חודשיים לאחר שחברת הנדל"ן TCI האמריקנית נסוגה מתוכניתה להנפיקה אג"ח בבורסה בת"א בהיקף של 100 מיליון דולר, מנסה כעת החברה להנפיק אג"ח בהיקף של 40 מיליון דולר. המנכ"ל דניאל מוס, מסביר מדוע המוסדיים חששו אז להשתתף בהנפקה הקודמת ומדוע הוא מאמין שהפעם ההנפקה תצליח.

חברת Transcontinental Realty Investors נסחרת בבורסה הראשית בניו-יורק תחת הסימול TCI. הקבוצה פועלת בתחום הנדל"ן בארה"ב למגורים ומשרדים.

בסיכום שנת 2015 החברה ייצרה הכנסות של כ-102 מיליון דולר, אך בשורה התחתונה נרשם הפסד של כ-8.5 מיליון דולר. הסיבה העיקרית להפסד - הוצאות מימון גבוהות.

הנפקת האג"ח בישראל היא של חברה בת בשם Southern Properties Capital - ישות משפטית שהוקמה באוגוסט 2016 לצורך ההנפקה ומוחזקת בבעלות מלאה (100%) על-ידי TCI.

הנכסים שבחברה החדשה סאות'רן ייצרו בששת החודשים הראשונים של שנת 2016 הכנסות של 25.4 מיליון דולר ובשורה התחתונה נרשם רווח נקי של 27.5 מיליון דולר הודות לשערוכי נדל"ן בהיקף של 22.8 מיליון דולר.

הנכסים שהועברו לחברה הפרטית החדשה הם נדל"ן מניב למגורים, נדל"ן מניב למשרדים ומעט קרקעות. המדינות שבהן פועלת החברה הן: טקסס, ארקנסו, טנסי, מיסיסיפי ואלאבמה.

בניסיון ההנפקה הקודם חברת סאות'רן תכננה להשתמש במרבית הכסף שיגויס (75 מיליון דולר מתוך 100 מיליון דולר) לפירעון הלוואות קיימות ואילו בניסיון ההנפקה הנוכחי מחצית מכספי ההלוואה (20 מיליון דולר מתוך 40 מיליון דולר) מיועדים להחזר הלוואות, בעיקר כאלה עם ריביות גבוהות יחסית, ומחצית לרכישת נכסים חדשים. 

קיבלתם דירוג A אז מדוע ההנפקה הקודמת לא הצליחה?

דניאל מוס: "בעיקר בגלל פרסומים שגויים בתקשורת הישראלית שהציגו מידע לפיו ג'ין פיליפס הוא בעל השליטה בחברה בעוד שהאמת היא שפיליפס כבר העביר את מלוא מניותיו לידי ילדיו. הפרסומים גרמו למוסדיים לחשוש מלהשתתף בהנפקה".

ומה הרושם שאתה מקבל עכשיו?

"אני אמרתי בוא נחזור לישראל והפעם עם היקף הנפקה נמוך יותר. זה אותו פורטפוליו של נכסים ואף אחד לא אמר לנו שהנכסים לא טובים. תזרים המזומנים שלנו מכסה בקלות את ההתחייבויות. יש לנו מאזן חזק ונכסים טובים ואני מאמין שהפעם נצליח לגייס".

למה רק 40 מיליון דולר?

"זה באמת לא הרבה כסף במונחים של נדל"ן בארה"ב, אבל מבחינתי זאת הזדמנות להכיר את החברה לישראלים ובהמשך נחזור ונגייס שוב".

חברת סאות'רן מתכננת לרכוש שלושה נכסי מולטי פמילי (מקבץ דירות להשכרה) בטקסס (דאלאס), וג'ורג'יה (מיסיסיפי) וכך להגיע לנכסים בהיקף של כמעט 600 מיליון דולר.

שוק הנדל"ן בארה"ב עבר בשנת 2008 משבר ענק קשה על רקע השכיחות של הלוואות סאב-פריים. אלו היו 4 שנים קשות שבהן לא הייתה צמיחה בשוק הנדל"ן כי שוק העבודה היה חלש. עכשיו אנשים עובדים אז הביקוש לדירות גדל. בשלוש השנים הבאות צפוי ביקוש ל-4 מיליון דירות בארה"ב, אך יש בתכנון או בניה ורק חצי מהכמות - המשמעות היא שוק חזק", מסביר דניאל מוס.

נקודת חוזק של החברה בתחום המגורים היא שכל הדירות שלה הן מסוג A קלאס עם שוכרים איכותיים יחסית שמשלמים בממוצע 1,000 דולר לחודש. "אין לנו נכסים עם שכ"ד מסובסד לטובת שכירויות לאוכלוסיות חלשות וכך אנחנו יכולים לדרוש מחיר שוק מלא, להעלות מחירים כשצריך ולבל משכנתא בקלות".

דניאל מוס: "בחירת דונאלד טראמפ לתפקיד הנשיא תיצור הרבה מקומות עבודה כי התוכנית הכלכלית שלו מתמקדת בהשקעה בתשתיות. זה ייצור עוד מקומות עבודה וביקוש לדירות - וזה טוב לעסק שלנו".

למה בחרתם לגייס בישראל?

"פיתחתם בישראל מוצר מיוחד שמאפשר הנפקת אג"ח וזה מאוד אטרקטיבי. אין היום בעולם השקעה בטוחה יותר מאשר ארה"ב - בטח עם הנשיא החדש. בנוסף, כיהודי אני מרגיש שיש לי מקום חם בלב לישראל. אני ומשפחתי ביקרנו כאן מספר פעמים בעבר ונמשיך לעשות זאת, אני אוהב את המדינה, אמרו לי לא לוותר ואני מאמין שנצליח הפעם".

חברות אמריקניות שהנפיקו אג"ח בישראל:

מוניאן גרופ

דה זראסאי אגח א

לייטסטון אגח א

רילייטד אגח א

דה לסר אגח ב

אקסטל אגח א

ספנסר אגח א

אול-יר אגח ב

ג'י.אף.איי אגח א

אמ.די.ג'י אגח א

ברוקלנד אגח א

דלשה קפיטל אגח א

נמקו אגח א

קורנרסטון אגח א