שכירות לטווח ארוך - באוצר מנסים להחיות את התוכנית; הנה הדרכים
הריבית שעלתה בשנתיים האחרונות הכניסה את התוכנית הממשלתית להאצת שוק השכירות ארוכת הטווח, למגירה. הכוונה של משרד האוצר ומשרד השיכון והבינוי היתה לתת הטבות מס, קרקע בזול, ולהביא משקיעים לבנות ולרכוש בנייני מגורים ולהשכיר אותן לציבור. אבל, מי יסתפק בתשואה של 3% כאשר הריבית על ההלוואה היא 6%-7%. מי ייכנס לתחום הפסדי? וכך קרה שבשנה האחרונה יש ירידה דרמטית בהשתתפות במכרזים, יש מכרזים בלי הגשות ואם יש זכיות אלו במחירים נמוכים מהשומה.
האם זה אומר שהתוכנית נכשלה? ממש לא. מדובר בסופו של דבר בנכס השקעה שמניב תשואה וכמו כל נכס כזה, האטרקטיביות שלו תלויה במצב השווקים הפיננסים, בחלופות ובסיכונים. לפני שנתיים אף אחד לא התעניין בפיקדונות, מאז היקף הפיקדונות עלה פי 2. לפני שנתיים אגרות החוב השקליות היו מסוכנות יחסית, היום הן נחשבות אפיק השקעה נהדר.
השכרה לטווח ארוך - הפתרון האולטימטיבי למשבר הדיור
ההשקעה בפרויקטים של השכרה לטווח ארוך סובלת מסנטימנט שלילי הן בבורסה - ורואים זאת בשערי קרנות הריט שמתעסקות בהשכרת דירות לטווח ארוך - מגוריט ואזורים ליוינג שנסחרת ב-40% מההון העצמי שלהם, והן בשטח. הסיבה היא שהמרווחים כעת שליליים, אבל זה לא יהיה לאורך זמן. ראשית - הריבית תרד ואיתה ירדו הוצאות המימון. שנית - צריך לספור את ההטבות השוטפות והרווח האמיתי של היזמים. הם מקבלים דירות בהנחה של 20%. הם מקבלים כמעט וודאות מוחלטת לגבי ההכנסות השוטפות - של דיירים בשכר דירה בפיקוח ובשכר דירה בשוק החופשי (ברוב הפרוקיטים יש חלוקה בין דירות בשכר דירה מפוקח ומוזל ב-20% ממחיר השוק ודירות בשכר דירה רגיל). אלו שתחת המסלול של דיור להשכרה בפיקוח עומדים בתור לדירה ועד כה השוכרים בשוק החופשי גם רדפו אחרי דירות. הביקוש גדול.
חוץ מזה, על פני זמן - מחירי הדירות עולים. אף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד, אבל בממוצע היסטורי של עשרות שנים מדובר על עלייה של לפחות 5% בשנה. קחו את ההשבחה הזו, את שכר הדירה שהם מקבלים, את הרווח שנובע מהרכישה במחיר נמוך, את הרווח שלהם בתור יזמים ותגיעו בקלות לרווח של 10% בשנה. זה תחום רווחי, אבל בזמנים של אי וודאות וירידה במחירי הדירות, יזמים לא מסתכנים. עדיף להם לחכות שהמצב קצת יתבהר ואז לחזור לשוק. זה יקרה, זה יקרה גם תחת התנאים הקיימים, אבל היזמים המתוחכמים לוחצים על המדינה לתת צ'ופרים נוספים - כי עכשיו זה הזמן הכי נכון לדרוש זאת. יש מצוקת דיור, לא יודעים איך לטפל בה, אבל לכולם ברור ששכירות ארוכת טווח היא פתרון אולטימטיבי.
- מגוריט רוכשת 75 דירות ברמת גן בכ-310 מ' שקל; תשואה נמוכה, רווח חשבונאי גבוה
- בתמורה ל-190 מיליון שקל - מגוריט רוכשת 47 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שיפור בתנאים ליזמים
ועל הרקע הזה, מתרחשים שני תהליכים - הראשון הוא מכרזים מאוד כדאיים ליזמים שיוצאים במקומות מסוימים שמבטאים גם שכר דירה גבוה (המדינה מציעה דיור בשכר דירה מוזל ברמת גן. בדקנו: זה לא באמת זול). השני - שיפור בתנאים ובהטבות ליזמים בתחום כדי שיתמודדו על יותר מכרזים.
ומה יקרה עוד שנה. שתראו שהתחום הזה הופך להיות אחד התחומים החמים בשוק. האם אז המדינה תבטל את ההטבות שהיא מציעה כעת? קשה להאמין.
כך או אחרת, הכוונה כעת, אם כי יש עוד דרך ארוכה עד שזה יגיע לשלב המימוש להוריד את מחיר המינימום במכרזים, לשנות את מרכיב השכירות המפוקחת בתוך פרויקטים שלכאורה לא כלכליים ליזם ולאפשר ליזם למכור דירות כבר בהתחלה. זה עשוי לשפר מאוד את הכדאיות הכלכלית של היזמים שגם כך בהסתכלות לטווח ארוך היא טובה.
- 3.מנגנון מוצע 26/12/2023 21:40הגב לתגובה זותבטיח ליזם שהתשואה על ההון תהיה ריבית פלוס 2% ובעת מימוש הפרויקט המדינה תתחלק ברווח עם היזם על חלקה היחסי
- 2.נסיון 26/12/2023 08:54הגב לתגובה זוהשכרה נורמאלית במחירים שפוי וקבוע. זה מה שבבסיס הדיור בכל העולם המערבי ההופשי לא קים בישראל. למה? כי הנדלן בארץ זה לא מוצר צריכה בסיסית של קורת גג. אלא ביצה שמטילה ביצי פלטיניום לסיבסוד הפנסיות התקציביות של פקידי השילטון. החל מפקידי האוצר דרך שופטי העליון עד אחרון הפרופ' באוניברסיטאות.
- 1.אני 26/12/2023 00:49הגב לתגובה זואם המודל היה כלכלי החברות מזמן היו עושות את ה בעצמן בשביל להפוך את זה לכלכלי צריך מימון בצורה כלשהי מהמדינה במה זה שונה ממחיר למשתכן..
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתאות בריבית אפס ושכר דירה על חשבון הקבלן - העיקר שתקנו דירה; האם לקנות?
הלחץ של הקבלנים מוביל למבצעים והנחות שמגיעים לעד 10% ממחיר הדירה. בינתיים, המוכרים על הגדר; איך תדעו מתי העיתוי הנכון לרכישת דירה?
מחירי הדירות נתוני משרד האוצר המעודכנים מראים שהחולשה בשוק הדירות נמשכת - ירידה חדה של 34% במכירות דירות חדשות ברבעון השני. כל השוק בירידה, אבל אצל הקבלנים זה מורגש יותר. בחודש יולי נרכשו 8,011 דירות בסך הכל, ירידה של 10% בהשוואה ליולי אשתקד. אולם מכירות הקבלנים בשוק החופשי, הסתכמו ב-1,964 דירות בלבד - צניחה של 34% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
"בארבעת החודשים האחרונים לא עוברות מכירות הקבלנים בשוק החופשי את הסף של אלפיים דירות", מודגש בדוח של הכלכלן הראשי באוצר, "לשם השוואה, בשנת 2024 רק בחודש אחד, אוקטובר, על רקע חגי תשרי, נרשמה רמת מכירות בשוק החופשי הנמוכה מאלפיים דירות". מדובר על שפל של כ-20 שנים כשבמקביל יש פגיעה גדולה בתזרים של הקבלנים.
הנחות מוסוות של עד 10%
הצניחה במכירות מתחילת השנה וירידות המחירים בשטח, גורמים ליזמים לתת הנחות מוסוות של 5% עד 10% ממחיר הדירה. הם לא רוצים לשדר ירידה במחירים, ולכן עושים הכל כדי שהמחיר הנקוב יישאר כמעט ללא שינוי ונותנים הטבות גדולות מאוד מסביב. למעשה, נראה ששוק הנדל"ן חוזר לעידן המבצעים הגדולים כדי למשוך קונים. אלו לא מגיעים על רקע המצב הכלכלי, הריבית הגבוהה והמלחמה שמייצרת אי וודאות. אבל צריך לזכור שקיים ביקוש קשיח של כ-60 אלף והוא לא הולך להיעלם. המצב עכשיו מוביל את היזמים להאריך את משך הבנייה לעכב פרויקטים וזה יוביל למחזוריות - יהיה בהמשך מחסור בדירות. כעת יש כ-82 אלף דירות במלאי וזה נראה מספק, אבל מה יהיה עוד שנה וחצי-שנתיים אם התחלות הבנייה וקצב הבנייה יישארו נמוכים?
הקבלנים יכולים לווסת את שוק הדירות במעשיהם. זה שוק שנשלט על ידם וכאן הכשל הגדול. במקודם או במאוחר אנשים יקנו דירות, הם לא ישארו אצל ההורים או ימצאו חלופות ובהדרגה, המלאי ייפחת. צריך להתכונן ליום הזה והאחריות היא במשרד השיכון והבינוי לצד משרד האוצר. הבעיה שהם לא מתנהלים באחריות - גם הנוכחיים וגם קודמיהם. הם לא מאפשרים היצע מאוד גדול ותחרותי בשוק הדירות.
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ונחזור למצב הנוכחי. הקבלנים כאמור מספקים הנחות והטבות מוסוות כדי למשוך רוכשים לרבות נתינת משכנתאות בריבית אפס, סבסוד הקרן והריבית משכנתא עד לכניסה לדירה, מימון שכר דירה למשך שנים, ריהוט מלא לדירה החדשה, כיסוי מס רכישה, תשלום מאוחר של העסקה, אפילו משמעותית אחרי מסירת הדירה. זה רק חלק מהאפשרויות הקיימות בשוק - העיקר שתקנו דירה.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתאות בריבית אפס ושכר דירה על חשבון הקבלן - העיקר שתקנו דירה; האם לקנות?
הלחץ של הקבלנים מוביל למבצעים והנחות שמגיעים לעד 10% ממחיר הדירה. בינתיים, המוכרים על הגדר; איך תדעו מתי העיתוי הנכון לרכישת דירה?
מחירי הדירות נתוני משרד האוצר המעודכנים מראים שהחולשה בשוק הדירות נמשכת - ירידה חדה של 34% במכירות דירות חדשות ברבעון השני. כל השוק בירידה, אבל אצל הקבלנים זה מורגש יותר. בחודש יולי נרכשו 8,011 דירות בסך הכל, ירידה של 10% בהשוואה ליולי אשתקד. אולם מכירות הקבלנים בשוק החופשי, הסתכמו ב-1,964 דירות בלבד - צניחה של 34% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
"בארבעת החודשים האחרונים לא עוברות מכירות הקבלנים בשוק החופשי את הסף של אלפיים דירות", מודגש בדוח של הכלכלן הראשי באוצר, "לשם השוואה, בשנת 2024 רק בחודש אחד, אוקטובר, על רקע חגי תשרי, נרשמה רמת מכירות בשוק החופשי הנמוכה מאלפיים דירות". מדובר על שפל של כ-20 שנים כשבמקביל יש פגיעה גדולה בתזרים של הקבלנים.
הנחות מוסוות של עד 10%
הצניחה במכירות מתחילת השנה וירידות המחירים בשטח, גורמים ליזמים לתת הנחות מוסוות של 5% עד 10% ממחיר הדירה. הם לא רוצים לשדר ירידה במחירים, ולכן עושים הכל כדי שהמחיר הנקוב יישאר כמעט ללא שינוי ונותנים הטבות גדולות מאוד מסביב. למעשה, נראה ששוק הנדל"ן חוזר לעידן המבצעים הגדולים כדי למשוך קונים. אלו לא מגיעים על רקע המצב הכלכלי, הריבית הגבוהה והמלחמה שמייצרת אי וודאות. אבל צריך לזכור שקיים ביקוש קשיח של כ-60 אלף והוא לא הולך להיעלם. המצב עכשיו מוביל את היזמים להאריך את משך הבנייה לעכב פרויקטים וזה יוביל למחזוריות - יהיה בהמשך מחסור בדירות. כעת יש כ-82 אלף דירות במלאי וזה נראה מספק, אבל מה יהיה עוד שנה וחצי-שנתיים אם התחלות הבנייה וקצב הבנייה יישארו נמוכים?
הקבלנים יכולים לווסת את שוק הדירות במעשיהם. זה שוק שנשלט על ידם וכאן הכשל הגדול. במקודם או במאוחר אנשים יקנו דירות, הם לא ישארו אצל ההורים או ימצאו חלופות ובהדרגה, המלאי ייפחת. צריך להתכונן ליום הזה והאחריות היא במשרד השיכון והבינוי לצד משרד האוצר. הבעיה שהם לא מתנהלים באחריות - גם הנוכחיים וגם קודמיהם. הם לא מאפשרים היצע מאוד גדול ותחרותי בשוק הדירות.
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ונחזור למצב הנוכחי. הקבלנים כאמור מספקים הנחות והטבות מוסוות כדי למשוך רוכשים לרבות נתינת משכנתאות בריבית אפס, סבסוד הקרן והריבית משכנתא עד לכניסה לדירה, מימון שכר דירה למשך שנים, ריהוט מלא לדירה החדשה, כיסוי מס רכישה, תשלום מאוחר של העסקה, אפילו משמעותית אחרי מסירת הדירה. זה רק חלק מהאפשרויות הקיימות בשוק - העיקר שתקנו דירה.
