זו החברה שתרוויח לאחר שהמלחמה תסתיים
"היום שאחרי" הוא מושג מדיני שבאחרונה עושים בו שימוש תדיר במהדורת החדשות. קיים גם "יום שאחרי כלכלי", כשהמדינה תידרש לפעול ולשקם מבנים ותשתיות, ולהניע מחדש את תנופת הבנייה שנעצרה בחודשים האחרונים. בהקשר זה, אנו שמים את האצבע על אלקטרה 1.27% כאחת השחקניות המשמעותיות ב"יום שאחרי" הכלכלי. נראה שכל הכוכבים מסתדרים עבורה - ההשקעה הצפויה בשיקום המדינה, דילול המתחרים כתוצאה מהשנתיים האחרונות שבהן עלתה הריבית וקבלנים קטנים קרסו תחת הוצאות המימון, דבר שמגדיל את השוק לאלקטרה ולשחקניות הגדולות האחרות (שפיר ואשטרום). במקביל, תקציב המדינה שנדרש לקיצוצים עקב המלחמה, מגדיל את האינטרס של הממשלה להשתמש בשיטת הזכיינות, ושם אלקטרה היא שחקן משמעותי .
אלקטרה, שנסחרת כיום במדד ת"א 35 היוקרתי, היא חברה שפועלת בחמישה מגזרים, בתחומי התשתיות והנדל"ן. ותיקי שוק ההון יודעים לספר שהצלחתה הפנומנלית היא פרי ייעוץ אסטרטגי שהשכילה להיעזר בו לפני יותר מ-20 שנה. בזמנו, אלקטרה היתה חברת ביצוע קלאסית, כלומר חברה שמקבלת פרויקט ותוכניות בנייה ויודעת להקים את האופרציה לבניית בניין. כשהבנייה הסתיימה, אלקטרה המשיכה לפרויקט הבא. הייעוץ שקיבלה והשכילה ליישם, היה לשלב בבניית כל פרויקט אלמנטים נוספים, שבגינם תוכל לגבות דמי שירות לאחר השלמת הפרויקט. הכוונה היא לדברים כמו מעליות, מזגנים, אמצעי אבטחה, ניהול חניונים, גנרטורים וכן הלאה. כך הפכה אלקטרה כל מבנה שבנתה לנכס מניב, וזאת מבלי לרכוש אותו. כדי שתוכל לייצר לעצמה הזדמנות להפוך מבנה שהיא מקימה ליזם לנכס מניב, עליה להציע הצעת ערך כפולה - הן ליזם של הפרויקט והן למשתמשים העתידיים של הנכס.
הפעילות העיקרית של אלקטרה היא הקמת פרויקטים (בעיקר גדולים מאוד) במגוון תחומים. בין אם בנייני מגורים או משרדים, כמו פרויקט מידטאון שהקימה בציר מנחם בגין בתל אביב, או פרויקטים של תשתית מורכבים כמו קו הרכבת ירושלים–תל אביב. הקמת קו הרכבת הזה כללה מלבד גשרים ומנהרות, גם את התחנה הראשית בירושלים, שנחפרה בעומק של 80 מטר. דוגמה נוספת ליכולות של אלקטרה ניתן לראות בהקמת עיר הבה"דים בנגב, על שטח של 2,500 דונם.
פעילות נוספת וצומחת של אלקטרה היא חברת השירות FM (Facility Management), שקמה כדי לתת שירותים בתשלום לאותם אלמנטים ששולבו בבניית הפרויקטים (כאמור, אותם מעליות, מצלמות, גנרטורים וכיו"ב). עם השנים ביצעה אלקטרה רכישות סינרגטיות, כדי להרחיב את סט השירותים העתידיים שלהם תוכל לתת מענה בתשלום בשנים שלאחר השלמת כל פרויקט.
- אחרי שקיבל מיליון: חשמלאי שנפל יפוצה בכ-130 אלף ש'
- אלקטרה מצרפת את קרן תש"י כשותפה באלקטרה אפיקים ומוטורס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כך בעצם קמה אלקטרה FM, שנהנית מיתרון מובנה לגודל. כשיש לך אנשי מקצוע שמסתובבים ברחבי הארץ ונותנים שירותים למבנים שהקמת בעבר, אתה יכול להרחיב את הפעילות ולתת שירותי אחזקה גם לנכסים שלא הוקמו על ידך. כך למשל, בנק הפועלים נהפך ללקוח, ובמקום להחזיק מטה של יחידת אחזקה, משתמש בשירות של אלקטרה FM. מבחינת הפועלים, שיתוף הפעולה הזה מייתר העסקת אנשי תחזוקה, במיוחד על רקע מאפייני ההתאגדות הנהוגים בבנקים - דבר המקשה עליהם להתייעל. מהצד של אלקטרה FM, מדובר באתגר לא מסובך, מאחר שהניידות שלה כבר בשטח, ואם הן נמצאות בעפולה למשימה אחת - אין בעיה לקפוץ לסניף הבנק בעיר להחליף גוף תאורה. הרווח מחטיבת ה FM גדל והולך ככל שרשימת הלקוחות גדלה, כפי שניתן לראות בטבלה המצורפת (רווח שנתי של FM, במיליוני שקלים) :
יכולת לבצע פרויקטים מורכבים כמו התחדשות עירונית בהיקפים גדולים
נדל"ן הוא נושא חם, כשכמעט לכל אחד יש דעה נחרצת ממש על כיוונו בשנים הקרובות. מבלי להרחיב יותר, מדי נציין שני גורמים מהותיים שהשתנו באחרונה. הראשון הוא הורדת הריבית על ידי בנק ישראל. מדובר בתחילת מגמה ולא אירוע חד פעמי (לפחות לדעתנו). הדבר השני הוא המלחמה בעזה, והאפשרות הריאלית למלחמה בצפון. שני אלה צפויים לייצר לחץ על מקבלי ההחלטות בכל הדרגים לדחוף קדימה התחדשות עירונית.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
בניית מבנים בטיחותיים הכוללים ממ"ד, שיחליפו מבנים בני 60 שנה, נהפכה להכרח ולא רק דרך להתעשר. ביחד עם הפגיעה ביכולות הביצוע בשל היעדרות פועלים פלסטינים, אנו צופים עדנה לתחום הקבלנות. אלקטרה ממוצבת גבוה, כחברה שיכולה לבצע פרויקטים גדולים ומורכבים.
במכרזי BOT יש מעט חברות ישראליות שיכולות להתמודד
קשה להסביר בכמה שורות את התורה הכלכלית שעומדת מאחורי פרויקטים של BOT (Build, Operate, Transfer). מדובר בהליך שמאפשר למדינה לקדם פרויקטים ענקיים ללא הוצאה כספית, אך לא פחות חשוב מזה - באופן יעיל. במכרז מסוג זה נבחרת חברה להקים פרויקט תשתית גדול, לדוגמה כביש 6, ובתמורה היא מקבלת את הזכות לגבות דמי שימוש למשך 25 שנה (בדרך כלל), שלאחריהן מועבר הפרויקט בחינם למדינה. מאחר שהחברה שבונה צריכה להשקיע סכומים גבוהים הרבה לפני שתוכל לגבות את השקל הראשון מנוסעים בכביש, הרי שהסיכון בפרויקט גדול. משכך, נוהגת המדינה לתת רשת ביטחון, כלומר התחייבות על הכנסה מינימלית, אחרת תשלם המדינה סכום מוגדר מראש מכיסה. בפרויקטים כמו כביש 6 והנתיב המהיר, עלו ההכנסות על הציפיות המוקדמות. בכך הצליחה המדינה להקים פרויקט יקר, ללא הוצאת כסף מהאוצר. וחשוב מכל - הפרויקט קם מהר, מאחר שהקמתו היתה באחריות חברה פרטית. מי שתוהה מה קורה כשהממשלה מקימה פרויקטים גדולים בעצמה, מוזמן לעקוב אחר נת"ע ולוחות הזמנים המשתנים של הרכבת הקלה והמטרו.
המצב בישראל הוא כזה שלמכרזי תשתיות גדולים יש צורך בחברות בעלות גב כלכלי חזק, מאחר שהמדינה דורשת (ובצדק) ערבויות והצגת יכולות ביצוע מוכחות. כיום לדרישה זו עונות מעט מאוד חברות ישראלית. נוכל למנות ביחד עם אלקטרה את אשטרום, שפיר ושיכון ובינוי. כלומר מספר השחקנים בתחום הזה קטן.
ישראל עומדת בפני כמה אתגרי תשתית גדולים: הקו הירוק והקו הסגול של הרכבת הקלה בתל אביב, הרכבת הקלה בקו חיפה-נצרת, הנתיב המהיר בכביש 5. לאלה נוסיף את נזקי המלחמה בעזה, שבעקבותיהם יידרש לשקם את עוטף עזה והצפון.
תמחור פרויקט מסוג BOT הוא בעייתי, והחשבונאות עם המון כוונות טובות, מצליחה לסבך ולהקשות על מציאת הנתונים, המאפשרים לאנליסט לתמחר פרויקט. כשחברה אחת מנהלת כמה פרויקטים כאלה במקביל, הדו"חות נהפכים לסלט נתונים. מאחר שבשנים הראשונות יש בעיקר השקעות (כמו סלילת כביש 6), ואילו בשנים האחרונות ההכנסות מגיעות לשיא, הרי שניתן לחשוב בטעות - במיוחד בשנותיו הראשונות של פרויקט - שהוא הפסדי.
צבר ההזמנות משמש עוגן עבור האנליסטים
אלקטרה מקימה גם מגה פרויקטים (שאינם BOT). אלה, בניגוד לפרויקטים קטנים, דורשים תכנון רב וממושך ומאופיינים בתקציבי עתק. אחת הדרכים לקבל תובנות על המגזר, היא בחינת נתון בשם "צבר הזמנות". אלקטרה יודעת להעריך, על סמך הפרויקטים שהיא עומדת לבצע, מה יהיו ההכנסות בשנים הקרובות. כלומר החברה סוכמת את כל ההכנסות מהחוזים החתומים מולה, שינבעו מהפרויקטים שהיא מקימה, וכל זה נכנס לנתון צבר ההזמנות. כשאנו בוחנים את צבר ההזמנות לאורך שנים, מגלים יחס קבוע בין הצבר בנקודת זמן מסוימת, להכנסות בפועל בשנתיים שלאחר מכן. ניתן לראות זאת בטבלה שלהלן (צבר חוזים והכנסות אלקטרה, במיליארדי שקלים):
בסך הכל 80%-85% מהמכירות מקבלות ביטוי בצבר עליו מדווחת החברה, כך שלנו כאנליסטים, יש עוגן של ודאות להישען עליו. שווה לשים לב לזינוק בצבר ההכנסות בשנים 2023-2021, שאת תרומתו נצפה לראות ב-2025-2024.
היתרון לגודל נהפך למהותי כיום
אלקטרה היא אחת החברות שצפויות ליהנות ממצב המאקרו שבו ישראל נמצאת. עליית הריבית המהירה שהחלה ב-2022 ואחריה המלחמה, יצרו קשיים לשחקנים קטנים ובינוניים בתחום הביצוע. חברות שהיו ממונפות נפגעו מעליית הריבית, ואילו חברות שהתחייבו ללוחות זמנים הדוקים למסירת פרויקט, נאלצו להתמודד עם מחסור בפועלים. אלה זמנים שהיתרון לגודל נהפך למהותי. אנו צופים שאלקטרה, כמו גם מתחרותיה הישירות - אשטרום, שפיר ושיכון ובינוי, יגדילו את כוחן על חשבון השחקנים הקטנים והבינוניים.
המדינה, שתקציבה מתמודד עם לחצים לרכישת תחמושת, טנקים ומסוקים, תעדיף בזמן הנראה לעין להוציא פרויקטים מסוג BOT, שבהם כאמור היא לא צריכה להשקיע כסף. תחום הנדל"ן צפוי גם להתחמם, כשהדרישה לדירות עם ממ"ד תגבר משמעותית. כמובן שלכל זה נוסיף את השיקום שיידרש בצפון ובדרום. הסיטואציה תופסת את מניית אלקטרה בתמחור נוח להשקעה. צבר ההזמנות ב-2023-2022, שמשקף את ההכנסות העתידיות, כמעט כפול לעומת 2020-2019. זאת בזמן שמניית החברה דווקא ירדה בכ-20% לעומת 2020.
- 7.גרין סול 22/02/2024 01:35הגב לתגובה זושווה לעקוב
- 6.גבי 21/02/2024 14:46הגב לתגובה זונקווה שפה נרוויח להבדיל מסולגרין
- 5.דניאל 21/02/2024 08:12הגב לתגובה זועוקב אחרי הכתבות ואחרי התוצאות של אקורד, פוגעים ומספקים את סחורה!
- 4.צבר של 35 מיליארד ורווחיות של חברת יתר. לא סתם הוא 20/02/2024 20:40הגב לתגובה זוצבר של 35 מיליארד ורווחיות של חברת יתר. לא סתם הוא צירף גרף של צבר והכנסות ולא של רווח.
- גיל 21/02/2024 07:49הגב לתגובה זוהוסבר שלחברה פרויקטים של BOT שנראים הפסדיים למי שמסתכל כמוך על השורה התחתונה ולא מפרק את הפרויקטים תעשה גוגל למכירת פרויקט BOT בטקסס של שיכון ובינוי. פתאום מליארד שקל רווח
- 3.משקיע 20/02/2024 16:05הגב לתגובה זומדובר בחברה מאוד ממונפת , קצת מסוכן...
- 2.אלקטרה במומנטום טוב בימים האחרונים (ל"ת)ירון 20/02/2024 16:02הגב לתגובה זו
- 1.יו יו 20/02/2024 15:53הגב לתגובה זוולא מופתע מהתוצאות שלהם בקרנות!
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
