"רואים ניצני התחדשות עירונית בהיקפים משמעותיים גם בפריפריה"
תחום ההתחדשות העירונית הוא אחד התקוות הגדולות של שוק הנדל"ן. בזמן שהיצע הדירות נמוך, המדינה מנסה לבנות לגובה דרך פרוייקט של פינוי בינוי ובכך מגדילה את ההיצע מבלי להגדיל את שטח הקרקע. בישראל חסרות מדי שנה כ-55 אלף דירות, והגדלת ההיצע לצד ירידה בביקוש בחוד שים האחרונים, שמורידה את מחירי הדיור, יכולה לצמצם את הפערים. נכון, בישראל יש בעיה של היצע מוגבל. התחלות הבניה קטנו באופן משמעותי לצד הירידה בביקוש, מה שלא תורם לתהליך שהמדינה רצתה לייצר - ירידה חדה במחירי הדיור. ואולי בגלל זה, תחום ההתחדשות העירונית חשוב כל כך - בטווח הארוך, הוא עשוי לספק פתרון נהדר להגדלת ההיצע.
מי שאחראי על תחום ההתחדשות העירונית הוא מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר. בראיון חג לביזפורטל, הוא מדבר על הכל - משבר הדיור, הורדת רף החתימות הדרוש, חוסר ההיענות של הקבלנים בפריפריה ועוד.
הרבה מאוד מונח על הכתפיים של במברגר. ההתחדשות העירונית מגדילה את ההיצע בעוד 30 אלף דירות בשנה, ורוצה לפתור את משבר הדיור. אבל מצד שני, הליך התכנון והוצאת היתרים ארוך יותר.
מה עושים כדי לשנות את זה, האם ישראל יכולה לייצר 60 אלף יחידות כאלה בשנה ובכך לסגור את הפער בין הביקוש להיצע? האם התחדשות עירונית תפתור את משבר הדיור?
- "2024 היא השנה שבה התחדשות עירונית שינתה את שוק הנדל"ן הישראלי"
- מענקים למיזמים ברחובות ואשקלון בהיקף של 115 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"תחום ההתחדשות העירונית בישראל צומח בהתמדה, ותופס מקום מרכזי בשוק הנדל"ן הישראלי, וזאת באופן טבעי, כאשר עתודות הקרקע הפנויות בארץ מוגבלות, ויש צורך לא רק לחדש את המבנים שהתיישנו, אלא גם לנצל באופן מיטבי יותר את הקרקע באזורים הבנויים. המגזר העיסקי מזהה את המפנה הזה, ומסיט חלק משמעותי מכלל הפעילות לתחום. תקציבי הממשלה בשנים האחרונות לטובת קידום תחום ההתחדשות העירונית קפצו בסדרי גודל גם כן, ומסמנים תפיסה חדשה מצד הממשלה בדבר מקומו של התחום בסדר העדיפות הלאומי. בתכנית האסטרטגית לדיור של מדינת ישראל עד לשנת 2040, התחדשות עירונית תופסת חלק משמעותי בפתרון משבר הדיור, וכבר עתה עומדת על כשליש מיחידות הדיור החדשות בישראל. פיתחנו כלים חדשים לקידום ההתחדשות העירונית בהתאמה לתנופה זו, כאשר בין הכלים הבולטים ניתן למנות את הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית שמעניקים לרשויות המקומיות תקציב ממשלתי למימון הפיתוח הציבורי הנדרש, קידום מסיבי של תכנון מפורט של מתחמי התחדשות עירונית חדשים, הרחבת פעילות המינהלות העירוניות בערי ישראל, ועוד".
איך לא הבינו את זה קודם?
"הרחבת הפעילות בשוק, ועידודה בכלים ממשלתיים, הוכיחו את עצמם באופן חד משמעי, ואת התוצאות אנו רואים במספר גבוה של היתרי בנייה, ולא פחות מכך בהיקפי התכנון הגדולים של מתחמים חדשים, אשר יהוו את העתודה לשנים הבאות בתחום זה. לכל מי שעוסק בתחום בשנים האחרונות היה ברור שהתחדשות עירונית היא הכרח המציאות. מרכזי הערים בערי ישראל השונות יעברו בשנים הקרובות תהליך מסיבי של בנייה מחדש, ואנו מכינים כבר היום את התשתית לכך שפעילות זו תתאפשר במעגלים רחבים ככל הניתן, באופן איכותי ויעיל".
ההחלטה להוריד את רף החתימות מ-80 ל-66. כמה היא מסייעת?
"כבר בחוק ההסדרים משנת 2021 הכנסנו תיקון לעניין הרוב הדרוש לצורך קידום פרויקטים של פינוי בינוי, והשנה החלנו את התיקון הזה גם על פרויקטים מכוח תמ"א 38 וחלופותיה. התיקון נעשה על בסיס התפיסה שרוב של 67% משקף רוב מבוסס ומשמעותי של דיירים המעוניינים בפרויקט התחדשות העירונית באופן פוזיטיבי. מהמידע שקיבלנו ברשות, כמו גם במינהלות העירוניות הפועלות מטעמנו, עולה כי הורדת הרוב הדרוש בחוק הביאה להתקדמות משמעותית ומהירה של פרויקטים שהשיגו את אותו רוב מבוסס הנדרש לקידום הפרויקט, אך היו עלולים להתעכב עוד במשך שנים. עם זאת, לאור פרק הזמן הקצר יחסית שעבר מאז תיקון החקיקה מוקדם לקבוע באופן חד משמעי את היקף השפעת התיקון, ואנו ממשיכים בבחינת השפעתו על השוק".
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
המדינה לא עשתה עוול לקשישים והחולים, שלא מוכנים לעבור ומבחינתם מדובר באסון?
"לצד תיקונים אלו, הכנסנו שורה של תיקוני חקיקה אשר כל יעדם הוא הגנה זכויותיהם של אותן אוכלוסיות אשר לא מעוניינות מסיבות שונות לקדם התחדשות עירונית. בין ההגנות שיצרנו קיימות אפשרויות לקבל דירה באופן מיידי תמורת הדירה ממנה יוצאים, מעבר לבית אבות וקבלת השלמה כלכלית של שווי הדירה, קבלת דירת תמורה קטנה עם השלמה כלכלית ועוד. הרגולציה שיצרנו לנושא מאזנת בין הצורך לקדם פרויקטים חשובים אלו לטובת חידוש סביבות מגורים ישנות, מיגון מפני טילים, חיזוק בפני רעידות אדמה, הגדלת מלאי הדיור ועוד, לבין צרכיהם של האוכלוסיות השונות המתגוררות בשכונות המתחדשות".
למה אין מספיק התחדשות עירונית בפריפריה - כמה המכפיל משפיע, זה לא משתלם לקבלנים (טוענים שמרוויחים בחלק מהפרוייקטים 2%, לעומת 20% ויותר במרכז)? מצד שני, פרסמנו שיש חברות שכן זולגות לפריפריה ומוכנות להרוויח פחות.
"השנה, לראשונה, אנו רואים את ניצני פעילות ההתחדשות העירונית בהיקפים משמעותיים בערי הפריפריה, עם דגש מיוחד על הערים הנמצאות על השבר הסורי אפריקני ונמצאות בסיכון סיסמי גבוה. תהליך זה החל בעקבות גיבוש תפיסת מדיניות ממשלתית רחבה בשנה שעברה, לגבי האופן בו יש לקדם פינוי בינוי בערי הפריפריה, ואישורה בקבינט הדיור. בד בבד לגיבוש התפיסה הכולל, פורסם קול קורא להתחדשות עירונית בפריפריה בישובים בעלי סיכון סיסמי או בטחוני, בו זכו ארבעה מתחמים בישובים קרית שמונה, מגדל העמק, שלומי ושדרות, שבהם מקודמים כיום פרויקטי התחדשות עירונית באמצעות סובסידיה ממשלתית. ההמלצות שהוצגו לקבינט הדיור כללו כלים מעולם התקצוב והמענקים, המיסוי והתכנון".
ועדיין, חלק מהקבלנים טוענים שיש פרוייקטים שלא רווחיים.
"הוצגה תכנית פעולה סדורה לאיתור מתחמים המתאימים ביותר להליכי פינוי בינוי, תכנון סטטוטורי באותם המתחמים, והוצאתם לפועל באמצעות מתן מענקים לצורך יצירת כדאיות כלכלית, לצד הסדרי מיסוי ייחודיים אשר ישפרו רווחיות של הפרויקטים וכך גם יצמצמו את גובה הסובסידיה הנדרשת מהמדינה. שילוב כל הכלים שהוצגו יאפשר הנעת תהליכי התחדשות עירונית בפריפריה, ולאורך זמן ירחיב את מעגלי הפעילות של התחדשות העירונית בפריפריה עד להיקף הנדרש. השנה התחלנו ביישום ההמלצות, ואנו בעיצומו של הליך מיפוי ותכנון מפורט של המתחמים המתאימים לפינוי בינוי בערי הסיכון הסייסמי המוגבר. לצד זאת, אנו מקימים מינהלות עירונית בכלל היישובים הללו, המנוהלות על ידנו בשיתוף עם העיריות השונות, והן מקדמות התארגנות מיטבית של התושבים לתהליכי ההתחדשות, כך שינוהלו באופן שקוף, הוגן ויעיל".
מה מעכב כיום פרוייקטים של תמא 1/2? איך הממשלה יכולה להגדיל עוד את ההיצע? האם יש לכם הצעות/מדיניות להגדלת ההיצע במקומות נוספים והאם אתה רואה באופק אפשרות להגדלת מספר הקומות בכל פרוייקט (כיום הוא מוגבל).
"בשנים האחרונות יצאה הרשות הממשלתית במהלך רחב של החלפת תכנית תמ"א 38 הארצית בתכניות להתחדשות של בניינים בודדים בסגנון תמ"א 38, ברמה העירונית. מהלך זה שנמצא בשלביו האחרונים עם התקדמותן של התכניות מחליפות התמ"א לאישור במוסדות התכנון, כאשר הרשות הממשלתית מתכננת את מרבית התכניות האלו עבור הערים השונות. תכניות אלו צפויות לא רק לשמר את הפעילות של תמ"א 38, אלא גם להאיץ אותה בשל טיפולן בנקודות החולשה של תכנית תמ"א 38. הטעם העיקרי להחלפתה של תמ"א 38 הוא העדר התייחסות לתשתיות השונות הסובבות את המבנה שעובר תהליך התחדשות מסוג תמ"א 38, כלומר לצד תוספת של דירות ודיירים לבניין, לא נוספו מוסדות ציבור, כיתות לימוד, חניות, תשתיות מים או חשמל וכו'. בתכניות החלופיות החדשות שאנו יוצרים, התכנון של התחדשות הבניין נעשית תוך בחינה רחבה של האזור במטרה לוודא כי כל התשתיות מותאמות לצמיחת האוכלוסייה. לצד זאת, בחוק ההסדרים האחרון הכנסנו תיקון המייצר השוואה בהטבות השונות שיש לפרויקטים של פינוי בינוי לאלו שניתנו לתמ"א 38 וחלופותיה, ואנו צופים כי התכניות החדשות, לצד ההסדרים החדשים שנקבעו כעת בחוק, יביאו להגברת הפעילות מסוג זה".
טוענים שיש בעיה במגזר החרדי, שהוא לא מוכן להיכנס לפרוייקט שאין בו מעלית שבת. זה תוקע פרוייקטים? מה עושים כדי לעזור למגזר הזה, שמשווע לדירות, ואיזה פוטנציאל יש כאן?
- 2.מותנה בחמדנות היזמים שרוצים להתעשר על חשבון תמימים (ל"ת)לא בדיוק ... 30/09/2023 15:24הגב לתגובה זו
- ציקי 01/10/2023 09:52הגב לתגובה זוהמחירים גבוהים מאוד עבודה בעיניים לא תורם להורדת מחירים ההיפך
- 1.העולם לא יחזיק מעמד בריבית כזו (ל"ת)שטויות 30/09/2023 11:18הגב לתגובה זו
- אלון 30/09/2023 17:29הגב לתגובה זוריבית ברמות אפסיות זה המצב החריג
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
