בכמה ירדו מחירי הפנטהאוזים במהלך משבר הנדל"ן ולמה?
מחירי הדיור נמצאים בירידה של 7%-6% ועד ירידת הריבית, ולא ברור מתי זה יקרה, הרוכשים הפוטנציאלים ובעיקר המשקיעים יוצאים מהשוק. ירידת הביקושים הזאת באה לידי ביטוי בירידת מחירים, שמשתקפת בעיקר בדירות המיוחדות - כמו דירות גן ופנטהאוזים. על הירידה והסיבות שבגללן מחירי דירות הגן יורדים ב-10%-5% (תלוי באזור) כבר הרחבנו כאן, אבל הקבלנים מדברים לאחרונה על תופעה אחרת - קושי אמיתי למכור דירות פנטהאוז.
קבלן שעובד במרכז הארץ והשרון סיפר לנו השבוע כי בפרויקטים שלו והסמוכים לו לא מצליחים למכור את הפנטהאוזים למרות הפחתות מחירים משמעותיות. הוא מכנה אותם במונח חדש - "דירת פנטהאוז רפאים" - משום שהדירות שלו עדיין עומדות ריקות בקומה האחרונה בבניין. לאחרונה שמענו שחברת אב-גד יצאה במבצע גדול - רבע מיליון שקל הנחה על פנטהאוז בראשון לציון. נכון, פנטהאוז של 106 מ"ר לא פונה לקהל היעד שמחפש דירה רגילה, ועדיין - זו הנחה משמעותית, כזאת שלא ראינו בעבר.
אז מה עושים הקבלנים כדי למשוך קהל חדש? בניגוד לדירות הרגילות, שם הרוכשים מקבלים הטבות כמו חניה נוספת או מטבח משודרג, הקבלנים מפגינים יצירתיות בנוגע למכירת הפנטהאוזים. לפני שנבין מהם בדיוק ההטבות של הקבלנים, הנה כמה דוגמאות מהחודשיים האחרונים, שימחישו לכם מה קורה בדירות היוקרה: ברחוב חטיבת גבעתי בנתניה נמכר פנטהאוז בהנחה של 300 אלף שקל. המחיר למ"ר, אחרי הנחה, הוא פחות מ-24 אלף שקל. זהו מחיר שכן מייצג הנחה ריאלית של 300 אלף שקל. המחיר בשכונה נע סביב 30 אלף שקל למ"ר, אבל יש כאן עניין של שוליות לגודל - ברגע שהדירה גדולה מדי, כמו במקרה של פנטהאוזים, מעל 150 מ"ר למשל, המחיר צונח משמעותית (זה קורה גם במחיר למ"ר גינה של דירות הגן - הוא מחושב סביב 0.25 לעומת שווי מ"ר בנוי, אבל כשהגינה גדולה מדי, המחיר במטרים הבאים הופך לשולי).
בתל אביב, למשל, מצאנו הנחה של חצי מיליון שקל על פנטהאוז. נכון, זה זניח עבור פנטהאוז שהמחיר שלו הוא 16 מיליון שקל, ובכך זאת - המוכרים מוכנים לוותר על כסף כדי למכור. גם במקרה הזה בדקנו, כי המחיר משקף כ-89 אלף שקל למ"ר בנוי. ההנחה היא ריאלית ועובדה - חוסר ההצלחה למכור את הפנטהאוז הוביל את בעלי הדירה לפרסם גם מודעה להשכרה - תמורת 40 אלף שקל לחודש.
- 2 חדרים בת"א ב-1.8 מיליון, 5 חדרים בהרצליה ב-7.7 מיליון - עסקאות אחרונות במרכז
- המדינה מחלקת 200 אלף שקל לעולים חדשים שיקנו דירה - במי זה יפגע?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על פי נתוני רשות המסים עולה המסקנה שהביקוש לדירות פנטהאוז אכן ירד, משום שאין עסקאות בעבר. כמה ירד? באזור תל אביב אנחנו רואים הנחות של עד 8% במחירים ההיצע. כלומר, יש כאן ירידה, שמורגשת היטב - והיא כמעט דרמטית. נכון, מדובר עדיין ברף העליון ואנחנו עדיין לא מזהים ירידות באחוזים דו ספרתיים ועדיין - מדובר בירידה גדולה אפילו יותר ממחירי הדירות שנובעת מביקוש נמוך יותר.
דודו מכלוף, הבעלים של חברת DBA נדל"ן, מייצג את הקבלנים במכירת פנטהאוזים באזור נתניה ותל אביב. "דירות היוקרה בסוג של הקפאה יחסית, אם לפני שנה הפנטהאוזים היו הלהיט של השוק, היו נמכרים לפני כל. היום לוקח טיפה זמן. נכון, הקבלנים עושים מבצעים, משדרגים את המפרט הטכני, נותנים היום ערך לפנטהאוז", הוא אומר. "לא מדובר רק במרפסת גדולה, אלא בשדרוג במפרט הטכני, הם משקיעים טיפה יותר. בנוסף - יש תופעה חדשה בשוק - הקהל של הפנטהאוזים קונה לשימוש עצמי ומשקיעים כבר לא שמים שם את הכסף. היום לא קונים יותר פנטהאוז להשקעה כי התשואה היא לא בשיא, אפילו ירדה משמעותית. מי שרוצה לגור ומזה סוג של הזדמנות, מקבל תנאי מימון טובים, פריסת תשלומים מיוחדת וגם מפרט טכני ברמה גבוהה".
מה למשל?
"בריצופים, נותנים אריחים גדולים מאוד, מטר וחצי על מטר וחצי (עד היום הקבלנים נתנו הטבות של ריצוף בגודל מטר על מטר, א"י), מזגני VRF, הנמכות גבס, מטבח תוצרת חוץ, מרגיש שהדירה יוקרתית ומיוחדת. במרפסות נותנים דקים או ריצוף צף, המון שדרוגים כדי שיקבל ערך ואז הוא יצליח למכור את הדירות מיוחדות".
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
בטווח הארוך, נראה נדידה מצמודי הקרקע היקרים לפנטהאוזים?
"תלוי באזור. בנתניה למשל, אבל גם בתל אביב, יש פחות צמודי קרקע. בנתניה יש ביקוש לצמודי קרקע כי יש מחסור, אין עתודות קרקע או מגרשים ואנשים היום רוצים מרפסות גדולות. היום יש ערך ושווי גבוה יחסית למרפסת - 0.5 משווי מ"ר בנוי. פנטהאוזים וצמודי קרקע זה קהל אחר. מי שרוצה לגור באזור מסוים, ואין בו וילות, הוא מעדיף פנטהאוז. בחלק מהאזורים, אגב, זה יכול להגיע כמעט לאותו מחיר".
מה המחיר למ"ר בפרוייקטים החדשים בנתניה?
"בעיר ימים 40 אלף שקל למטר, בקו קדמי יחסית שרואה ים. יש לנו מקומות שמכרנו במחיר של 6-8 מיליון שקל. פרוייקט של אלקטרה בפארק הים בנתניה, פנטהאוזים של 180 מטר עם 60 מ"ר מרפסת נמכרים ברף העליון".
- 14.יעלי 06/10/2023 22:44הגב לתגובה זובחמש השנים הבאות המחירים בגוש דן ירדו בעוד 40 אחוז.
- 13.גיגסי 06/10/2023 18:01הגב לתגובה זוכל הזמן שמענו מהקבלנים שעליית המחירים לא קשורה אליהם, זה ביקוש ענק לדירות זה מיסים גבוהים של המדינה בעיקר על הקרקע, היעדר קרקע באזורי ביקוש, משקיעים ילודה, זרים מחו"ךל הכל מהכל אבל לא הם היו קשורים לעליית המחירים המטורפת שהייתה כאן בעשור ויותר האחרון. והנה מתבררת האמת, אם קבלן מוריד על דירה כ 300-400 אלף ועדיין נותר לו רווח יפה זה אומר שהוא בסך הכל מוריד את השומן, את הקצפת את הרווח חזירי חזירי. כלומר זה הקבלנים החזיריים שבאופן ישיר ועיקרי העלו כאן את המחירים. עכשיו זה תלוי בציבור. ככל שימתין ( לפחות עוד שנה - מה זה שנה בחיים לעומת שאר החיים), ה- 300 אלף יהפכו ל 600 אלך ואחר ל 800 אלף ואז הנה ירידה של 1.0 מיליון ובסוף גם 1.5 מיליון. כלומר דירות 4 חדרים שנמכרות היום בכ- 3.4 מיליון יכולות לרדת בתוך 12-18 חודשיפ לכיוון 2.0 מיליון. להמתין בסבלנות חברים זה כדאי וזה מעבר לפינה.
- 12.vvc 06/10/2023 16:39הגב לתגובה זוולמי שאין כסף, ישכור דירה או שיגור עם ההורים . אם תקנו תפסידו פעמים תשלמו ריביות כמו 2 דירות והדירה שלכם תיהיה שווה לחצי ממה שרכשתם בעוד 5 שנים!!! רגע זה במקרה הטוב, הבנק עלול לעכל לכם את הדירה וגם תהיו חייבים לו עוד כסף.
- 11.מחמד 06/10/2023 13:36הגב לתגובה זודירות 3 חדרים שעלו בתל אביב 280 אלף שקל עולים כיום 3 מיליון ויותר. אז ירדו המחירים ב8 אחוז ולזה אתם קוראים משבר וירידה? ירידה תהיה כשמחירי הבתים יחזרו למחירים שפויים של עד מיליון
- 10.מיכה הכהן 06/10/2023 13:20הגב לתגובה זוהמדינה בקריסה ולא הנדלן כולם עוזבים!!! ממש אלפים יורדים מהארץ !!ואלו שלא מצטיידים בדרכון רומני גרמני צרפתי מכל הבא ליד!!! יהיו פה עריי רפאים שבהם יגורו בסוף פלסטינים שיכבשו את המדינה הגוססת . זה לא חלום!! זה קורה כעת!!!
- 9.72 06/10/2023 09:18הגב לתגובה זוהדיווחים באיחור רב, מורידים כבר 15-20 אחוז ונגיע בפברואר ל 40 אחוז מטה ויותר. זו רק התחלה של שינוי המגמה הריבית תעלה ותישאר מעלה, וכל מי שמספר לכם שזה זמני זה בערך אותם מפמפמים שטענו שהריבית לא תעלה יותר מרבע אחוז. יש לנו לפחות שלושטים שנה עם המגמה החדשה זוהי קרמה לשנות המינוף שלא ידע שובע.
- 8.אחד שיודע 06/10/2023 08:26הגב לתגובה זואלה ההנחות לא יותר וזה לא מספיק אין כסף
- 7.מתן 06/10/2023 08:25הגב לתגובה זולדעתי עוד שנה הכל יעלה
- 6.אורי 06/10/2023 08:24הגב לתגובה זוגר בכפר יונה ואצלנו חא מוכרים
- 5.לא לקנות לפני 2025 . עד אז מינוס 35% קל (ל"ת)מתווך גוש דן 06/10/2023 08:24הגב לתגובה זו
- 4.פנטהאוז מתחת לו 05/10/2023 22:40הגב לתגובה זורוצים מעל 7,למי שיש 6 ומטה שיעדכן.
- 3.יוקר המחיה 05/10/2023 22:31הגב לתגובה זולא קונים דירות עד שהמחירים יורדים ב 50 אחוז
- 2.משקיע 05/10/2023 21:52הגב לתגובה זוהמחירים יכולים לרדת עוד בענק . יש רק שאלה אחת : כמה זמן יחזיק בנק ישראל את הריבית גבוהה או אפילו יעלה אותה עוד פעם. אם יחזיק ריבית גבוהה מספיק זמן נראה פה 20 אחוז פחות בלי למצמץ.
- 1.יודע דבר 05/10/2023 21:12הגב לתגובה זומי שיחכה בעוד מספר חודשים יבין שהוא המתים להזדמנות מעולה.לא לקנות כרגע. השוק בירידה.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
