הלמ"ס: עלייה של 22% במכירות הדירות ברבעון השלישי
ברבעון השלישי של 2024 נרשמה עלייה משמעותית בהיקף רכישות הדירות בישראל, כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו היום. בתקופה שבין יוני לאוגוסט 2024 נמכרו כ-24,360 דירות - עלייה של 22.4% לעומת התקופה המקבילה ב-2023. בהשוואה לרבעון הקודם (מרץ-מאי 2024), מדובר בעלייה מתונה יותר של 4.6%.
חלק משמעותי מהעלייה במספר העסקות מיוחס לדירות החדשות, שהיוו 44.6% מסך העסקות ברבעון, כלומר כ-10,870 דירות. לעומת התקופה המקבילה אשתקד, נרשמה עלייה של 25.7% ברכישת דירות חדשות, אם כי נרשמה ירידה של 1.6% לעומת הרבעון הקודם.
- סקר הלמ"ס: לראשונה מאז תחילת המלחמה ציפיות חיוביות לתיירות הנכנסת
- מדד המחירים באוקטובר עלה ב-0.5%; מחירי הדירות ממשיכים לרדת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל, נרשמה עלייה גם ברכישת דירות יד שנייה, שהיוו 55.4% מסך העסקות עם כ-13,490 דירות שנמכרו. כאן נרשמה עלייה של 19.8% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה, ועלייה משמעותית של 10.2% לעומת הרבעון הקודם.
כשמבצעים חלוקה גיאוגרפית, מחוז המרכז הוביל את מכירות הדירות עם 23.1% מכלל העסקות ברבעון הזה. כמו כן, כ-22.7% מהדירות החדשות וכ-23.5% מדירות היד השנייה נמכרו במחוז הזה. אחריו ניצב מחוז הדרום עם 21.6% מסך העסקות, כשבולטת עלייה משמעותית של 13.4% במכירת דירות חדשות במחוז זה לעומת הרבעון הקודם.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
במחוז ירושלים נרשמה עלייה מרשימה של 25% במכירת דירות חדשות, ו-19.5% במכירת דירות יד שנייה. בערים הגדולות, ירושלים ותל אביב-יפו מובילות ברכישת דירות חדשות עם יותר מ-500 דירות שנמכרו במהלך הרבעון החולף, כשבירושלים נרשמה עלייה של 32.1% במכירת דירות חדשות לעוןמת הרבעון הקודם. באופקים נרשם זינוק מרשים ביותר של 83.6%.
באוגוסט האחרון נמכרו 7,250 דירות, המהוות עלייה של 3.1% לעומת אוגוסט 2023. עם זאת, נרשמה ירידה של 18.9% לעומת יולי 2024 - מה שמצביע על התמתנות בעסקות הנדל"ן לקראת סוף הרבעון.
נכון לסוף אוגוסט 2024, נותרו למכירה כ-69,720 דירות חדשות, ומספר חודשי ההיצע הממוצע הוא 18.4 חודשים. מדובר בעלייה של 18.8% לעומת אוגוסט 2023, אך עם זאת, מספר חודשי ההיצע ירד ב-6.2 חודשים לעומת השנה הקודמת. מחוז תל אביב מוביל במלאי הדירות שנותרו למכירה עם 22,165 דירות, ואחריו מחוז המרכז עם 17,070 דירות.
- 1.מתווך בחיר 12/10/2024 13:37הגב לתגובה זוזה הזמן לקנות בזול
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
