"יותר מפי 2": הדוח שחושף בכמה מוכרת רוטשטיין דירה בת"א ומחוצה לה
פעילות חברת רוטשטיין בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב וסביבתה מבוצעת באמצעות חברת אנשי העיר וחושפת את פערי מחירי הנדל"ן בין העיר המרכזית לבין ערים אחריות. רוטשטיין מחזיק בכמעט 57% מהון המניות של אנשי העיר ובין הקבוצות סוכם, בדיוק לפני שנה, כי אנשי העיר תפעל בעיקר בתל אביב - יפו, אבל לא תוכל לצאת מהמסגרתה של העיר ושל בת ים, גבעתיים והרצליה.
דו״ח דירוג ראשוני של החברת דירוג האשראי מידרוג לרוטשטיין חושף כי היקף הפעילות של החברה יישאר יציב בשנתיים הבאות, אך מעיד כי קצב המכירות איטי יחסית האחרונה ביחס לקצב הביצוע. לפי דוח החברה, נכון לסוף מרץ היו לה 17 פרויקטים בביצוע הכוללים כ- 1,065 יח"ד (כ- 618 יח"ד חלק החברה), 17 פרויקטים בתכנון הכוללים כ- 2,408 יח"ד (כ- 1,351 יח"ד חלק החברה) וצבר משמעותי של אלפי יח"ד בעיקר במסגרת של עסקאות קומבינציה ופרויקטים של התחדשות עירונית.
בעבר חשפנו: עסקה בהנחה של 30% ברחוב מאוד מבוקש בת"א - כיצד זה ייתכן?
רוטשטיין בונה בקריית מלאכי, באר יעקב, בית שמש, בת ים, תל אביב, רמת השרון, נתניה וטירת הכרמל, כאשר הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב וסביבתה מבוצעים באמצעות החברה הבת אנשי העיר. שימו לב להבדלים במחיר הממוצע של כל הפרויקטים האחרים מלבד תל אביב, לתל אביב עצמה. מחיר דירה ממוצע עומד בשאר הפרויקטים על 2.6 מיליון שקל ללא מע"מ - כלומר, מחיר דירה ממוצעת בערים שהוזכרו קודם (רמת השרון, נתניה, באר יעקב ובת ים מעלות את המחיר הממוצע ואילו בית שמש, קריית מלאכי וטירת כרמל מעט מתחת) עומד על כ-3.052 מיליון שקל. אם כך, מה המחיר בתל אביב, אתם שואלים? מחיר ממוצע של יחידת דיור בביצוע אנשי העיר נאמד ב כ-5.4 מיליון שקל ללא מע"מ, כלומר - 6.318 מיליון שקל עולה דירה ממוצעת בהתחדשות עירונית בתל אביב.
- צפי להכנסות של כ-1.06 מיליארד שקל: פרויקט לה גוארדיה של אנשי העיר מתקדם
- המציאות המורכבת של ההתחדשות העירונית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אנשי העיר, שנחשבת לחברה מובילה בתל אביב בתחום ההתחדשות העירונית, השלימה ביולי הנפקה ראשונה של אגרות חוב בסך של 90 מיליון שקל. הזכרנו קודם שרוטשטיין שולטת בה (57%) אך בעלת השליטה ברוטשטיין היא חברת אבני שוהם (63.5%), שבראשה עומדים יצחק מירילשוילי (73%) ואבישי בן חיים (25%).
עכשיו, שימו לב לנתוני מכירת הדירות של רוטשטיין, לאחריהם קשה לתהות מדוע מידרוג אופטימית לגביה. במהלך שנת 2023 מכרה החברה כ- 167 יח"ד (133 יח"ד חלק החברה), בהשוואה לכ- 400 יח"ד (302 חלק החברה) בשנת 2022 וכ- 433 יח"ד (359 יח"ד חלק החברה) בשנת 2021.
במדרוג סבורים כי הירידה החדה במכירות החדשות במהלך שנת 2023 נבעה בעיקר מהחולשה בהיקף העסקאות בשוק המגורים כולו שנבעה מעליית הריבית על המשכנתאות וכן בשל השפעות המלחמה על המכירות במרבית הרבעון הרביעי של השנה. בדוח נכתב כי "שנת 2024 מציגה התאוששות מסוימת במכירות, ובמהלך הרבעון הראשון לשנת 2024 נמכרו 29 יח"ד (26 יח"ד חלק החברה). כמו כן, היקף המכירות בשנה האחרונה הושפע מירידה במלאי זמין למכירה עקב מכירות מוגברות בתקופות קודמות וסיום פרויקטים".
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
במהלך 12 החודשים הקרובים החברה צפויה להשיק פרויקטים חדשים כאמור אשר צפויים להערכת מידרוג לתרום להיקף המכירות בעיקר משנת 2025 ואילך. לפי תרחיש הבסיס של מידרוג, שני הפרויקטים שתרומתם לרווח הגולמי הצפוי בשנים 2024-2025 הם בית שמש שלב א' שמהווה (12% מסך הרווח הגולמי) ופרויקט קדמת נתניה (11% מהרווח) כששיעורי המכירה הכספיים של הפרויקטים בית שמש שלב א' וקדמת נתניה עמדו על כ- 67% וכ- 72% בהתאמה - לא מעט.
בנוסף, במדרוג מאמינים כי מימוש קרקעות וזכויות בפרויקטים יתרמו לשיפור בפרופיל הפיננסי של החברה. כמו כן, משיכת עודפים מפרויקטים מהותיים צפויה להוביל לירידה במינוף בטווח הקצר. לסיכום, מידרוג קבעה דירוג מנפיק il3.A לרוטשטיין ודירוג זהה לאגרות החוב. אופק הדירוג יציב.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
