הקבלנים בורחים גם ממגדל העמק: 1,000 יחידות דיור "תקועות"
אחרי כישלון המכרז בבאר שבע וההצלחה באלעד, הבוקר פורסמו תוצאות המכרז במגדל העמק, במסגרתו שווקו מעל 1,000 יחידות דיור. התוצאות, איך לומר זאת בעדינות, לא מבשרות על עידן חדש - עוד מכרז נתקע ונראה כי למדינה יש תהליך ארוך בנוגע לטיפול בצד ההיצע.
המכרז בשכונה החדשה מערבית ב', היה חשוב מאין כמוהו לתושבי האזור ולבני המקום, שרצו להשיג דירה במחיר נמוך. מתוך 7 מכרזים שנסגרו, רק 1 שווק בהצלחה. מדובר במתחם של כמעט 12 דונם, לבניית 128 יחידות דיור מתוך 1,068 דירות ששווקה רמ"י. המשמעות היא ש-940 דירות נותרו ללא מציע וימתינו למכרז הבא, אולי מתוך תקווה שרמ"י תוריד את מחיר המינימום בחלק מהמגרשים (חלקם שווקו במחיר אפסי ועדיין - הקבלנים לא מיהרו לגשת למכרז).
ל"ביזפורטל" נודע כי אודור נכסים שזכתה במכרז ניגשה לשני מכרזים נוספים, בקרקע אחרת, אולם מכיוון שזכתה במכרז אחד, לא היה ניתן לאשר לה זכיה במתחמים אחרים. במצב הזה, רק מגרש אחד נמכר וישווק במסגרת מחיר מטרה.
הוצאות הפיתוח לחברה יעמדו על כ-16.6 מיליון שקל. היא הגישה הצעה של 1.318 על המגרש ובסך הכל יעמוד המחיר ליחידת דיור על כ-140 אלף שקל.
- 9.עמק יזרעאל 30/09/2023 21:48הגב לתגובה זומעל מגדל העמק יש קיבוץ שם רוצים על בית3-4 מיליון בשביל לשמוע כל היום מהמואזין ביפיע אללה ואכבר, מגדל העמק חינוך על הפנים, עיר תקועה שנים ,אין בית קפה או מסעדה נורמלית, העיקר בונים בניינים כמו בשנות השמונים,משקיעים על שיווק כמו שכונת שריד ומוכרים ב2 מיליון דירה בבלוק,מספיק!
- 8.אזרח מבין 30/09/2023 18:42הגב לתגובה זוהריבית האפסית חלפה ואיתה בועת הנדל"ן, מגדל העמק 8000 למ"ר ואני נדיב.
- 7.אחד העם 29/09/2023 02:28הגב לתגובה זומה? מערבבים את המלט עם גרגירי זהב?. באיזורים כאלו צריכים למכורת דירות 100 מטר במחיר 950,000-900,000 ואז השוק יעבוד וכולם ירוויחו. כרגע זה נראה שמישהו עושק את הרוכשים
- 6.זוג ישראלי 28/09/2023 17:00הגב לתגובה זוככה הקבלנים יחסכו את ההון הראשוני וככה הזוגות הצעירים ידעו שיש להם דירה על הנייר ולא ילחצו..
- 5.דימה 28/09/2023 16:28הגב לתגובה זוהמדינה מזמן סוחטט אותנו ,ענף הנדל"ן הו נטו גניבה לאור יום כמו מפעל הפיס ! מזמן נהפכנו לעבדים תלותיים במשכנתא והלוואות אחרות ! ממשיכים לבחור בממשלות שנטו חושבות על קרוביהם ועל הכיסא שלהם ! מספרים פה על חלור שקוראים מגדל העמק שהדירה לא אמורה לעלות פה יותר משבע מאות אלף וזאת כי אין כלום בעיר שימשוך לחיות פה אבל ממש כלום חוץ צבועים דתיים שחיים על חשבון האדם העובד ועסקנים שעושים עסקים מתחת למכ"ם של מס הכנסה! דיי כבר לעושק!!!
- 4.צריכה המדינה להוציא את שוק התעסוקה לצפון ומהר. (ל"ת)אורית 28/09/2023 14:58הגב לתגובה זו
- 3.צבי 28/09/2023 14:41הגב לתגובה זוהרי המחירים ירדו יותר מ50%. והם כל כך בטוחים בביקושים כבושים. למה הם לא קונים את הקרקעות במחירי כל כך זולים הרי הם יכולים להביא פה את הבוננזה הבאה. מסקנה: כל הקבלנים והיזמים יודעים היטב שהחגיגה נגמרה, נגמרו הפריירים שישלמו מליונים עבור בטון ובלוקים.
- ענבל 29/09/2023 11:23הגב לתגובה זויש ביקוש לדירות אבל במרכז, ליד מקורות תעסוקה. במגדל העמק אין במה לעבוד אז לא מוכנים לשלם שם על דירות כמו במרכז.
- 2.רון 28/09/2023 12:02הגב לתגובה זושהקבלנים יעשו את החישוב שלהם ..
- 1.חודשים חיכינו למכרז הזה... אכזבה! (ל"ת)מתן 28/09/2023 11:14הגב לתגובה זו
- לאיזה מחיר קיוויתם ? (ל"ת)שופלק 28/09/2023 20:40הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
