צחי סופרין סגן יור הדירקטוריון
צילום: נווה אביאני

"לירידת מחירי הדירות יש השפעה גדולה על המערכת הבנקאית, ולכן ישמרו על היציבות"

סגן יו"ר קבוצת סופרין, צחי סופרין, מסביר למה למדינה אין אינטרס להוריד את מחירי הדיור, עד כמה משמעותי האיום של החות'ים על תחום הלוגיסטיקה, ואיזו תשואה עשוי להניב נכס בתחום 
צחי אפרתי | (15)

 צחי סופרין. צילום: נווה אביאני צחי סופרין. צילום: נווה אביאני קבוצת סופרין עוסקת כמעט בכל תחומי הנדל"ן - מגורים, משרדים ולוגיסטיקה, כך שלסגן יו"ר החברה, צחי סופרין, יש פרספקטיבה רחבה על התהליכים הנוכחיים שעוברים התחומים האלה ועל הכיוונים שאליהם הם הולכים בעתיד הקרוב. בראיון לביזפורטל מדבר סופרין על התשואות הצפויות בכל אחד מהתחומים, על השפעת השינויים בריבית, ולאן הולכים מחירי הדירות.   

צחי סופרין, איך מנהלים חברת נדל"ן בתקופה כזאת? "התזרים הוא המלך, אנחנו חברה שמרנית וחושבים מה עשוי לקרות. נכנסנו לתקופה הזאת עם חוב יחסית נמוך ובלי לחץ גדול.   "אנחנו פעילים בתחום הלוגיסטיקה ומתמקדים בסגמנט שפונה ללקוחות קטנים ובינוניים בקרבה למרכזי ערים או נקודות חשובות - נמלים וצמתים מרכזיים. זה תחום צומח בשנים האחרונות לאור המסחר המקוון והיבוא מחו"ל. זה בלט בתקופת הקורונה. העצירה בתחומי השילוח זו השפעה מהותית על תחום הלוגיסטיקה והתעשיות שמצפות לקבל חומרי גלם מחו"ל, בעיקר מהמזרח. זה מאריך את תקופת קבלת החומרים. חלק מחברות השילוח שילשו את המחירים וזה בהחלט משפיע.   "אנחנו מתחילים לראות עלייה נוספת בביקושים, הביקוש לשטחי לוגיסטיקה ותעשייה קלה בעלייה מתמדת. המחירים קפצו בין פי 2 עד 4 בשנים האחרונות. הבעיה הנוכחית בשינוע סחורות גורמת להרבה עסקים שיצטרכו להזמין כמות גדולה של חומרי גלם - להכפיל או לשלש, והם יצטרכו לאחסן אותם במקום מסוים. ולכן הביקוש הכללי בתחום גדל".

  מה התשואה שמעריכים להשקעה בנכס בתחום? "התשואה משקפת את רמת הסיכון בהשקעה. בתחום המגורים התשואות נמוכות כיוון שהסיכון נמוך. בתחום הלוגיסטיקה התשואה קצת יותר גבוהה ביחס למגורים, והסיבה היא שהרבה מאוד עסקים ששוכרים או רוכשים נכס מתבססים על חוזים ארוכי טווח. חברה שנכנסה לחוזה של 5 או 10 שנים לא תרצה לצאת כיוון שמעבר עולה הרבה כסף, ולכן סביר שיאריכו את החוזה ואף יסכימו לשלם מעט יותר ואז התשואה משתפרת. התשואה בסגמנט יכולה לנוע בין 6.5%-4.5%. יש מקרים שאפשר קצת יותר".   האם להערכתכם האיום של החות'ים עשוי להשפיע לטווח ארוך על עלויות בתחום הלוגיסטיקה? "יש סבירות שההשפעה תהיה ארוכת טווח. גם הפיראטים הסומליים חזרו לתקוף ספינות משא. עם זאת, יכול להיות שנראה פיק עם ירידה כפי שחווינו בקורונה. מהניסיון שלנו, לאחר שיש גידול בעסקים אז אין קיטון לאחר מכן. ויש סגמנטים נוספים שמצטרפים לתחום - חוות שרתים, אגירת אנרגיה. זה נכנס תחת הכותרת של לוגיסטיקה. ככל שהתחומים האלה צומחים, בפרט אגירת אנרגיה שהגידול שם עצום, כך מלאי הקרקעות הולך ומצטמצם".   הריבית יורדת במקביל להאטה מסוימת במשק, איך זה משפיע עליכם? "עלויות המימון מאוד גבוהות, הן עבור רכישת המגרשים והן עבור בניית המגרשים שזה הרבה יותר גדול ומשמעותי לאורך חיי הפרויקט, וזה מייקר את הנכס כי העלויות גבוהות יותר.   "לגבי שוק המשרדים, המגמה היא לצמצם שטחים במקומות מסוימים ולעומת זאת לעבוד בקרבת צירי תנועה – רכבת קלה, רכבת כבדה, קרוב לבתים, למשל קריית אונו, הוד השרון ועוד. תל אביב תמיד מעניינת להשקעה למרות ירידת המחירים. לעומת זאת בראשון לציון היה שיווק גדול של קרקעות וצריך לבדוק את המגמה בהמשך.   "באשר למחירי הדירות - המדינה שלנו גדולה וזה אחד ועוד אחד שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. השאלה באיזה קצב. אין למדינה אינטרס להוריד מחירים אלא למתן את קצב העלייה. לירידת מחירים יש השפעה גדולה על המערכת הבנקאית, ולכן ישמרו על היציבות". 

תגובות לכתבה(15):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 13.
    אני לא בכיין 26/01/2024 15:13
    הגב לתגובה זו
    אני אב ל_ 9 30 שנה בקשות דירה עמידר לא עזר. מחירים דירות תמיד עולים וקניתי דירה ביוקר ויקר מאוד. אתם ממשחכים להתבכיינים . מחירים דירה שלי לא תסכים להוריד ממה ששלמתי. תשלמו כמו כולם מחירים גבוהים ולא יורדים. אל תחכו שיורד מחירים. תקנו כמה מיליונים בתוך אין ברירה. אם יורדים מחירים דירה אלוהים ישלם להם סרטן מוח בראש שלהם אמן. אמן. לא לשחק משחקים למשקיעים. המבין מבין.
  • 12.
    בועת נדל"ן וחובות 23/01/2024 18:53
    הגב לתגובה זו
    מחירי דירות גבוהים קוברים את צעירי ישראל בחובות עתק
  • 11.
    כלכלן בנקאי 23/01/2024 18:51
    הגב לתגובה זו
    המשמעות היא שהבנקים בארץ יכולים להיפרע גם מהנכס וגם מהלווה, וזה בניגוד לארה"ב ולחלקים באירופה. לכן, כל עוד יש אפשרות לגבות מהנכס ומהלווה, לבנקים אין בעיה, אלא אם יש משבר כלכלי חריף, שבו אין ללווים יכולת לשלם, גם את היתרה לאחר מימוש הנכס.
  • 10.
    זה לא תלוי בהם (ל"ת)
    אא 23/01/2024 18:14
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    עם טיפש 23/01/2024 14:48
    הגב לתגובה זו
    עדר הכבשים גם ככה קונה בכל מחיר. בקרוב משכנתא ממוצעת תהיה 2 מיליון ל40 שנה.
  • 8.
    קרטל הקבלנים והבנקים עושקים את עם ישראל במחירי דיור מההזויים בעולם בחסות אספני הדירות שבממשלה שדואגים אך ורק לאיטרסים שלהם וגורמים אסון לעם ישראל. (ל"ת)
    ישראל 23/01/2024 14:28
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    אנונימי 23/01/2024 14:19
    הגב לתגובה זו
    מ 1 ועד 6 מאין וההבנה והדיפלומה הזו מעוניין להרשם ללמו
  • 6.
    חחחח כמה טימטום למה מישהוא בארצות הברית 2008 רצה שהיה סבבבב פריים (ל"ת)
    רועי 23/01/2024 13:09
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    רועי 23/01/2024 13:05
    הגב לתגובה זו
    חחחח למה בארצות הברית רצו שהיה סבבבב פריים
  • 4.
    הצודק 23/01/2024 13:03
    הגב לתגובה זו
    קבלנים רבים מוכרים היום דרך ״קבוצות רכישה״ פיקטיביות שכל אחד יכול לקנות בהן, בהנחה של 20%, רק שלא יהיה רשום ברשות המיסים שהדירות נמכרו בהנחה.
  • 3.
    דולר/שקר 23/01/2024 12:47
    הגב לתגובה זו
    מי ההולך על שתיים הטיפש שיקנה דירת 4 חדרים, בחצי מיליון דולר, בעיר (שדרות) שתחנת המשטרה שלה נכבשה ב 4 דקות?? השקרנים מפחדים על העסקים והפנסיות שלהם ומפמפמים הזיות!
  • 2.
    חחחחחחח 23/01/2024 12:21
    הגב לתגובה זו
    (דעתי בלבד בתגובה) כבר כמה חודשים מבלבלים לנו בשכל על ריבית יורדת/עולה, מלחמה, סיום המלחמה, מתן הלוואות נוספות "להקל" נוכח המצב, "חוסר" בהיצע דירות, תושבי דרום שיעברו למרכז ויביאו לזינוק במחירים, "הצדקת" מחירי דירות בשל "העלויות", אנטישמיות ונהירה מאירופה שתביא עימה קונים "בכל מחיר" ועוד. אבל... הסיבה לשוק הקפוא, היא כנראה פשוטה... והיא המחירים ההזויים! עם ישראל לא פרייאר! אני חושב שאף אחד לא רוצה לקנות ביוקר בשיא, לתת למוכר דירה לרכוב על הגב שלו, ולגלות שלאחר כמה חודשים יכל לקנות בכמה מאות אלפי שקלים פחות. תיכנסו למדל"ן ותראו כמה מודעות עם הורדות מחיר עדיין מפורסמות. ולא רק זה, תראו גם *בכמה* הורידו מחירים. זה מדהים! כאילו הרגשה שיש מוכרים שמנסים את מזלם לתפוס איזה פרייאר תמים ולחוץ, ולרכוב עליו. "פתאום" הורדה של כמליון שקל (ולא על דירת יוקרה)... דרך אגב, גם יד 2 התחילה לחשוף הורדות מחירים במודעות (לא בטוח עד כמה זה עובד). ולגבי הכתבות הליצניות שמנסות לפמפם כבר תקופה... ככל שתרבינה לעשות כך, השקר יתגלה יותר מהר, כי לשקר אין רגליים, והבועה תתפוצץ בבת אחת. וחכם, עיניו בראשו!
  • 1.
    זה כלל גדול בתורה 23/01/2024 11:58
    הגב לתגובה זו
    וכך גם הפעם. הטענה שלבנקים יש אינטרס כבד בנדל"ן נכונה, המסקנה שהם יכולים לשלוט במחירים שקרית ומעידה על חוסר הבנה. ב2008, גם הבנקים בארה"ב, שבה המערכת הבנקאית חזקה בהרבה מזו בארץ, רצו לשמור על יציבות אבל קריסת הקונים מוטטה את המערכת... גם בארץ רק מי שמשלם מחליט על המחיר וכשאין מספיק פראיירים או סתומים להזין את הפירמידה- היא פשוט מתמוטטת. הבנקים המושחתים בארץ, וגם הנגיד בהודעה המושחתת שלו אתמול ("הנדל"ן יכול לעלות במחצית השניה של 2024") מנסים לשמר את המחיר, אבל עכשו הם כבר מבינים שלא יוכלו לחכות עוד, כי אין קונים, והמחירים יהיו חייבים ליפול חזק כדי לאפשר נפח עיסקאות מינימלי.
  • צודק 23/01/2024 12:28
    הגב לתגובה זו
    השוק יורד. אין רוכשים, אין שוכרים... והמשכנתאות יקרות בטירוף. הכי טוב לקנות עכשיו מקבלנים. הממומנפים שבינהם במצב לא קל. רק צריך לדאוג לערבויות מתאימות.
  • אלמוג 23/01/2024 12:40
    כי הם במינוף של החיים ולא יכולים להפסיד, עדיף לא לקנות ושיפשטו רגל
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).