שכירות לטווח ארוך - באוצר מנסים להחיות את התוכנית; הנה הדרכים
הריבית שעלתה בשנתיים האחרונות הכניסה את התוכנית הממשלתית להאצת שוק השכירות ארוכת הטווח, למגירה. הכוונה של משרד האוצר ומשרד השיכון והבינוי היתה לתת הטבות מס, קרקע בזול, ולהביא משקיעים לבנות ולרכוש בנייני מגורים ולהשכיר אותן לציבור. אבל, מי יסתפק בתשואה של 3% כאשר הריבית על ההלוואה היא 6%-7%. מי ייכנס לתחום הפסדי? וכך קרה שבשנה האחרונה יש ירידה דרמטית בהשתתפות במכרזים, יש מכרזים בלי הגשות ואם יש זכיות אלו במחירים נמוכים מהשומה.
האם זה אומר שהתוכנית נכשלה? ממש לא. מדובר בסופו של דבר בנכס השקעה שמניב תשואה וכמו כל נכס כזה, האטרקטיביות שלו תלויה במצב השווקים הפיננסים, בחלופות ובסיכונים. לפני שנתיים אף אחד לא התעניין בפיקדונות, מאז היקף הפיקדונות עלה פי 2. לפני שנתיים אגרות החוב השקליות היו מסוכנות יחסית, היום הן נחשבות אפיק השקעה נהדר.
השכרה לטווח ארוך - הפתרון האולטימטיבי למשבר הדיור
ההשקעה בפרויקטים של השכרה לטווח ארוך סובלת מסנטימנט שלילי הן בבורסה - ורואים זאת בשערי קרנות הריט שמתעסקות בהשכרת דירות לטווח ארוך - מגוריט ואזורים ליוינג שנסחרת ב-40% מההון העצמי שלהם, והן בשטח. הסיבה היא שהמרווחים כעת שליליים, אבל זה לא יהיה לאורך זמן. ראשית - הריבית תרד ואיתה ירדו הוצאות המימון. שנית - צריך לספור את ההטבות השוטפות והרווח האמיתי של היזמים. הם מקבלים דירות בהנחה של 20%. הם מקבלים כמעט וודאות מוחלטת לגבי ההכנסות השוטפות - של דיירים בשכר דירה בפיקוח ובשכר דירה בשוק החופשי (ברוב הפרוקיטים יש חלוקה בין דירות בשכר דירה מפוקח ומוזל ב-20% ממחיר השוק ודירות בשכר דירה רגיל). אלו שתחת המסלול של דיור להשכרה בפיקוח עומדים בתור לדירה ועד כה השוכרים בשוק החופשי גם רדפו אחרי דירות. הביקוש גדול.
חוץ מזה, על פני זמן - מחירי הדירות עולים. אף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד, אבל בממוצע היסטורי של עשרות שנים מדובר על עלייה של לפחות 5% בשנה. קחו את ההשבחה הזו, את שכר הדירה שהם מקבלים, את הרווח שנובע מהרכישה במחיר נמוך, את הרווח שלהם בתור יזמים ותגיעו בקלות לרווח של 10% בשנה. זה תחום רווחי, אבל בזמנים של אי וודאות וירידה במחירי הדירות, יזמים לא מסתכנים. עדיף להם לחכות שהמצב קצת יתבהר ואז לחזור לשוק. זה יקרה, זה יקרה גם תחת התנאים הקיימים, אבל היזמים המתוחכמים לוחצים על המדינה לתת צ'ופרים נוספים - כי עכשיו זה הזמן הכי נכון לדרוש זאת. יש מצוקת דיור, לא יודעים איך לטפל בה, אבל לכולם ברור ששכירות ארוכת טווח היא פתרון אולטימטיבי.
- יו"ר מגוריט: "הגענו לרגע שבו אפשר להתחיל לשתף את הציבור בתזרים באופן חודשי"
- מגוריט רוכשת 75 דירות ברמת גן בכ-310 מ' שקל; תשואה נמוכה, רווח חשבונאי גבוה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שיפור בתנאים ליזמים
ועל הרקע הזה, מתרחשים שני תהליכים - הראשון הוא מכרזים מאוד כדאיים ליזמים שיוצאים במקומות מסוימים שמבטאים גם שכר דירה גבוה (המדינה מציעה דיור בשכר דירה מוזל ברמת גן. בדקנו: זה לא באמת זול). השני - שיפור בתנאים ובהטבות ליזמים בתחום כדי שיתמודדו על יותר מכרזים.
ומה יקרה עוד שנה. שתראו שהתחום הזה הופך להיות אחד התחומים החמים בשוק. האם אז המדינה תבטל את ההטבות שהיא מציעה כעת? קשה להאמין.
כך או אחרת, הכוונה כעת, אם כי יש עוד דרך ארוכה עד שזה יגיע לשלב המימוש להוריד את מחיר המינימום במכרזים, לשנות את מרכיב השכירות המפוקחת בתוך פרויקטים שלכאורה לא כלכליים ליזם ולאפשר ליזם למכור דירות כבר בהתחלה. זה עשוי לשפר מאוד את הכדאיות הכלכלית של היזמים שגם כך בהסתכלות לטווח ארוך היא טובה.
- 3.מנגנון מוצע 26/12/2023 21:40הגב לתגובה זותבטיח ליזם שהתשואה על ההון תהיה ריבית פלוס 2% ובעת מימוש הפרויקט המדינה תתחלק ברווח עם היזם על חלקה היחסי
- 2.נסיון 26/12/2023 08:54הגב לתגובה זוהשכרה נורמאלית במחירים שפוי וקבוע. זה מה שבבסיס הדיור בכל העולם המערבי ההופשי לא קים בישראל. למה? כי הנדלן בארץ זה לא מוצר צריכה בסיסית של קורת גג. אלא ביצה שמטילה ביצי פלטיניום לסיבסוד הפנסיות התקציביות של פקידי השילטון. החל מפקידי האוצר דרך שופטי העליון עד אחרון הפרופ' באוניברסיטאות.
- 1.אני 26/12/2023 00:49הגב לתגובה זואם המודל היה כלכלי החברות מזמן היו עושות את ה בעצמן בשביל להפוך את זה לכלכלי צריך מימון בצורה כלשהי מהמדינה במה זה שונה ממחיר למשתכן..
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
