בתקופת המלחמה נאחזים קבלנים רבים בסעיפי "כוח עליון" - הם יודעים שלא יוכלו למסור את הדירות בזמן כשהפרויקט שלהם מתעכב או כשאתר שלהם סגור. הרוכשים, מצדם, לא יכולים לעשות דבר. כשמתרחשת מלחמה, אף שופט, גם אם יהיה אטום למצב הנוכחי - לא יוכל להתעלם מהחוק. מה קורה כשהקבלן מאחר? דירות בבניה (שלומי יוסף) אבל מה קורה כשבני זוג, שרכשו שתי דירות ברעננה, מקבלים אותן באיחור של יותר משנתיים וחצי שלא בתקופת מלחמה או משבר נדל"ן שגורם לדחייה? מקרה כזה התרחש ממש לאחרונה והגיעו לפתחו של בית המשפט: בעוד הזוג מוחה על התנהלותה, היזמית טענה שהעיכובים לא קרו בגללה - אלא בגלל הרשויות. בתי המשפט לא אוהבים כשמגלגלים אחריות. הם בודקים היטב את היזמים והקבלנים. הם יודעים כמה כוח יש להם וכמה הרוכשים, לעתים, יכולים להיכנע ללחץ רק משום שאין להם את הסבלנות ללכת למאבק משפטי ארוך. זה לא מה שקרה במקרה הזה. בית המשפט היה צריך לדון בטענות האלה, כמו טענות אחרות בעניין משבר הקורונה - שהיו נפוצות מאוד בתקופה ההיא. לפני שנתחיל, נסביר כי מדובר בתופעה רחבה. רוצים דוגמאות? רק לפני כחצי שנה נקבע שחברת נדל"ן איחרה במסירת הדירות ביותר משנתיים תשלם פיצויים של 605 אלף שקל. החברה טענה כי לא איחרה במסירה שכן עפ"י ההסכם הדירות מהפרויקט שלה בבת ים היו אמורות להימסר לאחר 36 חודשים ממועד השלמת קומות המסחר בפרויקט. בית המשפט קבע שמדובר בהתניית פטור אסורה ופסק פיצויים לבעלי הדירות. לפני כשבועיים נקבע כי 159 תובעים יקבלו מחברת הנדל"ן אפי קפיטל סכום של 2.5 מיליון שקל, לאחר שהחברה הפסידה בתביעה שהגישו נגדה הדיירים על איחור במועד מסירת הדירה. אפי קפיטל זכתה במכרז להקמת 10 בניינים עם 276 דירות בפרויקט "השמורה" בעיר ראש העין, במסלול 'מחיר מטרה' אבל בפועל מסרה את הדירות באיחור של בין 4-8 חודשים. הנה עוד מקרה, ישן יותר, שבו קבלן איחר במסירת דירה ונדרש לפיצויים של 100 אלף שקל, אחרי ששני זוגות שרכשו דירה בפרויקט מגורים בחצור הגלילית הגישו תביעה לפיצויים בגין איחור של יותר מ-4 חודשים. בחזרה להסכם שלפנינו. מדובר בפרוייקט תמ"א 38 שבנתה היזמית "עדי חושן" עוד בשנת ב-2015. לפי ההסכם, הרוכשים היו אמורים לקבל את הדירה בחודש מאי 2018, אך בפועל - קיבלו אותו בדצמבר 2020. היזמית, שנמצאת בחדלות פירעון, טענה כי היא לא אשמה בעיכוב. הרוכשים, ששילמו את מלוא התמורה, ואף הקדימו בחלק מהפעמים את התשלומים, עיכבו את התשלום האחרון שהיה צריך להתבצע כשבוע לפני מועד המסירה, זאת משום שקצב הבניה היה איטי וברור היה שהקבלן לא יעמוד בהסכם. הם הוזמנו לפגישה לצורך מסירה ראשונית רק בדצמבר 2019, שנה לפני קבלת המפתח, והתקבלו לשלם את הכסף. הדיירים טענו כי לא לא היה טופס 4 וברור שהבניין לא היה מוכן. עובדה: רק שמונה חודשים אחר כך, בקיץ 2020, התקבל האישור לאכלוס. לכן, הם הסכימו לשלם את מלוא התמורה כנגד קבלת הדירה וכי הטענות של שני הצדדים על הפרת הסכם יידונו לאחר מכן. מאוחר יותר, כשקיבלו את הדירה, הם תבעו. היזמית טענה כי בטענה שלהם אין ממש, משום שחברת החשמל עיכבה את העבודות וגם התפשטות נגיף הקורונה השפיעה על הקצב (ראוי לציין כי הקורונה התפשטה במרץ 2020, הרבה אחרי המועד המקורי בהסכם). בנוסף, הם טענו כי התובעים סירבו לשלם את הכסף בזמן (למרות שהבניין לא קיבל טופס 4). "מהמכלול הראייתי שהוצג בפניי עולה כי מיד עם קבלת ההודעה על כך שניתן היתר לאכלוס הדירות פנה התובע בהודעת דוא"ל אל נציגת הנתבעות, הביע רצון לשלם את התמורה וביקש את התייחסותם בקשר לפיצוי בגין האיחור הניכר במסירה (הודעת דוא"ל מיום 3.7.2020). בהודעת דוא"ל נוספת הלין התובע כי פניותיו בעניין זה אינן נענות באופן מהותי וכי הוא עושה כל שביכולתו לקדם את ההתחשבנות ואת הפיצוי הכספי עבור האיחור במסירה", כתבה שופטת בית משפט השלום בתל אביב שדנה בתיק, עדי ניר בנימיני. "בתגובה נשלח מכתב מהנתבעת 1 לתובעים שכותרתו: "דרישת תשלום אחרונה והתראה בטרם ביטול הסכם המכר", בו נכתב כי התובעים סירבו להצעת הפשרה שנמסרה להם (ללא שצוינה הצעת הפשרה) וככל שלא יסדירו את תשלום התמורה בתוך חמישה ימים החברה תבטל את הסכם המכר או תחייב בהצמדות או ריביות חריגות מיום 2.7.2020. מכתב שתוכנו דומה נשלח מבא כוח הנתבעות לבא כוח התובעים ביום 17.9.2020. נסיבות אלו מלמדות כי הנתבעת לא השאירה לתובעים ברירה ממשית אלא לשלם את מלוא התמורה כתנאי למסירה תוך שמנעה מהם את זכות הקיזוז של הפיצוי בגין האיחור". השופטת הייתה צריכה להכריע כאן במספר סוגיות. היא פסקה כי  הסיכון בגין מחדלי הרשויות מוטלות על היזם. כאן חשוב להבהיר, בדרך כלל קבלנים לוקחים "מרווח סיכון". אם היזם יודע שהפרוייקט יהיה מוכן בעוד שנתיים וחצי, הוא חותם על חוזה ל-36 חודשים, ולעתים גם מוסיף החרגה שמאפשרת לו למסור את הדירה באיחור של חודשיים. לכן, השופטת קבעה כי במקרה הזה הסיכון היה על היזם והוא לא פטור מפיתוי. כמו כן, השופטת ציינה שגם ענייני מזג האוויר אינם מהווים "תירוץ" לאיחור, למרות שהיזמית הביאה הוכחות לכך שהגשמים היו חריגים. השופטת התייחסה גם לטענות התובעים על "הכוח" של הקבלן והקשיים שעומדים בפני בעלי הדירות. "אשר לטענות התובעים בעניין אי אין להקל ראש בקשיים העומדים בפני רוכשי דירות, שעלולים למצוא עצמם שבויים בידיו של קבלן הממאן לפצותם חרף האיחור במסירת הדירה - כבר צוין בפסיקתו של בית משפט זה כי "מעמדו של הקונה, מבחינת כוח המיקוח והתמרון וניסוח החוזה אינו זהה, בחלק ניכר של המקרים, לזה של בונה הדירה אף אם אין נזקקים לחוזה אחיד והמחסור במצרך ומחירו הגדל והולך יוצרים תלות רבה במצבים מזדמנים אשר בהם חופש הבחירה של הקונה הולך ומתמעט". השופטת קבעה כי "פערי כוחות אלה בין הקבלן לבין רוכש הדירה באים לידי ביטוי מובהק בהקשר של איחור במסירה. הרוכש – שבמקרה הטיפוסי כבר שילם את מרבית התמורה – חושש כי עמידה על זכויותיו בשלב זה, שבו האיחור כבר הפך למציאות קיימת, עלולה להוביל לעיכוב נוסף במסירה". בהמשך, השופטת קבעה כי גם נושא הקורונה לא יכול להצדיק איחור כזה, בעיקר כשלא הוכח הקשר בין התפרצות הנגיף לעיכוב. לכן, השופטת קבעה את גובה הפיצוי עבור 31.5 חודשי איחור. אלה הוכיחו כי שכר הדירה עבור אחת הדירות הוא 5,200 שקל ועבור השניה 6,300. בהתאם לכך, היא קבעה סכום פיצוי של 206 אלף שקל לדירה אחת ו-268 אלף שקל לדירה שניה ובסך הכל - מעל 470 אלף שקל, לא כולל פיצוי על עוגמת נפש בגובה 40 אלף שקל. בסך הכל, השופטת חייבה את היזמית ואת שתי החברות הקשורות אליה לשלם 515,813 שקל, לא כולל הוצאות ושכ"ט עורכי דין בסך 60,000 שקל.