חברת אאורה זכתה בפרויקט התחדשות עירונית בחיפה. מדובר בפרויקט גדול ברחובות אלנבי, הפרטיזנים ודרור בשכונת קריית אליעזר. השכונה החדשה התחלה להרים את ראשה בעיקר מאז הריסת האיצטדיון הנוסטלגי והמעבר של מכבי והפועל חיפה, קבוצות הכדורגל המקומיות, לאיצטדיון סמי עופר שבשכונת "נאות פרס" בספטמבר 2014. על חורבות האיצטדיון הישן קמו מגדלים והאזור מלא בפוטנציאל, בעיקר בשל התחדשות עירונית - הריסת מבנים ישנים ובמקומם - בניינים גבוהים.

מתיחת פנים. אזור קריית אליעזר (אלכס לובימוב)

"שווי הדירות יוכפל"

"אין ספק שיש שינוי משמעותי בקריית אליעזר", אומר מנכ"ל אאורה, יעקב אטרקצ'י. "אנחנו מקדמים כמה תכניות בשכונה, יש לנו מתחם שנוכל לבנות בו בעוד שנתיים. ברגע שאתה מעורב, אתה יכול להשפיע על הבינוי, התשתיות, הפיתוח. כמובן בעצה אחת עם העירייה. אנחנו מתרכזים במקומות שרוצים להתרחב. אני רואה פוטנציאל גדול בשכונה".

בוא נדבר על מספרים. דירות קטנות נמכרות ב-1.1-1.2 מיליון שקל. משהו כמו 18 אלף שקל למטר.

"דירות ישנות. במקרה הזה, יהיו בנינים של 25 קומות, נוף מדהים ומרחקים טובים בין הבניינים. זה חד משמעית יבוא לידי ביטוי במחיר המכירה. אנחנו מדברים על התושבים הותיקים, אלה שקונים 70 מטר. הם מקבלים 25 מטר מרפסת. דירה כזאת עולה סביב 1.2 מיליון שקל, אז אני חושב שהם יכפילו את השווי שלה. אל תשכח שזה אירוע פטור ממס".

• אטרקצ׳י תוקף: "אבי שמחון זורה חול בעיני הציבור, כל אלה שאומרים שהמחירים ירדו עושים פשע"
• מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לרובם לא היה להם כסף לשלם את המס. זה לא יתרון עבורם. מה שכן בעייתי, הוא נושא דמי הניהול. אני מכיר את השכונה הזאת, לא כולם יוכלו לשלם 500 שקל לחברת הניהול.

"אנחנו מכירים אותם, ולכן יש לי פתרון - הצענו להם לקבל בעשר השנים הראשונות פטור מלא מדמי ניהול. זה דרמטי. אני פוגש את התושבים, רק בשבוע שעבר הייתי בכנס. זו אוכלוסיה מגוונת, אחלה אנשים. חלק עם יותר כסף וחלק עם פחות. אני מסכים שאחד החסמים של התחדשות עירונית הוא נושא דמי הניהול. בגלל זה, אני נותן לותיקים 10 שנים של שקט. מי שיקנה דירה רגילה, ישלם כמובן".

יש עוד בעיה בקריית אליעזר: איך אתה מצליח לפנות את הסוחרים הוותיקים. הוא רגיל לפתוח את המכולת כבר 30 שנה, איך משכנעים אותו למכור במגדל?

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

"ברור שיהיו שטחים מסחריים חדשים, היתרון הוא שאני לא מוכר את השטחים האלה, אני משאיר את זה לחברת בת וננהל את זה יחד. בסוף, המסחר צריך לשרת את המגורים, לא לייצר מפגעים. אדם רוצה בית קפה נחמד וסופר פארם או סופר ברמה גבוהה, לא מפגעי ריח ורעש".

וזה בדיוק מה שיש שם בשעות הבוקר המוקדמות.

"לכן הפריקה והטעינה תהיה תת קרקעית, אנחנו שומרים על הניהול והתחזוקה של החנויות. אם מישהו מפר את הכללים, הוא יהיה בבעיה. ברגע שמכרתי חנות לצד ג', הוא יכול לעשות מה שהוא רוצה. לא במקרה הזה. צריך להבין שהאוכלוסיה תהיה פי 4-5, היא תצטרך עוד שטחי מסחר. נחמד לשפר גם עסקים ישנים ולפתוח חדשים. מגיעה אוכלוסיה צעירה יותר. כל התרבות הזאת של ערי שינה, עוברת מן העולם. כל עיר רוצה מרכז נורמלי. נוכל לבנות גם לגובה. יהיו שם גם קופות חולים".

מה קרה לקריה בשנים האחרונות?

"הייתה לה איזו עליה, אבל בגדול - אחר כך היא די דרכה במקום. יבואו לכאן מהקריות, אין שום סיבה שלא יקרה. יש גם אזורי תעסוקה. זה יקרה".

יש דירות, אין חניות

רק לאחרונה סיפר לנו שמאי המקרקעין, אסף גסטפרוינד, כי אם היה צריך להשקיע בדירה היה שם את הכסף שם. "קרית אליעזר מיועד להתחדשות עירונית", הוא אמר. "המחירים שם עכשיו נעים סביב מחירי דירות פינוי בינוי ולכן הם מוטים כלפי מעלה. הן לא שוות את המחירים, אבל פוטנציאלית כן. אתה מגיע ל-1.1 מיליון שקל לדירה קטנה בקומה רביעית בבניין ישן, שהולך לעבור פינוי בינוי. חיפה זה עיר של עליות וירידות וקריית אליעזר היא שכונה מישורית. היא תתחבר לבת גלים וקרובה לים, יש בה נוף משגע והיא קרובה ליציאה מחיפה".

אז מה עשתה אאורה? היא לוקחת 106 דירות קיימות בשמונה בניינים ישנים שבמתחם, ובמקומם תקים 456 כאלה, במספר מגדלים יוקרתיים עד 22 קומות. כעת, בחברה עושים מאמצים להגיע להסכם פינוי בינוי עם בעלי הזכויות הוותיקים בקרקע. חשוב לציין שהפרויקט לא יקום מיד. זמן הוצאת ההיתר נע בין 3-5 שנים, כמקובל, כך שעד שהפרויקט כולו יקום צפויים לחלוף כשבע שנים.

שאלנו את אטרקצ'י על המכפיל. "פחות או יותר מכפיל 4.3. 900 יחידות דיור. לא רע", הוא אומר.

העובדה שאין כמעט קרקעות פנויות תוביל לכך שרוב הפרויקטים בשנים הקרובות יהיו בהתחדשות עירונית?

"אין ספק. רוב הבניה היום בארץ בשנים הקרובות היא בהתחדשות עירונית. זה מצב מנצח, כולם מרוויחים, אף אחד לא מפסיד. המדינה מקבל קרקע ויחידות דיור באזורי ביקוש, הרשות המקומית מקבלת תשתיות חדשות במקום שכונה ישנה ומוזנחת. כל עיר צריכה שהמע"ר שלה יהיה לא פחות טוב מהשכונות בפאתי העיר. הותיקים משדרגים את כלכלת המשפחה ויש פטור ממס. זוגות צעירים יכולים לקנות. בכל תב"ע 20% הן דירות 3 חדרים. אנחנו לא לוקחים סיכונים. אאורה היא חריג בנוף, כי אנחנו בונים היום 13 שכונות של התחדשות עירונית, עוד 7 יפתחו בשנה. השוק הזה מתחיל לקבל צורה. היום הדיירים לוקחים עו"ד ושמאים עושים מכרזים, הם בודקים הוכחת יכולת ומצב כספי. לאט לאט הקבלנים הקטנים שהסתובבו בענף יוצאים והגדולים נכנסים. אאורה קנתה יתרון משמעותי בשוק".

מה לגבי תקני החניה?

"מלבד תל אביב, אני עדיין מקבל 1:1 ברוב הפרויקטים, אני חושב שככל בגוש דן תהיה התקדמות בתחבורה הציבורית זה יירד".

אנשים קונים שם דירות בלי חניה. זה תקין?

"בסוף, אני מבין את הרעיון וחושב שהוא נכון, אבל להוריד את התקן - זה חייב להיות במקביל לזה שיש תחברוה ציבורית. מה רוצים שאנשים יעשו? הדברים צריכים להיות משולבים, כשיש התקדמות אפשר להוריד תקן כי צריכים לחיות בשנים הקרובות. צריך לאזן. גם הדיירים מבינים את זה אם עושים את זה חכם".

נראה תופעה בשנים הקרובות, של דירות בגוש דן ללא חניה?

"זה קורה היום בחלק מהמקומות. מה קורה אצלנו? כשיש משפחה ורוכשים דירה גדולה, יש חניה. אבל בדירות של שני חדרים, בעיקר צעירים, וגרים בתל אביב המון צעירים, אין חניה. הם נוסעים בקורקינט ובאופניים. זה לא רע. מה קורה בשכונות הישנות בתל אביב? אין להם חניה כבר שנים והם מסתדרים".

מה קורה בפרויקטים האלה מאז המלחמה?

"התחדד הצורך בממ"ד, אנשים רוצים לקנות דירות חדשות וחוששים לגור בלעדי מרחב מוגן וזה עוד משהו שמעורר את תחום ההתחדשות. זה גם מעיר את האנשים שלא רצו בעבר שהפרויקט ייצא לדרך. הצורך של אנשים לדירות כאלה גדל. אתה רואה את זה גם בדירות להשכרה".