המושבה המנומנמת החלה לצמוח לגובה: מה קורה בגדרה
גדרה היא מועצה מקומית שגרים בה, נכון לינואר האחרון, יותר מ-32.2 אלף תושבים. מצפון היא גובלת במושב קדרון וממזרח במועצה האזורית ברנר, ממערב במועצה אזורית גדרות ומדרום במועצה אזורית באר טוביה. בגדרה בעיקר בנייה של בתים צמודי קרקע, אבל גם בנייני מגורים. מתחילת שנות האלפיים החלו להיבנות במזרח היישוב שכונות חדשות, שמאוכלסות ברובן במשפחות צעירות ומשפרי דיור. הדבר הביא לצמיחה משמעותית באוכלוסיית גדרה, ומאז קצב גידול האוכלוסייה השנתי בה הוא סביב 2.4%.
הגרף של ממוצע מחירי הדירות בגדרה גבוה מהממוצע הארצי, אך המגמה הכללית של המחירים דומה. ואולם ב-2022-2021 נרשם זינוק משמעותי במחירי הדירות ביישוב. ב-2020 נעו המחירים בגדרה סביב 19-15 אלף שקל למ"ר בממוצע. ב-2021 הם עלו לסביב 21-19 אלף שקל למ"ר בממוצע. ב-2022 היה זינוק נוסף במחירי הדיור בגדרה, הפעם לרמה של 26-22 אלף שקל בממוצע. ב-2023 נשמרה רמת המחירים הזו, ואילו מתחילת 2024 מסתמנת עלייה קלה במחירים. מתחילת מלחמת חרבות ברזל בוצעו ביישוב עשרות עסקות, אך לאחר שפרצה המלחמה דווחה העסקה הראשון רק כעבור כשבועיים.
בינואר האחרון הכריזה ועדת השרים לענייני פנים, שירותים, תכנון ושלטון מקומי, בראשות שר הפנים, משה ארבל (ש"ס), על מתחמים חדשים מועדפים לדיור בשישה יישובים וערים בחרבי הארץ, בהם גדרה. המקומות האחרים שנכללים בתוכנית הם כרמיאל, קרית ים, אשקלון, לוד ונס ציונה. המתחם בגדרה משתרע על שטח של כ-1,200 דונם, וממוקם לאורך כביש 40. בשטח המתחם מוצע תכנון של שכונה הכוללת כ-3,000 יחידות דיור חדשות, לצד שטחי תעסוקה ומסחר, מבני ציבור ופארק עירוני שיתשרע על שטח של יותר מ-500 באזור נחל שורק.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הכריזה בנובמבר 2023 על 14 מתחמים חדשים לפרויקטים של פינוי בינוי ברחבי הארץ, ששמונה מתוכם יקודמו במסגרת מסלול רשויות – אחד מהם בגדרה. מסלול רשויות הוא כזה שבו קידום התב"ע נעשה על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בעצמה. בגדרה נכלל בתוכנית מתחם שפירא, שבו מתוכננות להיבנות כ-1,400 יחידות דיור חדשות ושטחי מסחר, במקום כ-340 יחידות דיור ישנות שייהרסו.
באפריל 2023 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז תוכנית פינוי בינוי שבמסגרתה ייהרסו כ-40 יחידות דיור במרכז גדרה, באזור הוותיק, ובמקומן ייבנו כ-270 יחידות דיור חדשות בשישה בניינים, מתוכן כ-40 דירות קטנות. הפרויקט המתוכנן הוא בצומת הרחובות ויצמן והעצמאות.
ביוני 2021 התקבל היתר בנייה ל-239 יחידות דיור חדשות בשכונת גולדה בגדרה. ההיתר יאפשר לחברות היזמיות בפרויקט לבנות בשכונה בסך הכל 443 יחידות דיור בשני מתחמים. מתחמי הפרויקט כוללים בנייה של בניינים של עד שש קומות.
הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בעיר בזמן האחרון:
ברחוב ויצמן דירה בשטח של 81 מ"ר נמכרה תמורת 1.6 מיליון שקל, לפי 19.7 אלף שקל למ"ר
ברחוב הדרים דירה בשטח של 92 מ"ר נמכרה תמורת 2.1 מיליון שקל, לפי 22.8 אלף שקל למ"ר
ברחוב האילנות דירה בשטח של 93 מ"ר נמכרה תמורת 2.45 מיליון שקל, לפי 26.3 אלף שקל למ"ר.
ברחוב ברקת דירה בשטח של 84 מ"ר נמכרה תמורת 2.53 מיליון שקל, לפי 30.1 אלף שקל למ"ר.
ברחוב חיים הרצוג דירה בשטח של 85 מ"ר נמכרה תמורת 1.82 מיליון שקל, לפי 21.4 אלף שקל למ"ר.
הרווח על הדירות בעיר אינו מרשים במיוחד. כך למשל, דירת שלושה חדרים ברחוב צאלה ביישוב, בשטח של 78.75 מ"ר, נמכרה בפברואר תמורת 2.1 מיליון שקל – רווח של 36% בתוך שלוש שנים וחודשיים. בעסקה אחרת, נמכרה בינואר האחרון דירת ארבעה חדרים ברחוב האילנות, בשטח של 102.8 מ"ר, תמורת 2.72 מיליון שקל – רווח של 25% בתוך שלוש שנים וחמישה חודשים. בעסקה נוספת, שאף היא בוצעה בינואר האחרון, נמכרה דירת שלושה חדרים ברחוב אירוס, בשטח של 64.3 מ"ר, תמורת 1.8 מיליון שקל – רווח של 76% בתוך שמונה שנים וחודשיים.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
- 1.שם שי 18/03/2024 12:20הגב לתגובה זופיתוח רובע המגורים החדש במערב המושבה , זאת הדרך להקל על הצעירים להגיע לדיור בר-השגה בין חדרה לגדרה, חשוב מאוד ויפה שעה אחת קודם.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
