כבר לא רק "עוד אלטרנטיבה" לראשון לציון: כמה עולה דירה בבאר יעקב?
אפשר לומר שבאר יעקב חווה התפוצצו אוכלוסין - 5.4% הוא קצב הגידול השנתי של האוכלוסייה בה - יותר מפי 2 בהשוואה לשאר חלקי הארץ. וזה לא בגלל הגידול הטבעי, אלא בעיקר בזכות הזינוק בבנייה חדשה.
מספר התושבים בבאר יעקב לאורך השנים. היום (נכון ליולי 2023) המספר עומד כבר על 32 אלף תושבים
בשנה האחרונה נמכרו בעיר 187 דירות ומספר הדירות למכירה בעיר גדול - 236 דירות מוצעות למכירה כרגע. המחיר הממוצע של דירה עומד על 2.98 מיליון שקל, והמחיר הממוצע לשכירות הוא 6,600 שקל. המחיר הממוצע למ"ר עומד על 26,300 שקל - קצת מעל לממוצע הארצי של 23,300 שקל ונמוך בהרבה מ-60 אלף שקל שתשלמו על מ"ר בתל אביב. מה שמפתיע הוא שכאשר משווים את המחירים לעיר הגדולה שהכי קרובה לבאר יעקב, ראשון לציון, המחירים בבאר יעקב גבוהים יותר - המחיר למ"ר אומנם דומה (בראשל"צ המחיר הממוצע למ"ר הוא 26,400), אבל המחיר הממוצע לקניית דירה בבאר יעקב גבוה יותר כאשר בראשל"צ הוא עומד על 2.5 מיליון שקל. ההסבר לכך, בין היתר, הוא שבממוצע הדירות בבאר יעקב גדולות יותר.
יש מי שיאמר שאיכות החיים שתשיגו בבאר יעקב גבוהה יותר מזו שתשיגו בראשל"צ, למרות שהמרחק קצר: רק 10 דקות. איכות החיים נמדדת גם בגודל הדירה - הגודל הממוצע של דירה בבאר יעקב עומד על 112 מ"ר בעוד בראשל"צ הוא עומד על 92 מ"ר. בארה"ב, למשל, נתקלים לא מעט ב"תופעת הזחילה". זה קורה גם בארץ - אנשים מעדיפים לזנוח דירה יקרה במרכז ולעבור עוד כמה קילומטרים, לעיר סמוכה, כדי לשלם עשרת אחוזים פחות בשכירות או ברכישה. במקרה הזה, המחירים דומים ועדיין - קצב גידול האוכלוסייה מעיד שתושבים רבים מעדיפים את באר יעקב. חוץ מזה, באר יעקב כבר אינה פריפריה. עליית המחירים בשנתיים שעד עליית הריבית מעידה שהציבור לא נוהר רק לבאר יעקב, אלא לאשקלון. גבולות הגזרה של הפריפריה נמתחו.
- למה באר יעקב כל כך מושכת את הצעירים?
- דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באר יעקב מציעה עליית מדרגה ברמת החיים לעומת ראשל"צ בלי להתרחק ממנה יותר מדי. תנופת הבניה ממשיכה להתאים את עצמה למספר התושבים - רק בשנה שעברה דווח על הקמה של שכונה שלמה שתכיל עוד 2,200 יחידות דיור. התוכנית היא על שטח כולל של כ-300 דונם, וממוקמת במערב העיר באר יעקב ומצפון לכביש 431, בשטחים שבבעלות המדינה ובעלים פרטיים.
כמה עולה דירה בבאר יעקב?
דירת 4 חדרים חדשה תעלה כאן בסביבות 2.6 מיליון שקל, כשדירת יד שניה עם אותו מספר חדרים תעלה סביב 1.85 מיליון שקל. צמרות המושבה היא שכונה פופולארית בעיקר בקרב תושבי ראשל"צ העוברים לעיר מאחר והשכונה קרובה מאוד לגבול בין הערים. כאן דירת 4 חדרים יד שניה תעלה באזור 2.6 מיליון שקל כשהמחיר הממוצע למ"ר עומד על 27,400 שקל והתשואה לבעלי הדירות משכירות עומדת על 2.42%. מעט מעל הממוצע של באר יעקב אבל עדיין דומה מאוד.
בפארק המושבה המחירים דומים ועומדים על מחיר ממוצע של 2.7 מיליון שקל לדירה ו-26,900 שקל בממוצע למ"ר עם תשואה שנתית ממוצעת של 2.73% לבעלי הדירות. שכונה נוספת במזרח העיר היא תלמי מנשה הצעירה, שבה נמכרות דירות במחיר יותר נמוך, 2.5 מיליון שקל לדירה ו- 23.5 אלף שקל למטר. כאן סיימו את רוב הבנייה לפני שנתיים ולכן המחיר הוא לדירת יד שנייה.
גם בבאר יעקב רואים את הירידה במחירי הדירות - לפני שנה מחיר ממוצע של דירה עמד כאן על 2.984 מיליון שקל והיום הוא עומד על 2.95 מיליון שקל.
עסקאות אחרונות, באר יעקב:
אודם 1, 116 מ"ר, 5 חדרים, קומה 14 - 3.15 מיליון שקל.
שוהם 18, 90 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 2.95 מיליון שקל.
אפרים קישון 26, 98 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 2.63 מיליון שקל.
אביסרור באר יעקב, 168 מ"ר, 5 חדרים, קומה 16 - 4.65 מיליון שקל.
אביסרור באר יעקב, 133 מ"ר, 5 חדרים, קומה 2 - 3 מיליון שקל.
- 8.אבי לניר 02/01/2024 15:06הגב לתגובה זועיר מדהימה ראש עיר מצויין חברה מצויינת כיף של עיר
- 7.איכס (ל"ת)שייקה 04/10/2023 15:48הגב לתגובה זו
- 6.א 02/10/2023 02:14הגב לתגובה זוובשכונה החדשה שמתאכלסת בימים אלו במקום צריפין, רב הדירות שווקו שם במסגרת מחיר למשתכן עם חניה אחת בלבד! וללא חניונים ציבוריים! הולכת להיות שם מצוקה קשה! הקו החום יפתח רק עוד שנתיים וגם הוא לא באמת פותר כלום (כמה אנשים כבר עובדים בראשון?)
- 5.שלומי 01/10/2023 21:07הגב לתגובה זודי נמאס...מהגונגל..שהמגדלים מפינוי בינוי לדירות חדשות..גיהנום עליי אדמות...מעדיף למות ולהקבר..ברעידות אדמה..בבנין שקט..3קומות...שלווה..מאשר לחיות במגדל פנוי בינוי...בן 2 35קומות...לא רוצה דירה חדשה לא כלום בבית הקברות עכשיו..יש פינוי בינוי קוברים בקומות."דירה חדשה לעולמים="
- המתבונן 02/10/2023 07:24הגב לתגובה זוממש סיוט
- 4.מוזר 01/10/2023 12:17הגב לתגובה זווכאחד שנולד בראשון רוב החברים שלי שעברו לשם רוצים לחזור לראשון, פחות בגלל הבית, יותר בגלל החינוך הכושל שם
- 3.ג'וני 01/10/2023 11:19הגב לתגובה זומי רוצה לגור שם היום???
- 2.רני 01/10/2023 10:51הגב לתגובה זועברתי מראשון לצמרות בבאר יעקב וואו עולם אחר האיכות פה פי כמה יותר מראשון לציון פארקים בכל מקום מרכס מסחרי בתי ספר תיכון הכל קרוב ומושקע
- בנו בראשון מתחם כושר בגודל של באר יעקב (ל"ת)רועי 01/10/2023 17:05הגב לתגובה זו
- 1.איצקו 01/10/2023 08:58הגב לתגובה זו.מי רצה לגור שם לפני 10 שנים?
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
