מיסוי מכירת נכס מקרקעין, שנרכש לפני החלת חוק מעמ

שאלה ------- בשנת 1972 - רכש נישום מגרש, שעליו מסעדה ובית כנסת. במשך שנים הושכרו המסעדה ובית הכנסת ככאלה. לפני כשנה - הסב הנישום את המסעדה לדירת מגורים; וכעת - היא מושכרת ככזו. כיום - רוצה הנישום למכור את השטח, שעליו המבנים המוזכרים. השאלות: 1. הרכישה נעשתה בשנת 1972; כלומר: לפני החלת חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975. האם יהיה המוכר חייב להנפיק חשבונית מס בצירוף מע"מ ? 2. האם תשתנה התשובה, אם ימשיך הנישום להשכיר את דירת המגורים (המסעדה לשעבר) לפרק זמן ארוך יותר ? 3. בשני המצבים דלעיל [העולים משאלה 1 ומשאלה 2] - כלומר: מכירת דירת המגורים כיום, או מכירת דירת המגורים בעוד זמן רב, כשהיא תמשיך להיות מושכרת למגורים - מה יהיה מהיבט מס השבח ?

תשובה: ---------- אדם, שקנה נכס לפני תחילתו של חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 [להלן - "חוק מע"מ"] אינו פטור במכירת הנכס ממע"מ גם אם הוא לא ניכה מס תשומות, מכיוון שהחוק פוטר ממע"מ מי שלא ניכה מס תשומות רק כאשר הייתה יכולת לנכות, והוא בחר שלא לנכות, אך לא כאשר לא הייתה יכולת שכזו (ראה סעיפים 150-148 לחוק מע"מ); ובענייננו שכאן - לא הייתה יכולת שכזו; ולכן, יהיה האדם חייב לשלם מע"מ אף על פי שהוא לא ניכה מס תשומות. בהנחה שדירת המגורים שייכת לעסק, אין פטור ממס שבח במכירת דירת המגורים, מכיוון שהפטור ממס שבח הוא לאדם פרטי, המוכר את דירת מגוריו, ולא לעסק המוכר דירת מגורים (אם כי יש הטוענים, כי בעסק ששייך לאדם פרטי אפשר לקבל פטור ממס שבח לדירת מגורים). אם יעביר האדם את הדירה מן העסק אל היחיד, יחול חיוב במע"מ בעצם העברת הדירה מן העסק אל היחיד (שימוש לצורך עצמי); מזאת - יחול על האדם חיוב במע"מ בשני מצבים: או בהעברה או במכירה. בענייננו שלנו לא יהיה האדם פטור ממס שבח בגין דירת מגורים מזכה, מאחר שלא התקיים התנאי, כי 80% מזמן החזקת הנכס בידי המוכר לא שימשה הדירה שימוש חורג, וגם לא עברו ארבע שנים מעת שחדלה לשמש לעסק. היות שמדובר בדירת מגורים השייכת לעסק; ולדעתנו, כאמור, אין פטור ממס במכירה של דירת המגורים השייכת לעסק - לא יעלה ולא יוריד גם אם יחכה האדם תקופת זמן נוספת בהשכרת הדירה הזו. לא ברור מפניית השואל, אם המסעדה הועברה מבעלות העסק לבעלות פרטית; ואם זו תהיה ההעברה, כאמור לעיל - יש חבות לתשלום מע"מ. בדבר חובת תשלום מס שבח בגין שינוי ייעוד: מנכס קבוע בעסק לנכס פרטי - יש מהמלומדים, הסבורים שאין זה מהווה שינוי ייעוד הנכס בגדר סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשל"ו-1975 והוא לא יחוב במס; ויש מהם הסבורים שזה, אכן, מהווה שינוי ייעוד מהיבט החיוב במס. אם משנים את הייעוד הזה לאחר תשלום מס ערך מוסף, ואולי לאחר תשלום מס שבח - הרי, לפי הדעה האמורה לעיל, ייתכן כי לאחר ארבע שנים, שבהן תהיה הדירה פנויה או מושכרת למגורים בלבד, תהיה מכירתה פטורה ממס שבח, אם שלטונות המס לא יראו בכך עסקה מלאכותית.