בחודש ספטמבר השנה, קצת לפני המלחמה, ביקשנו שתרוצו לשם - דירות להשכרה במתחמים של התחדשות עירונית. הסיבות לכך מגוונות, אבל השורה התחתונה היא שורת הרווח - המחיר. בחלק מהמתחמים מציעים הנחות של 30%-20% ביחס לדמי שכירות ממוצעים וזה קורה בשל הסיכון הרב שהשוכר לוקח - הוא יודע שהוא נכנס לדירה במחיר נמוך, אבל מחר יכולים לפנות אותו. יש כאן מרכיב סיכון, ואת הפרמיה הזאת בעל הדירה מוכן לשלם - דירה של 6,000 שקל תושכר במחיר של 5,000 שקל - אבל האם זה שווה את ההנחה?

ר' שכר לאחרונה דירה כזאת בצפון תל אביב, כשתשמעו את הסיפור שלו תבינו מה הסיכון שצריך לקחת. "שכרנו דירה בצפון תל אביב במחיר של 5,100 שקל לחודש. זה זול יחסית לאזור. הסיפור היה פשוט: הוא נתן לנו הנחה, ואנחנו לקחנו את הסיכון. שאלנו אותו האם להערכתו הדירה תעבור תמ"א בקרוב והוא ענה 'אין לדעת, זה בדיונים. כבר 3-4 שנים המצב ככה'. חשבנו שייקח עוד שנה שנתיים עד שהדירה תתפנה, אבל טעינו".

ר' נכנס עם בת זוגתו לדירה בחודש ספטמבר 2023, כשלפני מספר ימים הוא קיבל הודעה מבעל הדירה. "אתם צריכים לצאת", הייתה השורה התחתונה. "מתחילים לבנות". ר' ובת זוגתו החלו לחפש דירות באזור. המחיר הממוצע היה דומה, בעיקר בפרויקטים של פינוי בינוי. "הדירות שאנחנו רואים במחירים האלה הן דירות בקומת קרקע, כלומר אמורות להיות זולות יותר. רוב בעלי הדירות דרשו סביב 5,500 שקל וירדו מעט. מה עכשיו? אנחנו גמישים ומרחיבים את מעגל החיפוש. האם אלך שוב על פרויקט של תמ"א או פינוי בינוי? חד משמעית כן. זה בדיוק מה שאני מחפש".

ר' אוהב סיכון, הוא רוצה לשלם פרמיה נמוכה והאמת היא שהמחיר שלו הוא לא ממש מייצג. פרויקטים רבים נתקעים והביורוקרטיה מסורבלת, בטח בתקופת מלחמה. לאחרונה פגשתי בזוג נחמד ששכר דירה כזאת במשך 4 וחצי שנים בתל אביב. הם סיפרו כי להערכתם הפרויקט תקוע ויש להם צפי לעוד שנתיים בדירה. הם שילמו על דירה שמחירה בשוק כ-6,000 שקל - 4,800 בלבד. בעל הנכס מאיים בכל שנה שיעלה את המחיר בעוד מאתיים שקל, אבל הוא לא עושה את זה - הם שומרים לו על הדירה והוא לא מוצא שוכרים אחרים.

• בשורה לשוכרי הדירות: עמלות הערבות הבנקאית נחתכות במאות שקלים
• למה זינקו מחירי השכירות ברחובות במעל 20% ומה קורה בנס ציונה וראשון לציון?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

התופעה הזאת רחבה מאוד באזור השרון, אבל יש כאלה גם בתל אביב. פתח תקוה, כפר סבא, רעננה והוד השרון - שם תוכלו למצוא פרויקטים כאלה ואם תיסעו לכיוון בת ים וחולון, תמצאו לא מעט התחדשות עירונית. ברף הגבוה, בעלי הכנס הורידו 30% ממחיר השוק והשוכרים עטו על המציאה. מה שמאפיין את הזוגות שבאים לראות כאלה הוא הגיל - לא תמצאו כמעט זוגות מבוגרים שמגיעים לדירה כזאת, כי הם לא רוצים שינויים. הצעירים, כמו במקרה של ר', פנויים וגמישים יותר והמחיר משחק לטובתם.

מלבד צפון תל אביב, יש בתל אביב אזורים אחרים שבהם מתוכננת תמ"א. פרויקטים כאלה מצאנו ברחוב יפת, ממש על השדרה המרכזית באזור יפו. גם באזור שכונת כפר שלם יש פרויקט כזה ובכלל - דרום תל אביב הוא האזור הטוב ביותר ל"מציאות" - היזמים מאתרים שם נכסים ישנים, מחתימים 66% מבעלי הדירות והפרויקט יוצא לדרך לאחר התמחרות.

במקרה של אחד הפרויקטים, הצפי להתחלת עבודות הוא עוד שנה וחצי, כך שחלק מבעלי הדירות כבר מצאו דירה אחרת או עוברים לגור אצל ההורים ומנגד - מוכנים להשכיר את הדירה בתשואה נמוכה, רק כדי שהשוכרים יממנו את ועד הבית והארנונה.

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

פרויקט של התחדשות עירונית הוא אחד הבודדים שבהם לא תוכלו לקבל אופציה. יש לכך סיבה טובה: בעל הדירה פשוט לא יודע מתי היא תתפנה. שמאית המקרקעין דליה עסיס העריכה בעבר כי במקרים של צפי לפינוי מהיר, המחיר יכול להיות נמוך בעד 40%.

הנושא הזה מורכב גם מבחינה משפטית. בחוזה בין הצדדים נקבע כי ההתראה תהיה בדרך כלל בת חודש אחד לפחות, זאת על מנת שהשוכר יוכל למצוא דירה חלופית. בחלק מהמקרים הוא לא ימצא באזור וירחיב את החיפוש. במקרים רבים, ככל שהזמן עובר ובעלי הנכס לא מוצא שוכר, כך יורדים הסיכויים שהוא יצליח לאתר כזה. לכן, הוא ממשיך להוריד את המחיר עד שהביקוש וההיצע נפגשים.