הגורם הכי משפיע על מחירי הדירות ומה ניתן ללמוד ממנו על העתיד?
ביקוש של 55-60 אלף דירות בשנה, אבל כמה היצע יש?
צד ההיצע תלוי במספר גורמים - התחלות בנייה שזה הבסיס, התונים על קרקעות שמתחילים לבנות עליהם דירות. ברגע שהתחילו לבנות אז ההגדרה הופכת לדירות בתהליך. זה מלאי שיתממש על פני הזמן לדירות גמורות. נתון חשוב הוא תוך כמה זמן המלאי הזה יהפוך לדירות גמורות. מהנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי מדובר על כ-2.7 שנים, אבל זה יכול להשתנות. הקצב תלוי בפרמטרים כמו זמינות עובדים, קשיים בביצוע ועוד. בחודשים האחרונים הקצב ירד.
התחלות הבנייה על פי נתוני הלמ"ס ירדו בשנה האחרונה ל-54 אלף דירות. זה לא נוראי, אבל זמן הבנייה התארך ל-33 חודשים עלייה של כמה חודשים בודדים והחשש שזה יעלה יותר. ככל שזמן הבנייה מתארך לצד ירידה בהתחלות הבנייה, כך מלאי דירות גמורות יורד.
- אב-גד קיבלה היתר בניה לפרויקט "עיר כנרת" בטבריה
- "התחדשות עירונית היא הסטארט אפ של תחום הנדל"ן; זה מנוע צמיחה לרוב החברות בתחום"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מלאי הדירות הוא כנראה אחד מהנתונים הכי משפיעים על שוק הדירות, אם לא המשפיע ביותר. הוא קובע בכל רגע נתון מה הסחורה המוצעת בשוק? נניח שיש 400 משפחות שרוצות לקנות דירה ברמת גן ונניח שיש שם מלאי של דירות גמורות של 30 בלבד (נתעלם מדירות יד שנייה כי היצע בהן הוא במקביל גם ביקוש שמקזז אותו - מוכרי הדירות ישד שנייה מעוניינים לקנות דירה נוספת, ובשביל ההדגמה נניח שהם עושים זאת באותה השכונה).
במצב המתואר, המחירים יזנקו. ולכן מלאי הדירות הגמורות הוא קריטי להבנת השוק, אם כי צריך גם להבין את המלאי בתהליך - תוך כמה זמן הוא יהפוך למלאי גמור? (פרטים בהמשך)
מלאי דירות גמורות - כ-10,000 בלבד, מלאי בתהליך בנייה - 174 אלף
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
מנגד, מנתוני הלמ"ס רמזים לכך שהיצע הדירות לא כל כך נורא כמו שנראה במבט ראשון. היקף הדירות בבנייה עומד על 174 אלף דירות. הדירות האלו צפויות להיכנס לשוק בהדרגה, כשאם לוקחים בחשבון שקצב הבנייה עומד על 2.7 שנים הרי שמדובר על 64 אלף דירות בשנה. זה יענה על הביקוש. גם אם נניח שקצב הבנייה יעלה ל-3 שנים, המצב בסדר - מדובר על 58 אלף דירות בשנה, ואפילו אם הבעיות עם פועלים יימשכו ובביאו את השוק לבנייה במשך 3.5 שנים, זו לא קטסטרופה, במיוחד שצפוי שתוך חודשים המחסור בפועלים ייפטר.
ממבט מלמעלה - אין בעיית היצע בשוק הדירות; ברזולוציה לאזורים - הבעיה קיימת
המחסור לכאורה בטווח הקצר הוא תיאורטי. אם יהיה ביקוש גדול פתאומי וצורך בדיור כדי להתגורר בו מידית, אז יש מחסור (מלאי דירות גמורות של 5,000-10.000 דירות), אבל צריך לזכור שלרוב אנשים קונים דירה שתהיה מוכנה בעוד פרק זמן מסוים. הצורך הוא לא מידי. המלאי, גם לטווח הקצר אמור לספק. השאלה היא לא המלאי הכולל, אלא באיזה אזורים נבנות הדירות והאם יש התאמה בין ההיצע לביקוש לפי האזורים.
זה חשוב כי למרות שהתמונה מלמעלה מעידה על מלאי מספק, סביר מאוד שכצוללים למידע (למרות שיש חוסר במידע) מקבלים שבדרום יש מספיק דירות לכולם, אבל במרכז אין היצע דירות מספק לביקוש והמחירים צפויים להמשיך לעלות. מחייר הדירות לא בהכרח עולים באותו מקום באותו שיעור, וזה המקום לציין מגמה עולמית בעשרים השנים האחרונות של ניתוק בין המחירים באזורי הביקוש בערים מרכזיות ובמיוחד בשכונות ספציפיות מיתר המדינה. תחשבו על זה - רבים רוצים לגור מול הטיילת בתל אביב, אבל ההיצע שם אפסי. זה הוביל לעליות מחירים מתגברות בשנים האחרונות, כשלמתבונן מהצד זה נראה מנותק ולא ריאלי, אבל זה כוחו של ביקוש והיצע.
יש אנשים שישלמו מחיר גבוה על מה שהם רוצים ואם זו דירה בטיילת בתל אביב במחיר של 10 מיליון או 20 מיליון הם מוכנים לשלם.
- 9.ממשיכים להמציא סיבות לסוף הירידות, שכמובן רק התחילו (ל"ת)שדגכ 30/12/2023 15:07הגב לתגובה זו
- 8.שלומיד 30/12/2023 07:26הגב לתגובה זוכי אם לא בונים עוד במרכז שם הביקוש המחירים ימשיכו לעלות אפשר לבנות המון בקריות קריית גת ואופקים זה לא אומר שאנשים יבואו לשם שמעדיפים מרכז ( חדרה-גדרה). שלא לדבר על זה שעוד צריך לראות מה יהיו המחירים בשדרות ואופקים אחרי המלחמה.
- 7.לאוניד 29/12/2023 21:27הגב לתגובה זוכותב המחבר, אם הביקוש יהיה גבוהה מההיצע המחירים יעלו. ואכן זה אחד מחוקי הכלכלה. אבל יש גם מושג שנקרא בועה. כאשר המחירים עולים עד שאו שמבינים שהביקוש לא אמיתי או פשוט אין למי שמבקש את היכולת לשלם יותר. אז נניח שהביקוש הרבה יותר גדול מההיצע, אז אם כל הדירות יעלו 20 מיליון עדיין יקנו אותם כי הביקוש גדול יותר? לא כי פשוט אין לאנשים את היכולת לקנות!! אז כח הקניה הוא חשוב, ואם אין כח קניה אז גם אם הביקוש עולה על ההיצע המחירים יתאימו עצמם וירדו, אחרת אף אחד לא יקנה, פשוט כי לא מסוגל.
- 6.בא 29/12/2023 18:54הגב לתגובה זוכתפיים של זוגות צעירים.גואל נפש , פעם גם עבדות היתה חוקית ,זאת עבדות מודרנית ,גם משכירי הדירות הם חלאות ,יושבים על צוואר האדם העובד והישר.
- 5.צדיק 29/12/2023 15:51הגב לתגובה זוכמעט כל ניתוח סופר מספר דירות ולא מ"ר בנוי !!!!!! לדוגמא אם יש לנו שתי דירות אחת בת 80 מ"ר והשניה בת 120 מ"ר אז יגידו לנו שיש 2 דירות. אבל אי אפשר לחבר את שתי הדירות הללו כי אלה שני מוצרים שונים!!!! צריך להתיחס למ"ר בנוי !!!! אם נמשיך את הדוגמא. יש לנו 200 מ"ר בנוי שאם נחלק ל-3 נקבל 3 דירות כ"א כ-77מ"ר. וכך הגדלנו את מספר הדירות !!!!! לכן כל ניתוח שור הדירות צריך להתייחס למ"ר,בנוי ולא למספר הדירות !!!!!! אפשר לשנות את מספר הדירות כאשר משנים את גודל הדירה באמצעים שונים ( כמו מיסוי)
- הוכחה לרמת החינוך במתמטיקה בישראל (ל"ת)ע 30/12/2023 08:23הגב לתגובה זו
- 4.היצע וביקוש לא רלבנטיים כשאין כח קניה! (ל"ת)אדם 29/12/2023 15:30הגב לתגובה זו
- 3.דודי 29/12/2023 14:39הגב לתגובה זוישיבה על הגדר.
- הריבית לא הולכת לשום מקום. תישאר ככה עוד הרבה. (ל"ת)שדגכ 30/12/2023 15:14הגב לתגובה זו
- 2.מ. כהן 29/12/2023 14:23הגב לתגובה זוההסבר המנומק, מחסיר נתון חשוב, הוא מה כושר ההשתכרות וההחזר, או יותר נכון, חוסר יכולת ההחזר.
- 1.מתמטיקאי 29/12/2023 14:01הגב לתגובה זומשמע יש הרבה יותר היצע ממה שנדמה.
- מה שקורה בפועל. אנשים גרים עם הסבתות והילדים הגדולים (ל"ת)שדגכ 30/12/2023 15:14הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
