הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
פנטהאוז בפרויקט הרוגי המלכות
צילום: הדמיה 3Ddesign

בכמה ירדו מחירי הפנטהאוזים במהלך משבר הנדל"ן ולמה?

מחירי הדיור נמצאים בירידה, אבל הדירות המיוחדות, בהם הפנטהאוזים, סופגים יותר. הקבלנים מורידים מאות אלפי שקלים ונותנים הטבות שלא נתנו בעבר והמחירים? יורדים עד 8% במקומות מסוימים. האם זו הזדמנות?
איציק יצחקי | (14)
נושאים בכתבה מגדל יוקרה מחירי הדירות פנטהאוז

מחירי הדיור נמצאים בירידה של 7%-6% ועד ירידת הריבית, ולא ברור מתי זה יקרה, הרוכשים הפוטנציאלים ובעיקר המשקיעים יוצאים מהשוק. ירידת הביקושים הזאת באה לידי ביטוי בירידת מחירים, שמשתקפת בעיקר בדירות המיוחדות - כמו דירות גן ופנטהאוזים. על הירידה והסיבות שבגללן מחירי דירות הגן יורדים ב-10%-5% (תלוי באזור) כבר הרחבנו כאן, אבל הקבלנים מדברים לאחרונה על תופעה אחרת - קושי אמיתי למכור דירות פנטהאוז.

קבלן שעובד במרכז הארץ והשרון סיפר לנו השבוע כי בפרויקטים שלו והסמוכים לו לא מצליחים למכור את הפנטהאוזים למרות הפחתות מחירים משמעותיות. הוא מכנה אותם במונח חדש  - "דירת פנטהאוז רפאים" - משום שהדירות שלו עדיין עומדות ריקות בקומה האחרונה בבניין. לאחרונה שמענו שחברת אב-גד יצאה במבצע גדול - רבע מיליון שקל הנחה על פנטהאוז בראשון לציון. נכון, פנטהאוז של 106 מ"ר לא פונה לקהל היעד שמחפש דירה רגילה, ועדיין - זו הנחה משמעותית, כזאת שלא ראינו בעבר.

אז מה עושים הקבלנים כדי למשוך קהל חדש? בניגוד לדירות הרגילות, שם הרוכשים מקבלים הטבות כמו חניה נוספת או מטבח משודרג, הקבלנים מפגינים יצירתיות בנוגע למכירת הפנטהאוזים. לפני שנבין מהם בדיוק ההטבות של הקבלנים, הנה כמה דוגמאות מהחודשיים האחרונים, שימחישו לכם מה קורה בדירות היוקרה: ברחוב חטיבת גבעתי בנתניה נמכר פנטהאוז בהנחה של 300 אלף שקל. המחיר למ"ר, אחרי הנחה, הוא פחות מ-24 אלף שקל. זהו מחיר שכן מייצג הנחה ריאלית של 300 אלף שקל. המחיר בשכונה נע סביב 30 אלף שקל למ"ר, אבל יש כאן עניין של שוליות לגודל - ברגע שהדירה גדולה מדי, כמו במקרה של פנטהאוזים, מעל 150 מ"ר למשל, המחיר צונח משמעותית (זה קורה גם במחיר למ"ר גינה של דירות הגן - הוא מחושב סביב 0.25 לעומת שווי מ"ר בנוי, אבל כשהגינה גדולה מדי, המחיר במטרים הבאים הופך לשולי).

בתל אביב, למשל, מצאנו הנחה של חצי מיליון שקל על פנטהאוז. נכון, זה זניח עבור פנטהאוז שהמחיר שלו הוא 16 מיליון שקל, ובכך זאת - המוכרים מוכנים לוותר על כסף כדי למכור. גם במקרה הזה בדקנו, כי המחיר משקף כ-89 אלף שקל למ"ר בנוי. ההנחה היא ריאלית ועובדה - חוסר ההצלחה למכור את הפנטהאוז הוביל את בעלי הדירה לפרסם גם מודעה להשכרה - תמורת 40 אלף שקל לחודש.

על פי נתוני רשות המסים עולה המסקנה שהביקוש לדירות פנטהאוז אכן ירד, משום שאין עסקאות בעבר. כמה ירד? באזור תל אביב אנחנו רואים הנחות של עד 8% במחירים ההיצע. כלומר, יש כאן ירידה, שמורגשת היטב - והיא כמעט דרמטית. נכון, מדובר עדיין ברף העליון ואנחנו עדיין לא מזהים ירידות באחוזים דו ספרתיים ועדיין - מדובר בירידה גדולה אפילו יותר ממחירי הדירות שנובעת מביקוש נמוך יותר.

דודו מכלוף, הבעלים של חברת DBA נדל"ן, מייצג את הקבלנים במכירת פנטהאוזים באזור נתניה ותל אביב. "דירות היוקרה בסוג של הקפאה יחסית, אם לפני שנה הפנטהאוזים היו הלהיט של השוק, היו נמכרים לפני כל. היום לוקח טיפה זמן. נכון, הקבלנים עושים מבצעים, משדרגים את המפרט הטכני, נותנים היום ערך לפנטהאוז", הוא אומר. "לא מדובר רק במרפסת גדולה, אלא בשדרוג במפרט הטכני, הם משקיעים טיפה יותר. בנוסף - יש תופעה חדשה בשוק - הקהל של הפנטהאוזים קונה לשימוש עצמי ומשקיעים כבר לא שמים שם את הכסף. היום לא קונים יותר פנטהאוז להשקעה כי התשואה היא לא בשיא, אפילו ירדה משמעותית. מי שרוצה לגור ומזה סוג של הזדמנות, מקבל תנאי מימון טובים, פריסת תשלומים מיוחדת וגם מפרט טכני ברמה גבוהה".

מה למשל?

"בריצופים, נותנים אריחים גדולים מאוד, מטר וחצי על מטר וחצי (עד היום הקבלנים נתנו הטבות של ריצוף בגודל מטר על מטר, א"י), מזגני VRF, הנמכות גבס, מטבח תוצרת חוץ, מרגיש שהדירה יוקרתית ומיוחדת. במרפסות נותנים דקים או ריצוף צף, המון שדרוגים כדי שיקבל ערך ואז הוא יצליח למכור את הדירות מיוחדות".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בטווח הארוך, נראה נדידה מצמודי הקרקע היקרים לפנטהאוזים?

"תלוי באזור. בנתניה למשל, אבל גם בתל אביב, יש פחות צמודי קרקע. בנתניה יש ביקוש לצמודי קרקע כי יש מחסור, אין עתודות קרקע או מגרשים ואנשים היום רוצים מרפסות גדולות. היום יש ערך ושווי גבוה יחסית למרפסת - 0.5 משווי מ"ר בנוי. פנטהאוזים וצמודי קרקע זה קהל אחר. מי שרוצה לגור באזור מסוים, ואין בו וילות, הוא מעדיף פנטהאוז. בחלק מהאזורים, אגב, זה יכול להגיע כמעט לאותו מחיר".

מה המחיר למ"ר בפרוייקטים החדשים בנתניה?

"בעיר ימים 40 אלף שקל למטר, בקו קדמי יחסית שרואה ים. יש לנו מקומות שמכרנו במחיר של 6-8 מיליון שקל. פרוייקט של אלקטרה בפארק הים בנתניה, פנטהאוזים של 180 מטר עם 60 מ"ר מרפסת נמכרים ברף העליון".

תגובות לכתבה(14):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 14.
    יעלי 06/10/2023 22:44
    הגב לתגובה זו
    בחמש השנים הבאות המחירים בגוש דן ירדו בעוד 40 אחוז.
  • 13.
    גיגסי 06/10/2023 18:01
    הגב לתגובה זו
    כל הזמן שמענו מהקבלנים שעליית המחירים לא קשורה אליהם, זה ביקוש ענק לדירות זה מיסים גבוהים של המדינה בעיקר על הקרקע, היעדר קרקע באזורי ביקוש, משקיעים ילודה, זרים מחו"ךל הכל מהכל אבל לא הם היו קשורים לעליית המחירים המטורפת שהייתה כאן בעשור ויותר האחרון. והנה מתבררת האמת, אם קבלן מוריד על דירה כ 300-400 אלף ועדיין נותר לו רווח יפה זה אומר שהוא בסך הכל מוריד את השומן, את הקצפת את הרווח חזירי חזירי. כלומר זה הקבלנים החזיריים שבאופן ישיר ועיקרי העלו כאן את המחירים. עכשיו זה תלוי בציבור. ככל שימתין ( לפחות עוד שנה - מה זה שנה בחיים לעומת שאר החיים), ה- 300 אלף יהפכו ל 600 אלך ואחר ל 800 אלף ואז הנה ירידה של 1.0 מיליון ובסוף גם 1.5 מיליון. כלומר דירות 4 חדרים שנמכרות היום בכ- 3.4 מיליון יכולות לרדת בתוך 12-18 חודשיפ לכיוון 2.0 מיליון. להמתין בסבלנות חברים זה כדאי וזה מעבר לפינה.
  • 12.
    vvc 06/10/2023 16:39
    הגב לתגובה זו
    ולמי שאין כסף, ישכור דירה או שיגור עם ההורים . אם תקנו תפסידו פעמים תשלמו ריביות כמו 2 דירות והדירה שלכם תיהיה שווה לחצי ממה שרכשתם בעוד 5 שנים!!! רגע זה במקרה הטוב, הבנק עלול לעכל לכם את הדירה וגם תהיו חייבים לו עוד כסף.
  • 11.
    מחמד 06/10/2023 13:36
    הגב לתגובה זו
    דירות 3 חדרים שעלו בתל אביב 280 אלף שקל עולים כיום 3 מיליון ויותר. אז ירדו המחירים ב8 אחוז ולזה אתם קוראים משבר וירידה? ירידה תהיה כשמחירי הבתים יחזרו למחירים שפויים של עד מיליון
  • 10.
    מיכה הכהן 06/10/2023 13:20
    הגב לתגובה זו
    המדינה בקריסה ולא הנדלן כולם עוזבים!!! ממש אלפים יורדים מהארץ !!ואלו שלא מצטיידים בדרכון רומני גרמני צרפתי מכל הבא ליד!!! יהיו פה עריי רפאים שבהם יגורו בסוף פלסטינים שיכבשו את המדינה הגוססת . זה לא חלום!! זה קורה כעת!!!
  • 9.
    72 06/10/2023 09:18
    הגב לתגובה זו
    הדיווחים באיחור רב, מורידים כבר 15-20 אחוז ונגיע בפברואר ל 40 אחוז מטה ויותר. זו רק התחלה של שינוי המגמה הריבית תעלה ותישאר מעלה, וכל מי שמספר לכם שזה זמני זה בערך אותם מפמפמים שטענו שהריבית לא תעלה יותר מרבע אחוז. יש לנו לפחות שלושטים שנה עם המגמה החדשה זוהי קרמה לשנות המינוף שלא ידע שובע.
  • 8.
    אחד שיודע 06/10/2023 08:26
    הגב לתגובה זו
    אלה ההנחות לא יותר וזה לא מספיק אין כסף
  • 7.
    מתן 06/10/2023 08:25
    הגב לתגובה זו
    לדעתי עוד שנה הכל יעלה
  • 6.
    אורי 06/10/2023 08:24
    הגב לתגובה זו
    גר בכפר יונה ואצלנו חא מוכרים
  • 5.
    לא לקנות לפני 2025 . עד אז מינוס 35% קל (ל"ת)
    מתווך גוש דן 06/10/2023 08:24
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    פנטהאוז מתחת לו 05/10/2023 22:40
    הגב לתגובה זו
    רוצים מעל 7,למי שיש 6 ומטה שיעדכן.
  • 3.
    יוקר המחיה 05/10/2023 22:31
    הגב לתגובה זו
    לא קונים דירות עד שהמחירים יורדים ב 50 אחוז
  • 2.
    משקיע 05/10/2023 21:52
    הגב לתגובה זו
    המחירים יכולים לרדת עוד בענק . יש רק שאלה אחת : כמה זמן יחזיק בנק ישראל את הריבית גבוהה או אפילו יעלה אותה עוד פעם. אם יחזיק ריבית גבוהה מספיק זמן נראה פה 20 אחוז פחות בלי למצמץ.
  • 1.
    יודע דבר 05/10/2023 21:12
    הגב לתגובה זו
    מי שיחכה בעוד מספר חודשים יבין שהוא המתים להזדמנות מעולה.לא לקנות כרגע. השוק בירידה.
שכר דירה שחור
צילום: דאלי אי

באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?

הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים  

צלי אהרון |
נושאים בכתבה משכירי הדירות מס על שכר דירה

הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות. 

יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.

יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.

המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן. 


רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה.  העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.

להמשך הכתבה לחץ כאן
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים? 

צלי אהרון |
נושאים בכתבה משכירי הדירות שי אהרונוביץ מס על שכר דירה

משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.

רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה. 

וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.

במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא  צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.

וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.

להמשך הכתבה לחץ כאן