ברמ"י מדווחים על הצלחות, אך היזמים נטשו את בית שאן ובאר שבע
סגירת חמשת המכרזים הראשונים מאז המלחמה השבוע גרמה לאנשי רמ"י לצאת מהכלים: הם הכריזו על הצלחה גדולה, שבה שווקו רוב הדירות בקריית גת, ירושלים, אילת וירוחם, אבל מצאנו כי מדובר בהנחה של עד 93% על מחיר הקרקע. זה מזכיר מאוד עסקה בתקופת מיתון גדולה. המוכר דורש 2 מיליון שקל על דירה, מוריד את המחיר ב-400 אלף שקל ומכריז ש"מכר אותה במהירות בתקופת שפל". שוק הנדל"ן קפוא, זה נכון, אבל צריך לומר את האמת: בסוף, הכל עניין של מחיר. תוריד 20% על מחיר הדירה שלך, ותמכור מחר.
חלק מהקרקעות נותרו ריקות (יח"צ)
מעניין מה יגידו ברמ"י על הפרויקט בבית שאן. שם שווקו 690 דירות בבית שאן, במטרה להגדיל את ההיצע באזור. נחשו מה תוצאות המכרז? 0 ניגשים, 0 הצעות - וברמ"י יצטרכו לשווק את הקרקע מחדש. חשוב לשים לב שבאותם פרוייקטים מחיר המינימום, לא תאמינו, היה שקל אחד בלבד. כלומר, אף קבלן לא מוכן לקחת קרקע בחינם בבית שאן. למה? אולי אלה הוצאות הפיתוח, שעומדות על 4.5-13 מיליון שקל לכל קרקע. לדברי יזמים שביררו על המכרז, המחירים למ"ר היו כל כך נמוכים, עד שהרגישו שלא יהיה רווחי לגשת למכרז. מה קורה ליזם שלוקח דירות ומגלה שהעסקה לא כלכלית, אתם כבר יודעים. אולי בגלל זה, היזמים נשארו בבית.
לפני שנגיע למכרז בגני אז"ר, בו הכריזה רמ"י על הצלחה, מישהו שכח להזכיר מה קרה אתמול בבאר שבע, בשכונת פסגת רמות. שם נסגר המכרז של דיור להשכרה. 312 דירות היו אמורים הקבלנים לבנות שם, אבל גם במקרה הזה, אף אחד לא ניגש למכרז, למרות שמחיר המינימום עמד על 3.7 מיליון, כששומת רמי עמדה על 8.1 מיליון שקל. כלומר, לקבלנים זה לא מספיק. אולי הסיבה היא הוצאות הפיתוח - 81 מיליון שקל - להיכנס לפרויקט כזה בתקופה כזאת, זה כנראה מאתגר. מאתגר מדי. הרשימה עוד ארוכה: מכרז באלעד להקמת 300 דירות נסגר שלשום ללא מציעים, ובמגדל העמק - 363 דירות, שהן יותר משליש ממספר הדירות ששווקו, הסתיימו ללא הצלחה.
- הלב הצבאי מתפנה: כך ייראה מתחם פיקוד דרום בבאר שבע
- הממשלה אישרה תכנית לפיתוח מטרופולין באר שבע בכמיליארד שקלים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה נקודות האור? החברה הממשלתית לדיור להשכרה ארוכת טווח "דירה להשכיר" ורמ"י הצליחו לשווק אתמול כקרקע במכרז בגני אז"ר, רמת גן, שבמסגרתו הציעו ליזמים לבנות 279 יח"ד להשכרה ארוכת טווח. למכרז ניגשו ארבע חברות, כאשר הזוכים הציעו סכום של 97 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח ומע"מ, זאת כאשר מחיר המינימום עמד על 23 מיליון שקל (ללא מע"מ וללא הוצאות פיתוח). אם לדייק, אז מחיר השומה עמד על 151 מיליון שקל, וההצעה עצמה, ללא היטלים, עמד על 51 מיליון. כלומר, הם שילמו כשליש בלבד ממחיר השומה.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
