין תדמור ושות' ונציבת מס הכנסה לשעבר בעקבות הרפורמה שהתקבלה לאחרונה "בקריאה ראשונה" בגרמניה ואשר צפויה להיכנס לתוקף בראשית 2008.

על פי הרפורמה החדשה רק 30% מהוצאות הריבית יוכרו ועל היתר ישולם מס בגרמניה. לדברי ירון אלדר, עיקר הפגיעה צפוי להיות בקרב חברות ישראליות הנהנות ממינוף גבוה של השקעות הנדל"ן שלהן בגרמניה. ירון אלדר המנהלת בעצמה קבוצות להשקעות נדל"ן בינלאומיות והמכהנת כמנכ"לית חברת הנדל"ן ארזים המשקיעה אף היא בגרמניה, מעריכה כי היקף ההשקעות של חברות ישראליות בגרמניה נאמד בלמעלה ממיליארד יורו, כאשר לרובן מינוף בגובה של עד 80% מההשקעה. היות ומרבית הוצאות הריבית לא יוכרו במס, היקף הפגיעה מהרפורמה החדשה יגיע למאות מליוני יורו.

על פי הרפורמה שאושרה לאחרונה על ידי הפרלמנט הגרמני, מס החברות המשוקלל במדינה (מס פדרלי, מס עסקים והיטל הסולידריות) צפוי לרדת לשיעור של 29.8% במקום 38.65%. במקביל, הרפורמה כוללת גם הגבלות על ניכוי הפסדים ובעיקר הגבלות כל ניכוי הוצאות ריבית לצרכי מס.

על פי הרפורמה, החל משנת המס 2008, נישומים יוכלו לנכות הוצאות ריבית נטו (קרי יתרת העודף של הוצאות ריבית על הכנסות ריבית) בשיעור שלא יעלה על 30% מהרווחים לפני הוצאות ריבית והוצאות מס, בתוספת הוצאות פחת (EBITDA). גם שותפויות מיוחדות המשמשות רבות בהשקעה בנדל"ן בגרמניה, וכן חברות שאינן תושבות לצרכי מס בגרמניה ומפיקות הכנסות מהשכרת נדל"ן בגרמניה יאלצו לפעול בהתאם להוראות החדשות באשר לניכוי הוצאות ריבית.

למרות שהוצאות ריבית שלא תותרנה בניכוי בשנה השוטפת תותרנה בניכוי בשנים הבאות, כפוף לאותה מגבלה שנתית, ברוב המקרים לא יהיה ניתן לנכות הוצאות אלו עד לרווח משמעותי ממכירה סופית של הנדל"ן, וגם זאת בהנחה שמכירה כאמור תניב רווח.

הגבלת ניכוי הוצאות הריבית עלולה לגרום לבעיות משמעותיות לחברות ישראליות העוסקות בהשקעה בנדל"ן או העוסקות בתחום הבניה והתשתיות בגרמניה. בפועל, מה שיקרה הוא שעלויות המימון להשקעה בנדל"ן בגרמניה יעלו, וזאת עקב העובדה שלא כל הוצאות המימון יהיו מותרות בניכוי לצרכי מס. העליה בעלויות המימון עלולה להביא לירידת מחירים בשוק הנדל"ן, דבר העלול לגרום לכך שיהיו פחות רווחים לקיזוז כנגד ריבית עודפת שאינה מותרת בניכוי ומועברת לשנים הבאות. מסיבה זו הלובי הגרמני לנדל"ן הודיע כי הוא מתנגד לרפורמה.