ירידות חדות במכירות דירות בת"א - יותר ממחצית מהדירות למכירה במרכז
בשלושת החודשים אוגוסט-אוקטובר 2023 נמכרו בישראל 6,350 דירות חדשות, ירידה של 18.4% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (7,780 דירות), מאי-יולי 2023. בחודש אוקטובר כמעט לא היו עסקאות ביחס לממוצע, עקב המלחמה, אבל אפשרות לראות כי 28.8% מהדירות החדשות שנמכרו היו בסבסוד ממשלתי - מה שמצביע על הירידה המשמעותית בכמות הדירות שאנשים קונים בשוק החופשי. בניכוי עונתיות נתון זה עומד על כ-6,720 דירות, ירידה מתונה יותר של 9.9% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (7,460).
מכירת דירות לפי ערים (למ"ס)
מהמספרים של הלמ"ס ניתן לראות ש-27.9% מהדירות החדשות שנמכרו היו במחוז הדרום וכ-22.7% במחוז המרכז. כרבע (24.6%) מכלל הדירות החדשות שנמכרו מתרכז בערים: ירושלים, אשקלון ואשדוד. בחודש אוקטובר נמכרו 930 דירות חדשות - נשמע הרבה, אבל זאת ירידה של 59.2% לעומת ספטמבר 2023. כלומר, המלחמה הורידה 60% מכוח הקנייה של הדירות, שגם כך נמצא בשפל. בניכוי עונתיות נתון זה עומד על כ-1,230 דירות, ירידה של 52.6% לעומת חודש ספטמבר 2023.
בסוף אוקטובר מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-62,150 דירות. זה לא אומר שמדובר בדירות חדשות ומוכנות, כפי שסבור האוצר, אלא בדירות שמיועדות למכירה ובין היתר, עבור חלקן הבנייה לא הסתיימה.
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
- מגבלת האשראי שתקבור את החלום לדירה של רבבות צעירים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כך או כך, יותר ממחצית מהדירות שנותרו למכירה התרכזו במחוזות תל אביב (30.2%) והמרכז (25.5%). בחינת נתוני המגמה מראה כי מחודש ספטמבר 2021 עד חודש מרץ 2023, נרשמה ירידה של 3.7% בממוצע לחודש. לעומת זאת, מאפריל 2023 ועד ספטמבר 2023 נרשמה עלייה בשיעור של 2.4% בממוצע לחודש.
לגבי דירות חדשות שנמכרו בסבסוד ממשלתי. כאמור, בשלושת החודשים האחרונים אוגוסט-אוקטובר 2023 נמכרו כ-1,830 דירות בסבסוד ממשלתי, שהן כ-28.8% מסך מהדירות החדשות שנמכרו.
ומה קורה לפי אזורים ויישובים? בשלושת החודשים האחרונים אוגוסט-אוקטובר 2023, האחוז הגבוה ביותר של דירות חדשות שנמכרו היה במחוז הדרום – 27.9% ובמחוז המרכז – 22.7%. ירושלים נמצאת בראש רשימת היישובים עם מספר הדירות הגבוה ביותר שנמכר בשלושת החודשים אוגוסט-אוקטובר 2023 (540 דירות), אחריה אשקלון (533) ואשדוד (484).
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
- 6.בן 15/12/2023 11:09הגב לתגובה זואין מכירות המקומות הנדרשים הינם שכונות החוף
- 5.בא 15/12/2023 10:18הגב לתגובה זואביב ובישראל ,ולכול הבטלנים של מערכת הביטחון,בטלנות זאת שחיתות ,ולכן תגיעו לגיהנום,אילו לא שטויות ילדותיות ,זה עולם אסטרלי שצמוד לכדור הארץ ,שם מנקים את המושחתים ,בצורות שונות ,לדוגמה שורפים הלבה 500 פעם בלילה .כול אחד יודע מה מגיע לו.
- 4.מיתון אה? בבורסה לא שמעו על זה (ל"ת)בורסה 14/12/2023 18:21הגב לתגובה זו
- 3.מיתון גדול מאוד עומד להיות לנו, צריך לשמור כל שקל 14/12/2023 17:39הגב לתגובה זומיתון גדול מאוד עומד להיות לנו, צריך לשמור כל שקל ולא לכנס להרפתקאות ב-3 השנים הקרובות, הדירות רק יירדו והריבית גם אין אופק ירידה, בחודשים הקרובים כל היבוא הולך לעלות ב% 30 עד 40% חברים שימרו שקל לבן ליום שחור
- 2.אוטוטו 14/12/2023 15:48הגב לתגובה זוירידות של 25-35% לפחות מהשיא.
- 1.ברור 14/12/2023 13:39הגב לתגובה זובצפון, מה שכן אולי זה הזמן להשקיע הימור בדירות בפריפריה ולקנות בהנחה. באזור המרכז קונים רק זולות, ודירות יקרות יצטרכו לרדת הרבה במחיר לפני שמישהו יסכן כמה מיליונים...
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
