מה קרה לנדל"ן בחולון ובת ים, האם המחיר באמת ירד ואיזו עיר מנצחת?

חולון ובת ים הן שתי ערים שמנהלות מלחמת נדל"ן בשנים האחרונות: הזליגה של תושבי חולון לבת ים מורגשת היטב. גם בעיריית חולון יודעים זאת. יש לכך סיבות מגוונות: המחירים בחולון היו גבוהים יותר משמעותית בעבר, אבל הפערים הצטמצמו ותושבי האזור למדו להכיר בערך החשוב ביותר בבת ים - חוף הים. גם הפקקים בעיר לא הוסיפו לחולון, שנמצאת תחת פרויקט של רכבת קלה. קרקע יקרה באזור מתפתח. חוף בת ים (עיריית בת ים) כתבות קשורות:

• פחות מ-22 אלף שקל למ"ר? מה עובר על קריית שרת בחולון 
• סיפורו של רחוב בחולון - בכמה עלו המחירים?; לא מה שחשבתם

לחולון יש יתרונות, כמו קרבה מהירה לתל אביב, מערכת חינוך טובה, אבל גם בעיות. אין לה עתודות קרקע. מלבד שכונה אחת בהתהוות, לא תמצאו מגדלי מגורים חדשים. הצפיפות עד כדי כך גדולה, שלאחרונה התבשרו תושבי השכונה החדשה ח-500 כי הם יצטרכו להתגורר בדירות ללא חניה צמודה, אלא בחנייה ייעודית במרחק הליכה מהבית. בעוד שבבת ים הבנייה נמשכת, בחולון מבינים את החיסרון שבהיעדר קרקעות וצריכים לבנות לגובה. יחד עם זאת, יש נתון שמשותף לשתי הערים. המחיר הממוצע בחולון ירד בשנה האחרון ב-5% (5.3% בבת ים). בחולון, מספר העסקאות לדירות יד שנייה בשנה החולפת ירד משמעותית, 45% בערך, ובבת ים - ב-40%. יש ערים עם מצב גרוע יותר, אבל הן בהחלט במעלה הרשימה. הנה עוד נתון שמשקף מדוע המחיר הממוצע לדירה ירד - לאנשים אין כסף, או יכולת החזר גבוהה, ולכן הם קונים דירות זולות יותר. זה לא קורה רק בבת ים או בחולון, אלא חלק מתופעה כוללת מאז העלאת הריבית. לפני שנה, דירה ממוצעת בחולון עלתה 2.2 מיליון שקל, אבל השנה היא ירדה בכמאה אלף שקל. בבת ים המצב דומה. המחיר הממוצע היה גבוה יותר, 2.3-2.4 מיליון שקל, והירידה היא של כ-120 אלף שקל. צריך לקחת בחשבון שני תהליכים שקורים בערים האלו: בחולון נמכרות דירות משנת בנייה נמוכה יותר בממוצע. זה קורה כי בבת ים ממשיכים לבנות והדירות שנרכשות הן לשנים הבאות, בעוד שבחולון אין הרבה קרקעות ופרט לשכונה החדשה לא בונים יותר. דירות ישנות עולות בממוצע פחות מדירות חדשות (אם הנתונים דומים) והנה לכם הסיבה להתהפכות המגמה. אז על דבר אחד סיכמנו: המחיר הממוצע לרכישת דירה בשתי הערים ירד. עכשיו נותר לבדוק האם המחיר הממוצע עבור אותה דירה ירד. מבדיקה שערכנו בשכונות השונות, גם באמצעות מחירי ההיצע בשוק, אפשר לראות שהמגמה דומה - ירידות של 5% במחירים ואף יותר אם בוחנים את שוק הדירות יד שנייה ללא ממ"ד. בחולון נשמעו לא מעט אזעקות במלחמה ואנשים מבינים שכל עוד היא בטווח הטילים, אין טעם לרכוש דירות ישנות, אלא אם מדובר בהנחה ריאלית של 20% ויותר על שווי השוק. מחיר ממוצע למ"ר בחולון עומד על 27-28 אלף שקל למ"ר. בבת ים המחיר עומד על 28-30 אלף שקל למ"ר. יש כמובן אזורים בחולון שיקרים יותר מבת ים. אבל בממוצע בת ים הפכה ליקרה יותר. מהנתונים עולה שהמחיר הממוצע לדירה שנרכשה בבת ים לא גבוה יותר רק משום שמדובר בדירות חדשות, אלא גם כשמשווים תפוחים לתפוחים - המחיר בבת ים גבוה יותר. איפה נראה את השונות? כנראה שבדירות הישנות. בשכונות הישנות בחולון מצאנו מחירים מעט גבוהים יותר מאשר בבת ים. כלומר, הציבור אומר: אם כבר קונים בבת ים, אנחנו רוצים יתרון - וזה אומר דירה חדשה. בדקנו את התהליכים ברכישת דירות חדשות בשתי הערים. בבת ים נמכרות דירות שיהיו מוכנות ב-2027, בין היתר בפרויקט ברחוב בלפור, סביב 30-31 אלף שקל למ"ר. בחולון הכל מתנקז לשכונה אחת ושם המחירים דומים. איפה המחירים עולים? בבת ים קרוב לקו המים. שם המחירים עולים משמעותית ונעים בין 33-36 אלף שקל למ"ר, כשרוב הדירות נמכרות ברף הגבוה. בשכונה הזאת מצאנו רק לפני שנתיים דירות ב-24 עד 26 אלף שקל למ"ר, כך שהמחיר עלה ב-38% - הרבה יותר מהממוצע בארץ. הסיבות לכך הן כמובן המיקום האטרקטיבי והעובדה שקרוב לקו המים, עבור שכונה בהתפתחות, המחירים מאמירים בחלק הראשון של האכלוס. לסיכום, נראה שהתשובה לפערי המחירים הממוצעים בשתי הערים ברור. העניין הוא אחר - מה תהיה המגמה בשתי הערים כאשר תהיה התפרצות ביקושים בעתיד? בבת ים, ההיצע גבוה יותר ותהיה תשובה לחלק מהביקושים. בחולון, היעדר הקרקעות יכול להוביל להיצע נמוך, וכשזה יקרה - הפערים יצטמצמו.