"לירידת מחירי הדירות יש השפעה גדולה על המערכת הבנקאית, ולכן ישמרו על היציבות"
צחי סופרין. צילום: נווה אביאני
קבוצת סופרין עוסקת כמעט בכל תחומי הנדל"ן - מגורים, משרדים ולוגיסטיקה, כך שלסגן יו"ר החברה, צחי סופרין, יש פרספקטיבה רחבה על התהליכים הנוכחיים שעוברים התחומים האלה ועל הכיוונים שאליהם הם הולכים בעתיד הקרוב. בראיון לביזפורטל מדבר סופרין על התשואות הצפויות בכל אחד מהתחומים, על השפעת השינויים בריבית, ולאן הולכים מחירי הדירות.
צחי סופרין, איך מנהלים חברת נדל"ן בתקופה כזאת? "התזרים הוא המלך, אנחנו חברה שמרנית וחושבים מה עשוי לקרות. נכנסנו לתקופה הזאת עם חוב יחסית נמוך ובלי לחץ גדול. "אנחנו פעילים בתחום הלוגיסטיקה ומתמקדים בסגמנט שפונה ללקוחות קטנים ובינוניים בקרבה למרכזי ערים או נקודות חשובות - נמלים וצמתים מרכזיים. זה תחום צומח בשנים האחרונות לאור המסחר המקוון והיבוא מחו"ל. זה בלט בתקופת הקורונה. העצירה בתחומי השילוח זו השפעה מהותית על תחום הלוגיסטיקה והתעשיות שמצפות לקבל חומרי גלם מחו"ל, בעיקר מהמזרח. זה מאריך את תקופת קבלת החומרים. חלק מחברות השילוח שילשו את המחירים וזה בהחלט משפיע. "אנחנו מתחילים לראות עלייה נוספת בביקושים, הביקוש לשטחי לוגיסטיקה ותעשייה קלה בעלייה מתמדת. המחירים קפצו בין פי 2 עד 4 בשנים האחרונות. הבעיה הנוכחית בשינוע סחורות גורמת להרבה עסקים שיצטרכו להזמין כמות גדולה של חומרי גלם - להכפיל או לשלש, והם יצטרכו לאחסן אותם במקום מסוים. ולכן הביקוש הכללי בתחום גדל".
מה התשואה שמעריכים להשקעה בנכס בתחום? "התשואה משקפת את רמת הסיכון בהשקעה. בתחום המגורים התשואות נמוכות כיוון שהסיכון נמוך. בתחום הלוגיסטיקה התשואה קצת יותר גבוהה ביחס למגורים, והסיבה היא שהרבה מאוד עסקים ששוכרים או רוכשים נכס מתבססים על חוזים ארוכי טווח. חברה שנכנסה לחוזה של 5 או 10 שנים לא תרצה לצאת כיוון שמעבר עולה הרבה כסף, ולכן סביר שיאריכו את החוזה ואף יסכימו לשלם מעט יותר ואז התשואה משתפרת. התשואה בסגמנט יכולה לנוע בין 6.5%-4.5%. יש מקרים שאפשר קצת יותר". האם להערכתכם האיום של החות'ים עשוי להשפיע לטווח ארוך על עלויות בתחום הלוגיסטיקה? "יש סבירות שההשפעה תהיה ארוכת טווח. גם הפיראטים הסומליים חזרו לתקוף ספינות משא. עם זאת, יכול להיות שנראה פיק עם ירידה כפי שחווינו בקורונה. מהניסיון שלנו, לאחר שיש גידול בעסקים אז אין קיטון לאחר מכן. ויש סגמנטים נוספים שמצטרפים לתחום - חוות שרתים, אגירת אנרגיה. זה נכנס תחת הכותרת של לוגיסטיקה. ככל שהתחומים האלה צומחים, בפרט אגירת אנרגיה שהגידול שם עצום, כך מלאי הקרקעות הולך ומצטמצם". הריבית יורדת במקביל להאטה מסוימת במשק, איך זה משפיע עליכם? "עלויות המימון מאוד גבוהות, הן עבור רכישת המגרשים והן עבור בניית המגרשים שזה הרבה יותר גדול ומשמעותי לאורך חיי הפרויקט, וזה מייקר את הנכס כי העלויות גבוהות יותר. "לגבי שוק המשרדים, המגמה היא לצמצם שטחים במקומות מסוימים ולעומת זאת לעבוד בקרבת צירי תנועה – רכבת קלה, רכבת כבדה, קרוב לבתים, למשל קריית אונו, הוד השרון ועוד. תל אביב תמיד מעניינת להשקעה למרות ירידת המחירים. לעומת זאת בראשון לציון היה שיווק גדול של קרקעות וצריך לבדוק את המגמה בהמשך. "באשר למחירי הדירות - המדינה שלנו גדולה וזה אחד ועוד אחד שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. השאלה באיזה קצב. אין למדינה אינטרס להוריד מחירים אלא למתן את קצב העלייה. לירידת מחירים יש השפעה גדולה על המערכת הבנקאית, ולכן ישמרו על היציבות".- 13.אני לא בכיין 26/01/2024 15:13הגב לתגובה זואני אב ל_ 9 30 שנה בקשות דירה עמידר לא עזר. מחירים דירות תמיד עולים וקניתי דירה ביוקר ויקר מאוד. אתם ממשחכים להתבכיינים . מחירים דירה שלי לא תסכים להוריד ממה ששלמתי. תשלמו כמו כולם מחירים גבוהים ולא יורדים. אל תחכו שיורד מחירים. תקנו כמה מיליונים בתוך אין ברירה. אם יורדים מחירים דירה אלוהים ישלם להם סרטן מוח בראש שלהם אמן. אמן. לא לשחק משחקים למשקיעים. המבין מבין.
- 12.בועת נדל"ן וחובות 23/01/2024 18:53הגב לתגובה זומחירי דירות גבוהים קוברים את צעירי ישראל בחובות עתק
- 11.כלכלן בנקאי 23/01/2024 18:51הגב לתגובה זוהמשמעות היא שהבנקים בארץ יכולים להיפרע גם מהנכס וגם מהלווה, וזה בניגוד לארה"ב ולחלקים באירופה. לכן, כל עוד יש אפשרות לגבות מהנכס ומהלווה, לבנקים אין בעיה, אלא אם יש משבר כלכלי חריף, שבו אין ללווים יכולת לשלם, גם את היתרה לאחר מימוש הנכס.
- 10.זה לא תלוי בהם (ל"ת)אא 23/01/2024 18:14הגב לתגובה זו
- 9.עם טיפש 23/01/2024 14:48הגב לתגובה זועדר הכבשים גם ככה קונה בכל מחיר. בקרוב משכנתא ממוצעת תהיה 2 מיליון ל40 שנה.
- 8.קרטל הקבלנים והבנקים עושקים את עם ישראל במחירי דיור מההזויים בעולם בחסות אספני הדירות שבממשלה שדואגים אך ורק לאיטרסים שלהם וגורמים אסון לעם ישראל. (ל"ת)ישראל 23/01/2024 14:28הגב לתגובה זו
- 7.אנונימי 23/01/2024 14:19הגב לתגובה זומ 1 ועד 6 מאין וההבנה והדיפלומה הזו מעוניין להרשם ללמו
- 6.חחחח כמה טימטום למה מישהוא בארצות הברית 2008 רצה שהיה סבבבב פריים (ל"ת)רועי 23/01/2024 13:09הגב לתגובה זו
- 5.רועי 23/01/2024 13:05הגב לתגובה זוחחחח למה בארצות הברית רצו שהיה סבבבב פריים
- 4.הצודק 23/01/2024 13:03הגב לתגובה זוקבלנים רבים מוכרים היום דרך ״קבוצות רכישה״ פיקטיביות שכל אחד יכול לקנות בהן, בהנחה של 20%, רק שלא יהיה רשום ברשות המיסים שהדירות נמכרו בהנחה.
- 3.דולר/שקר 23/01/2024 12:47הגב לתגובה זומי ההולך על שתיים הטיפש שיקנה דירת 4 חדרים, בחצי מיליון דולר, בעיר (שדרות) שתחנת המשטרה שלה נכבשה ב 4 דקות?? השקרנים מפחדים על העסקים והפנסיות שלהם ומפמפמים הזיות!
- 2.חחחחחחח 23/01/2024 12:21הגב לתגובה זו(דעתי בלבד בתגובה) כבר כמה חודשים מבלבלים לנו בשכל על ריבית יורדת/עולה, מלחמה, סיום המלחמה, מתן הלוואות נוספות "להקל" נוכח המצב, "חוסר" בהיצע דירות, תושבי דרום שיעברו למרכז ויביאו לזינוק במחירים, "הצדקת" מחירי דירות בשל "העלויות", אנטישמיות ונהירה מאירופה שתביא עימה קונים "בכל מחיר" ועוד. אבל... הסיבה לשוק הקפוא, היא כנראה פשוטה... והיא המחירים ההזויים! עם ישראל לא פרייאר! אני חושב שאף אחד לא רוצה לקנות ביוקר בשיא, לתת למוכר דירה לרכוב על הגב שלו, ולגלות שלאחר כמה חודשים יכל לקנות בכמה מאות אלפי שקלים פחות. תיכנסו למדל"ן ותראו כמה מודעות עם הורדות מחיר עדיין מפורסמות. ולא רק זה, תראו גם *בכמה* הורידו מחירים. זה מדהים! כאילו הרגשה שיש מוכרים שמנסים את מזלם לתפוס איזה פרייאר תמים ולחוץ, ולרכוב עליו. "פתאום" הורדה של כמליון שקל (ולא על דירת יוקרה)... דרך אגב, גם יד 2 התחילה לחשוף הורדות מחירים במודעות (לא בטוח עד כמה זה עובד). ולגבי הכתבות הליצניות שמנסות לפמפם כבר תקופה... ככל שתרבינה לעשות כך, השקר יתגלה יותר מהר, כי לשקר אין רגליים, והבועה תתפוצץ בבת אחת. וחכם, עיניו בראשו!
- 1.זה כלל גדול בתורה 23/01/2024 11:58הגב לתגובה זווכך גם הפעם. הטענה שלבנקים יש אינטרס כבד בנדל"ן נכונה, המסקנה שהם יכולים לשלוט במחירים שקרית ומעידה על חוסר הבנה. ב2008, גם הבנקים בארה"ב, שבה המערכת הבנקאית חזקה בהרבה מזו בארץ, רצו לשמור על יציבות אבל קריסת הקונים מוטטה את המערכת... גם בארץ רק מי שמשלם מחליט על המחיר וכשאין מספיק פראיירים או סתומים להזין את הפירמידה- היא פשוט מתמוטטת. הבנקים המושחתים בארץ, וגם הנגיד בהודעה המושחתת שלו אתמול ("הנדל"ן יכול לעלות במחצית השניה של 2024") מנסים לשמר את המחיר, אבל עכשו הם כבר מבינים שלא יוכלו לחכות עוד, כי אין קונים, והמחירים יהיו חייבים ליפול חזק כדי לאפשר נפח עיסקאות מינימלי.
- צודק 23/01/2024 12:28הגב לתגובה זוהשוק יורד. אין רוכשים, אין שוכרים... והמשכנתאות יקרות בטירוף. הכי טוב לקנות עכשיו מקבלנים. הממומנפים שבינהם במצב לא קל. רק צריך לדאוג לערבויות מתאימות.
- אלמוג 23/01/2024 12:40כי הם במינוף של החיים ולא יכולים להפסיד, עדיף לא לקנות ושיפשטו רגל
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
