המחיר הממוצע לדירות חדשות בפ"ת - 3 מיליון שקל
חברת הנדל"ן קטה גרופ מפרסמת היום את נתוני החציון האחרון, לפיו עולה כי היא רשמה שיא במכירת דירות: 250 דירות נמכרו מתחילת השנה, בתמורה כוללת של כ-750 מיליון שקל, כלומר - כ-3 מיליון שקל בממוצע לדירה. "הדירות נמכרו על אף המלחמה וסביבת הריבית הגבוהה, ב- 20 פרויקטים של החברה במרכז הארץ", הסבירו בחברה. "מדובר בעליה בשיעור של כ- 43% במספר הדירות שמכרה ביחס לחציון הראשון של שנת 2023 בו מכרה 147 דירות.
הדירות נמכרו על אף המלחמה וסביבת הריבית הגבוהה, ב-20 פרויקטי החברה במרכז הארץ - פתח תקווה, הוד השרון וגליל ים. חשוב לציין כי המחירים במרכז גבוהים יותר, כך שממוצע ההכנסות של החברה בהחלט ריאלי, כשגם ברף הנמוך, בעיקר פתח תקוה הממוצע לדירות חדשות למ"ר באזור עומד על 29-32 אלף שקל למ"ר. אז איך יכול להיות שהמחיר הממוצע נמוך יחסית? שתי סיבות. הראשונה, רוב הדירות נמכרו בפתח תקוה, ולא בהרצליה או בהוד השרון, מה שמוריד את המחיר הממוצע. קטה גרופ, שבונה ויוזמת בהרבה אזורי ביקוש במרכז ובשרון, מרכזת את עיקר הפעילות שלה שם.
בדקנו את המחיר הממוצע למטר בפרויקט בפתח תקוה, ושם מתברר כי המחירים מתחילים ב-26 אלף שקל למ"ר ועולים ככל שמדובר בדירות קטנות יותר. לכן, בשל העובדה שרוב הדירות נמכרו בפתח תקוה והמחיר הממוצע למטר נמוך מהממוצע בעיר, הגיוני לומר שהמחיר נע סביב 3 מיליון שקל וייתכן שמספר דירות קטן יותר בפרויקט בהרצליה והוד השרון מושך את המחיר כלפי מעלה. צריך לזכור שבפרויקט קיימות דירות של 3 חדרים, סביב 82 מ"ר, ולמרות שמדובר במחיר למ"ר גבוה יותר, הוא לא חוצה את הרף כל עוד מדובר בדירות בקומות נמוכות - אלה הדירות שבדרך כלל נמכרות ראשונות.
גיל קטה, מנכ"ל ובעלי קטה גרופ, סיפר כי החברה הקימה כוח אדם שיתן מענה לבעיית הפועלים. "נוכל למסור פרויקטים קיימים בזמני השיא להם אנחנו רגילים ואף להתחיל בבניית פרויקטים נוספים, ואכן מסרנו מכתב על הקדמת מסירה ל-5 פרויקטים שצפויים להסתיים בחצי השנה הקרובה".
- רכשה דירה, חיכתה שנה וחצי - ולא תקבל פיצוי
- ליקויים התגלו בדירה בת 50 - הקבלן והמשווק יפצו
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קטה החלה לשווק גם בתל אביב, כשזכתה בקרקע לבניה מידית במתחם תע"ש השלום. המתחם כולו משתרע על פני כ–55 דונם ויכלול סך של 1,100 יחידות דיור בין הרחובות דרך השלום, עליית הנוער וחפץ חיים, בבנייה של 7–9 קומות ושני מגדלים שיתנשאו לגובה של 23 ו–50 קומות. החברה צפויה להתחיל בשיווק הפרויקט בחודשים הקרובים.
- 2.למה ככה יקר ? (ל"ת)אחד 15/07/2024 18:31הגב לתגובה זו
- 1.ב3 מיליון קניתי 6 וילות בקפריסין. קו ראשון לים. (ל"ת)מהנדס תוכנה 15/07/2024 15:09הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
