על רקע הירידה החדה בביקושים בשנה האחרונה, בסוף השבוע דיווחה קבוצת שובל על על מכירת עשרות דירות בתוך חצי שעה במסגרת כנס מכירות באונלייןבפרוייקט בעיר עכו.

כך רכשו דירות בפרויקט. נתוני המכירות

התרחיש הזה מיד העלה תמונה מהעבר, בו עשרות אנשים היו עומדים בתור כדי להילחם על דירה בפרויקטים של גינדי בגלל הנחות מפתות. מצב כזה לא יקרה היום, גם לא בעתיד הקרוב. הביקושים צנחו, המחירים עלו משמעותית מאז שגינדי מכרה דירות ב-800 אלף שקל בפריפריה, ההכוח עבר לצד הקונים. הדיווח של שובל הוא אותנטי, אבל השאלה המתבקשת במקרה הזה היא להבין מדוע עשרות רוכשים הסתערו על הפרויקט בזום והאם המחיר באמת כל כך נמוך?

עכו מקימה לאחרונה שכונה החדשה, שערי עכו, הצמודה לקיבוץ שומרת. החברה ערכה כנס זום עם 227 איש, כאשר 68 מהם כבר שריינו דירה לעצמם דירה בתוך חצי שעה. כשהביקושים בשפל, היזמים מוצאים פתרונות יצירתיים. שובל מכרה ללקוחות דירה עם מקדמה של 1,000 שקל בלבד. זה היה פריסייל שבו הרוכשים שרכשו דירה בזום החייבו לשלם 79 אלף שקל עבור דירות 4 חדרים במעמד החוזה ואת היתרה - באכלוס. בשיחה נאמר להם שהבנק המלווה הוא לאומי ויש לחברה גב כלכלי חזק. גם אם מחר הרוכש לא ירכוש את הדירה, הוא שילם מקדמה כל כך נמוכה, הוא בעצם קנה אופציה לרכישת דירה.

• הקבלן התחמק מתיקון הליקויים - וישלם ביוקר
• בני זוג זכו בפיצוי על איחור במסירה - כמה קיבלו?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

שני דברים צריך לזכור בשעה שבה מדברים על תשלום מקדמה נמוכה: 1. מחיר המע"מ יעלה ב-2025. 2. יותר חשוב - המחיר צמוד למדד תשומות הבנייה. צריך לחשוב טוב האם הפיצוי שאתם מקבלים עבור דחיית התשלום שווה את ההפרש שתשלמו בעתיד. עם זאת, בפרוקיטים רבים שדוחים את התשלום לסוף - אין הצמדות.

לפני שנצלול למחירים בעיר עכו, כמה מילים על המחירים בפרויקט. מה שהוצע לרוכשים היה דירות בפרויקט פארק צמרת (בשכונה החדשה, שמסתעפת בצורה נוחה יחסית לכיוון הקריות, חיפה, עכו, נהריה וכרמיאל), של 3-7 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. המחיר: החל מ-1.355 מיליון שקל לדירת 3 חדרים.

השאלה היא האם זה מחיר חריג כלפי מטה ביחס לעיר עכו. על מנת לקבל פרופורציה, לקחנו את המחיר הממוצע למטר בעיר, שעומד על 12,500 שקל. המחיר הזה נמוך ביחס למחיר שהוצע בפרויקט אבל יש לזכור שני דברים: בעכו נמכרות הרבה מאוד דירות ישנות, מה שמוריד את המחיר הממוצע, ובנוסף - מדובר בדירת 3 חדרים, כך שהמחיר הממוצע למטר בה אמור להיות יותר גבוה מאשר בדירת 5 חדרים (שוליות לגודל).

• פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
• חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

הפרויקט בעכו (יחצ)

בדקנו את מחירי הדירות שנמכרו בפרויקטים שבנייתם החלה, בתנאי שהרכישה התבצעה החל מחודש דצמבר האחרון, ולא בחודשים לפני המלחמה שלעתים לא משקפים את המחיר הממוצע היום. המחירים שמצאנו היום 13-16 אלף שקל למטר, כלומר גבוהים משמעותית מהמחיר הממוצע למטר בעיר עכו. ככל שמדובר על דירות קטנות, של 3 חדרים, קיבלנו אפילו מחיר גבוה יותר, שנע סביב 16-17 אלף שקל למ"ר. כלומר, עבור דירת 80 מ"ר אמור המחיר הממוצע לעמוד על 1.28-1.36 מיליון שקל - אלה המחירים בפרויקט בברנר ובכוכב הצפון. חשוב לציין כי כל הפרויקטים שבדקנו אינם נמצאים על קו המים. חלקם נמצא במרחק קצר מהחוף, אבל לא שוכנים בקו הראשון, מה שעלול לייקר את מחיר הדירות ב-30%-20%.

אז האם הדירות נמכרו במחיר נמוך, עד כדי כך שהיה משתלם לרכוש דירה באונליין? יכול להיות שלרכוש דירה ב-1.355 שקל זו פריבילגיה, מה גם שעמוד המכירות נראה מרשים, אבל בעכו אפשר למצוא מחירים כמעט זהים. כלומר, יכול להיות שהפרויקט איכותי יותר, ועדיין - לא מדובר בהורדת מחיר של 10%. צריך להבין משהו כשמדברים על הנחות בקרב יזמים: הרווח היזמי עומד לרוב על 18%-15%. אל תצפו ואל תאמינו כשיזם אומר לכם שהמחירים אצלו ירדו ביותר מ-10%. אם הוא עשה זאת, זה היה אחרי שהקפיץ את המחיר קודם. אם הורידו לכם 15% במחיר הדירה, זו נורת אזהרה.