הגורם הכי משפיע על מחירי הדירות ומה ניתן ללמוד ממנו על העתיד?
ביקוש של 55-60 אלף דירות בשנה, אבל כמה היצע יש?
צד ההיצע תלוי במספר גורמים - התחלות בנייה שזה הבסיס, התונים על קרקעות שמתחילים לבנות עליהם דירות. ברגע שהתחילו לבנות אז ההגדרה הופכת לדירות בתהליך. זה מלאי שיתממש על פני הזמן לדירות גמורות. נתון חשוב הוא תוך כמה זמן המלאי הזה יהפוך לדירות גמורות. מהנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי מדובר על כ-2.7 שנים, אבל זה יכול להשתנות. הקצב תלוי בפרמטרים כמו זמינות עובדים, קשיים בביצוע ועוד. בחודשים האחרונים הקצב ירד.
התחלות הבנייה על פי נתוני הלמ"ס ירדו בשנה האחרונה ל-54 אלף דירות. זה לא נוראי, אבל זמן הבנייה התארך ל-33 חודשים עלייה של כמה חודשים בודדים והחשש שזה יעלה יותר. ככל שזמן הבנייה מתארך לצד ירידה בהתחלות הבנייה, כך מלאי דירות גמורות יורד.
- אב-גד: אושר היתר לפרויקט TEO בשערי העיר רמלה
- אב-גד קיבלה היתר בניה לפרויקט "עיר כנרת" בטבריה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מלאי הדירות הוא כנראה אחד מהנתונים הכי משפיעים על שוק הדירות, אם לא המשפיע ביותר. הוא קובע בכל רגע נתון מה הסחורה המוצעת בשוק? נניח שיש 400 משפחות שרוצות לקנות דירה ברמת גן ונניח שיש שם מלאי של דירות גמורות של 30 בלבד (נתעלם מדירות יד שנייה כי היצע בהן הוא במקביל גם ביקוש שמקזז אותו - מוכרי הדירות ישד שנייה מעוניינים לקנות דירה נוספת, ובשביל ההדגמה נניח שהם עושים זאת באותה השכונה).
במצב המתואר, המחירים יזנקו. ולכן מלאי הדירות הגמורות הוא קריטי להבנת השוק, אם כי צריך גם להבין את המלאי בתהליך - תוך כמה זמן הוא יהפוך למלאי גמור? (פרטים בהמשך)
מלאי דירות גמורות - כ-10,000 בלבד, מלאי בתהליך בנייה - 174 אלף
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
מנגד, מנתוני הלמ"ס רמזים לכך שהיצע הדירות לא כל כך נורא כמו שנראה במבט ראשון. היקף הדירות בבנייה עומד על 174 אלף דירות. הדירות האלו צפויות להיכנס לשוק בהדרגה, כשאם לוקחים בחשבון שקצב הבנייה עומד על 2.7 שנים הרי שמדובר על 64 אלף דירות בשנה. זה יענה על הביקוש. גם אם נניח שקצב הבנייה יעלה ל-3 שנים, המצב בסדר - מדובר על 58 אלף דירות בשנה, ואפילו אם הבעיות עם פועלים יימשכו ובביאו את השוק לבנייה במשך 3.5 שנים, זו לא קטסטרופה, במיוחד שצפוי שתוך חודשים המחסור בפועלים ייפטר.
ממבט מלמעלה - אין בעיית היצע בשוק הדירות; ברזולוציה לאזורים - הבעיה קיימת
המחסור לכאורה בטווח הקצר הוא תיאורטי. אם יהיה ביקוש גדול פתאומי וצורך בדיור כדי להתגורר בו מידית, אז יש מחסור (מלאי דירות גמורות של 5,000-10.000 דירות), אבל צריך לזכור שלרוב אנשים קונים דירה שתהיה מוכנה בעוד פרק זמן מסוים. הצורך הוא לא מידי. המלאי, גם לטווח הקצר אמור לספק. השאלה היא לא המלאי הכולל, אלא באיזה אזורים נבנות הדירות והאם יש התאמה בין ההיצע לביקוש לפי האזורים.
זה חשוב כי למרות שהתמונה מלמעלה מעידה על מלאי מספק, סביר מאוד שכצוללים למידע (למרות שיש חוסר במידע) מקבלים שבדרום יש מספיק דירות לכולם, אבל במרכז אין היצע דירות מספק לביקוש והמחירים צפויים להמשיך לעלות. מחייר הדירות לא בהכרח עולים באותו מקום באותו שיעור, וזה המקום לציין מגמה עולמית בעשרים השנים האחרונות של ניתוק בין המחירים באזורי הביקוש בערים מרכזיות ובמיוחד בשכונות ספציפיות מיתר המדינה. תחשבו על זה - רבים רוצים לגור מול הטיילת בתל אביב, אבל ההיצע שם אפסי. זה הוביל לעליות מחירים מתגברות בשנים האחרונות, כשלמתבונן מהצד זה נראה מנותק ולא ריאלי, אבל זה כוחו של ביקוש והיצע.
יש אנשים שישלמו מחיר גבוה על מה שהם רוצים ואם זו דירה בטיילת בתל אביב במחיר של 10 מיליון או 20 מיליון הם מוכנים לשלם.
- 9.ממשיכים להמציא סיבות לסוף הירידות, שכמובן רק התחילו (ל"ת)שדגכ 30/12/2023 15:07הגב לתגובה זו
- 8.שלומיד 30/12/2023 07:26הגב לתגובה זוכי אם לא בונים עוד במרכז שם הביקוש המחירים ימשיכו לעלות אפשר לבנות המון בקריות קריית גת ואופקים זה לא אומר שאנשים יבואו לשם שמעדיפים מרכז ( חדרה-גדרה). שלא לדבר על זה שעוד צריך לראות מה יהיו המחירים בשדרות ואופקים אחרי המלחמה.
- 7.לאוניד 29/12/2023 21:27הגב לתגובה זוכותב המחבר, אם הביקוש יהיה גבוהה מההיצע המחירים יעלו. ואכן זה אחד מחוקי הכלכלה. אבל יש גם מושג שנקרא בועה. כאשר המחירים עולים עד שאו שמבינים שהביקוש לא אמיתי או פשוט אין למי שמבקש את היכולת לשלם יותר. אז נניח שהביקוש הרבה יותר גדול מההיצע, אז אם כל הדירות יעלו 20 מיליון עדיין יקנו אותם כי הביקוש גדול יותר? לא כי פשוט אין לאנשים את היכולת לקנות!! אז כח הקניה הוא חשוב, ואם אין כח קניה אז גם אם הביקוש עולה על ההיצע המחירים יתאימו עצמם וירדו, אחרת אף אחד לא יקנה, פשוט כי לא מסוגל.
- 6.בא 29/12/2023 18:54הגב לתגובה זוכתפיים של זוגות צעירים.גואל נפש , פעם גם עבדות היתה חוקית ,זאת עבדות מודרנית ,גם משכירי הדירות הם חלאות ,יושבים על צוואר האדם העובד והישר.
- 5.צדיק 29/12/2023 15:51הגב לתגובה זוכמעט כל ניתוח סופר מספר דירות ולא מ"ר בנוי !!!!!! לדוגמא אם יש לנו שתי דירות אחת בת 80 מ"ר והשניה בת 120 מ"ר אז יגידו לנו שיש 2 דירות. אבל אי אפשר לחבר את שתי הדירות הללו כי אלה שני מוצרים שונים!!!! צריך להתיחס למ"ר בנוי !!!! אם נמשיך את הדוגמא. יש לנו 200 מ"ר בנוי שאם נחלק ל-3 נקבל 3 דירות כ"א כ-77מ"ר. וכך הגדלנו את מספר הדירות !!!!! לכן כל ניתוח שור הדירות צריך להתייחס למ"ר,בנוי ולא למספר הדירות !!!!!! אפשר לשנות את מספר הדירות כאשר משנים את גודל הדירה באמצעים שונים ( כמו מיסוי)
- הוכחה לרמת החינוך במתמטיקה בישראל (ל"ת)ע 30/12/2023 08:23הגב לתגובה זו
- 4.היצע וביקוש לא רלבנטיים כשאין כח קניה! (ל"ת)אדם 29/12/2023 15:30הגב לתגובה זו
- 3.דודי 29/12/2023 14:39הגב לתגובה זוישיבה על הגדר.
- הריבית לא הולכת לשום מקום. תישאר ככה עוד הרבה. (ל"ת)שדגכ 30/12/2023 15:14הגב לתגובה זו
- 2.מ. כהן 29/12/2023 14:23הגב לתגובה זוההסבר המנומק, מחסיר נתון חשוב, הוא מה כושר ההשתכרות וההחזר, או יותר נכון, חוסר יכולת ההחזר.
- 1.מתמטיקאי 29/12/2023 14:01הגב לתגובה זומשמע יש הרבה יותר היצע ממה שנדמה.
- מה שקורה בפועל. אנשים גרים עם הסבתות והילדים הגדולים (ל"ת)שדגכ 30/12/2023 15:14הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
