הירשמו
  1. ראשי
  2. שוק ההון
מיכה קליין
צילום: שירן כרמל
ראיון

אפריקה מגורים: "קצב מכירת הדירות יזנק גם ב-2022"

מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה מגורים:  "אף שר בממשלה לא מדבר על עצירת עליית מחירים, כולם מדברים על איזון בלבד"
סתיו קורן | (1)
נושאים בכתבה אפריקה מגורים ילין לפידות נדל"ן למגורים ראיון

חברת הנדל"ן למגורים אפריקה מגורים -2.75%  דיווחה על דוחות טובים לרבעון השני של השנה, עם גידול משמעותי בקצב מכירת הדירות מרבעון לרבעון - החברה מכרה ברבעון 187 דירות יחד עם שותפיה, לעומת מכירה של 87 דירות בלבד ברבעון המקביל אשתקד. אולם, אפריקה מגורים היא לא החברה היחידה שהגאות המתגברת בענף הנדל"ן היטיבה ומטיבה עמה.  פרשקובסקי -1.81%  דיווחה על תוצאות טובות לרבעון, בדומה ל-  קרדן נדלן -3.48%  שמכרה במחצית הראשונה של השנה יותר דירות משנת 2020 כולה. 

שוחחנו עם מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה מגורים לגבי העלייה במחירי הדיור ושאלנו הם הוא צופה שגם ברבעון השלישי קצב מכירת הדירות יעלה בחברה שהוא מנהל, התשובה? צפויה. "אני חושב שקצב המכירות יגדל לא רק ברבעון הבא, או בשנה כולה - אני מאמין שהמכירות יזנקו גם במהלך 2022". אמר קליין. "כשאני מסתכל על מצוקת הקרקעות שיש במדינה, וגם כשאני מסתכל על המחירים הזוכים במכרזי מנהל, מה שאני מבין, מבינים גם כל לקוחות הקצה שרוצים לקנות דירה עכשיו, משום שהמחירים עולים כל הזמן. לכן אנחנו רואים ביתר שאת עליה בקצב המכירות, וגם את מחירי הדירות". 

התרחיש היחידי כנראה שיכול לעצור את טירוף הנדל"ן הוא שהממשלה תתערב בשוק הדיור, באמצעות חקיקה קשה ולא מתפשרת, הן לגבי הורדת מחירי הדירות, והן בשיווק מוגבר של קרקעות שיענה על הביקושים הרבים. אך בשביל שזה יקרה, הממשלה תצטרך להילחם ראש בראש עם אותן חברות, יזמים, ולוביסטים שלא יהיו מרוצים משינוי סטטוס הקוו המשקף מחירים גבוהים וביקושים מטורפים. והאמת, שהסיכוי שהממשלה תתערב הולך וקטן -  יותר סביר שהממשלה תחוקק חוק לטובת הקבלנים השמנים, מאשר שתחוקק חוק שיסייע לאזרח הקטן שמשווע לרכוש דירה.

"אף שר בממשלה לא מדבר על עצירת עליית מחירים, כל השרים הבכירים מדברים על מיתון השיפוע של עליית המחירים". אומר לנו קליין. "הדרך העיקרית לעשות זאת היא להוסיף כמות גדולה של קרקעות לשיווק ע"י רשות מקרקעי ישראל".

"אני חושב שמה שיכול לסייע בהורדת המחירים היא הפחתת הבירוקרטיה"

"במידה ויקצרו את הבירוקרטיה ברשויות המקומית הדברים יראו אחרת, אין סיבה שייקח שנתיים וחצי להוציא היתר, בסוף זמן זה כסף. אם אנחנו מגדילים את סך המשאבים ע"י שיווקים של קרקעות, ואם אנחנו מקטינים את הזמן שאנחנו משקיעים בפרויקט יש לנו אפשרות להתפנות לפרויקטים נוספים. ובנוסף, אם יצמצמו את הבירוקרטיה עבור חברות הנדל"ן, גם הלקוחות ייהנו מכך - משום שגם ייקח פחות זמן לבנות את הפרויקט, והם גם פחות יחשפו לשינויים במדד תשומות הבניה. 

כאמור, הביקושים בענף הנדל"ן גדלים באינטנסיביות, לפי נתוני הלמ"ס הביקוש לדירות חדשות בחודשים אפריל- יוני גדל ב-25%, בהשוואה לשלושת החודשים שקדמו להם. וכן, באותה תקופת זמן נרשמה עלייה של 36.5% ברכישת דירות חדשות ל-14.5 אלף דירות. המרוויחים העיקריים הם כמובן היזמים, הקבלנים ובעלי החברות - והמפסידים הם כמובן הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור. 

מה היקף המחירים בפרויקטים שלכם?

"אנחנו בונים בפריסה רחבה ובמנעד רחב של מחירים, אנחנו יכולים למכור דירת ארבעה חדרים ב-1.250 מיליון בחריש, ודירת ארבעה חדרים ב-8 מיליון שקל בת"א ואנחנו רואים את קצב עליית השיווקים בכל המחירים, גם במחירי הבסיס וגם במחירי הקצה ובין לבין".

קיראו עוד ב"שוק ההון"

"אני חושב שמה שיכול לסייע בהורדת המחירים היא הפחתת הבירוקרטיה"

"מהרגע שאנחנו קונים את הקרקע עד הרגע שאנחנו מוסרים לרוכשים אותה לוקח לפחות ארבע שנים, לצורך העניין כל התהליך של הוצאת ההיתר לא לוקח כמעט בשום מקום פחות משנתיים, ובדרך כלל יותר. יש לנו המון פרויקטים על הפרק, השנה אנחנו צפויים לבנות מספר שיא של כמות יחידות דיור. יש לנו פרויקטים בתל אביב, רעננה, נתניה, ירושלים, ראשון לציון ועוד".

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    עוז 19/08/2021 10:11
    הגב לתגובה זו
    כרגע כל מה שניסו גרם לטירוף אצל הישראלים שמרגישים ש'תיכף נגמר'. צריכים להציע חלופות השקעה לבעלי הון קטן, גם במחיר של הפסד (גם קניית דולרים זו פעולה הפסדית). אופציה נוספת היא לדחוף להעלות את השכר ולדאוג שהדפסת כספים לא תגיע בעיקר לעשירים ממילא.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% - איי.סי.אל זינקה 4.8%

הבורסה ננעלה בירידות חזקות, כשהבנקים וחברות הביטוח בירידות חדות, לאור איומי שר האוצר, סמוטריץ', על הכפלת המיסוי על הבנקים במידה ויגלגלו את המיסוי לצרכנים; סאמיט ירדה לאור ירידת שווי נכסים בניו יורק, ובמקביל הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו של דה זראסאי, טורבוג'ן זינקה לאחר איזכור השם רפאל; ומי חברת האנרגיה המתחדשת שהורידה תחזיות ונפלה? 

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה שער הדולר מדד הבנקים מדד ת"א 35

הבורסה ננעלה ביום אדום במיוחד, והפיננסים משכו את מדדי הדגל למטה, כשמספר גופים ירדו במהלך המסחר בשיעור דו-ספרתי, כולל הראל, מנורה, מזרחי ודיסקונט, אך לקראת הנעילה הירידות התמתנו מעט.  

 דווקא בכזה יום מעניין לראות את המניות שבכל זאת מצליחות לטפס.  ארן ארן 15.25%  מזנקת דו-ספרתית, ארן היא חברת מו"פ קטנה, היא מספקת שירותי פיתוח הנדסי לחברות בתעשיות שונות (רפואה, ביטחון, מים, פלסטיק), וגם משקיעה בסטארט-אפים, היא הודיעה על קבלת שתי הזמנות, האחת מחברה בטחונית ישראלית והשניה מחברה בטחונית בינלאומית לייצור מוצרים לשוק הבטחוני, בהיקף כולל של כ- 18.45 מיליון שקל, בנוסף להזמנה נוספת של כ-3 מיליון שקל.  בהזמנות ארן כותבת שנכללת גם הזמנה לייצור מוצר שנבחר על ידי הלקוח כפתרון ייחודי בתחום מערכות אוויריות בלתי מאוישות (רחפנים).

סאמיט סאמיט -4.78%   הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו נכסי דיור להשכרה של חברת דה זראסאי גרופ בניו־יורק, בהיקף של כ־450 מיליון דולר, והצעתה נבחרה כהצעה המובילה במסגרת הליך מכירה פומבית המתנהל כחלק מהליכי חדלות פירעון של דה זראסאי מול הבנק המממן. במקביל, עדכנה סאמיט על אינדיקציה לירידת שווי של 65-70 מיליון דולר בנכסי הדיור הקיימים שלה בניו־יורק, נתון שממחיש את הלחץ המתמשך בשוק המגורים האמריקאי.

טורבוג'ן טורבוג'ן 9.25%    זינקה היום אחרי שהודיעה על התקשרות עם רפאל כדי להשתמש במיקרו-טורבינה שעליה יש לרפאל קניין רוחני בשביל לעשות פיילוט עם חברה בטחונית, רפאל תקבל תמלוגים של 10% מההכנסות של הפרויקט. מכל ההודעה הזאת נראה שטורבוג'ן בעיקר משתמשת, לכאורה, בשם של רפאל כדי לקבל קרדיביליות מול מערכת הביטחון וגם השוק, נזכיר כי טורבוג'ן הודיעה שהיא בדרך לנאסד"ק: טורבוג’ן הגישה תשקיף ל-SEC

ג'ין טכנולוגיות 6.41%   דיווחה שנבחרה כספק יחיד לאספקת תשתית GenAI ארגונית לאחד משלושת גופי הבריאות הגדולים בישראל - לביזפורטל נודע שמדובר בקופת חולים מכבי. ההתקשרות המתוכננת היא לשלוש שנים וכוללת רישיון שימוש בפלטפורמה של החברה לצד שירותי פיתוח, התאמה, הטמעה וליווי מקצועי. נכון לעכשיו אין הזמנת עבודה מחייבת והמהלך כפוף לאישורים פנימיים אצל מכבי - ג׳ין טכנולוגיות תטמיע AI בקופ"ח גדולה - במי מדובר?



להמשך הכתבה לחץ כאן
נבות בר, מנכ"ל קיסטון קרדיט: דודי מוסקויץנבות בר, מנכ"ל קיסטון קרדיט: דודי מוסקויץ

לאומי מספק מימון של 1.7 מיליארד לקיסטון בריבית טובה וזה עדיין מעל ריבית המשכנתא שלכם

לאומי הצליח "לגנוב" את המימון לקיסטון - יממן את שותפות אגד בעסקה שתכניס לבנק כ-100 מיליון שקל בשנה והרווח עלייה יהיה כ-30 מיליון; וגם איך שה שהבטוחה ההדרת - חברת אגד שווה פחות לביטחון מהדירה שלכם?

ליאור דנקנר |
נושאים בכתבה קרן קיסטון אגד ריבית

קיסטון קיסטון אינפרא -1.11%  , בעלת השליטה בקבוצת אגד, משלימה מימון מחדש בשותפות אגד, כשבנק לאומי מוביל מימון בהיקף של כ-1.75 מיליארד ש"ח בחיתום מלא. קיסטון נסחרת סביב ה-10 שקלים. מתחילת החודש היא עולה ב-2.2%, מתחילת השנה היא קפצה ב-74.8%, וב-12 החודשים האחרונים היא עלתה ב-71%. שווי השוק של החברה עומד על כ-1.9 מיליארד ש"ח.

המהלך מחליף שני הסכמי מימון נפרדים שהיו בעבר, וכל אחד מהם נשען על קונסורציום של כמה גופים מממנים. כעת המימון מתרכז בבנק אחד ובהסכם אחד, מה שמפשט את ניהול החוב בשוטף.

המימון החדש מיועד למחזור החוב הקיים, והוא כולל גם מסגרת למימון רכישת יתרת 13.2% מאגד במסגרת אופציית ה-PUT השנייה והאחרונה, שצפויה בפברואר 2026. מבחינת השותפות, זה גם מייצר מסגרת מימון מראש לאירוע המימוש, ולא רק מחליף חוב קיים.


מה הריבית האפקטיבית ולמה היא גבוהה יותר ממשכנתא

הריבית האפקטיבית המשוקללת בעסקה עומדת על כ-6% נכון להיום. חלק משמעותי מהחוב בריבית משתנה, כך שאם סביבת הריבית יורדת, גם עלות המימון עשויה להתעדכן כלפי מטה לפי התמהיל בפועל.

כדי להבין איך מתקבל המספר צריך להסתכל על ריביות הבסיס ועל מרווחי האשראי שמתווספים אליהן. חלק מההלוואה בריבית פריים, חלק בריבית בסיס שקלית או צמודה שמחוברת לשוק האג"ח, ובמסלול הצמוד נכנסת גם ההצמדה למדד שמעלה את העלות האפקטיבית כשמגלמים אינפלציה. סיכוי טוב שהריבית תרד בהמשך השנה הבאה. אם בנק ישראל אכן יוריד את המשכנתא בלפחות 0.5%, הריבית על החוב תרד ל-5.5%.

להמשך הכתבה לחץ כאן