בגלל החגים: היקף המשכנתאות באוקטובר ירד ל-6.89 מיליארד
אחרי בחודש ספטמבר השנה נלקחו הלוואות לדיור בגובה 8.54 מיליארד שקל, חודש אוקטובר הביא איתו נתונים אחרים לגמרי. נכון, זה היה חודש החגים, שבו בדרך כלל יש הרבה פחות עסקאות, ועדיין - הם לא הגיעו לרף ה-7 מיליארד שקל ונסגרו על 6.89 מיליארד.
מה קרה באוקטובר אשתקד?
הביקושים בשוק הדיור התגברו בחודשים האחרונים ולא בטוח שחודש החגים מהווה אינדיקציה לקראת מה שמצפה לנו בחודש נובמבר (למרות שעונתית חודשי הקיץ בדרך כלל חזקים יותר). הבנקים ממשיכים לציין כי היקף המשכנתאות גבוה, בטח לעומת אוקטובר שעבר, אז חלו אירועי ה-7 באוקטובר והחלה המלחמה והיקף המשכנתאות עמד על 4.55 מיליארד שקל בלבד.
חודש לפני, בספטמבר 2023, ההיקף היה נמוך בכל מקרה ועמד על 5.488 מיליארד שקל. כלומר, ההאטה החלה עוד לפני המלחמה, גברה בתחילה וכעת, מתחילת השנה, נרשמת התאוששות הדרגתית, כשבחודש יולי היקף המשכנתאות חצה את רף ה-9 מיליארד שקל.
לפי הנתונים בחודש שעבר (הלוחות הסופיים של אוקטובר יתפרסמו לקראת סוף החודש), אפשר לראות את החלוקה בין הלוואות צמודות מדד להלוואות שאינן צמודות. הלוואות צמודות מדד (בין אם בריבית משתנה או קבועה) נמצאות בחודשים האחרונים בירידה, לעומת הלוואות קבועות, שנמצאות בעלייה.
ההסבר לכך הוא שבמצב הנוכחי, בו האינפלציה מרימה ראש, אנשים לא מאמינים בהלוואה צמודת מדד. הם חוששים שהאינפלציה תמשיך לעלות, או לפחות תישאר מעל היעד של בנק ישראל.
הריבית עוד תעלה?
מה שמשפיע כמובן על היקף ההלאוות הוא נושא הריבית. כשהציפיות הן להורדת ריבית, כפי שקרה בינואר השנה, נרשם זינוק בשיעור נוטלי ההלוואות. מי שנטל באפריל 2022 הלוואה בגובה 2 מיליון שקל, סביר להניח שהיום משלם בין 2,000-2,500 שקל יותר, תלוי במסלול. ריבית בנק ישראל עומד היום על 4.5%, כשריבית הפריים (ריבית בנק ישראל+1.5%) על 6%.- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
- איך בוחרים משכנתא בתקופה של ריביות משתנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כעת יש מי שצופה שהנגיד, שבעבר היה נראה שיוריד את הריבית לפחות פעם נוספת עד סוף השנה, יעלה אותה ברבע אחוז בחודשים הקרובים ואת ההפחתות, אם בכלל, נתחיל לראות רק במחצית השנייה של 2025.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
