כישלון במכרז "מחיר מטרה" בב"ש: 6 מתוך 7 מגרשים נותרו ללא הצעות
שלושה מכרזים של רמ"י במסגרת "מחיר מטרה" נסגרו השבוע, ושוב הוכח כי הקבלנים לא ממהרים ללכת, לפחות בחלק מהמקרים, על זכיה במכרז בכל מחיר. הקבלנים לא ניגשו לחלק מהמכרזים ומאות יחידות דיור יעברו לשיווק חוזר. מדובר בשלושה מכרזים גדולים יחסית: 460 דירות באלעד, 1109 דירות בפסגת רמות וגם 1,122 בשכונת יוני נתניהו בדימונה. בכל הפרוייקטים, מדובר בבניה רוויה. מחיר מטרה הפך לאופציה היחידה בשוק לרכוש דירות בהנחה משמעותית, של 20% - או עד 300 אלף שקל.
נתחיל עם דימונה, שם זכו קבלנים ב-2 מתוך 3 מגרשים בשכונת יוני נתניהו (אחרי שבפעם הקודמת המכרז נסגר ללא מציעים), כך ש-246 יחידות דיור נשארו לסבב הבא. מחיר שומת רמ"י עבור המגרש הראשון היה 22.9 מיליון שקל אבל הוא נמכר תמורת כ-3.2 מיליון שקל. במגרש השני שווקה הקרקע ב-91 אלף שקל, כשמחיר השומה עמד על 18.7 מיליון שקל. כלומר, הקבלנים לא קונים בכל מחיר - הם מציעים את מחי המינימום, מחיר אפסי, וממתינים לתוצאות המכרז בתקווה שיוכלו לרכוש קרקע במחיר נמוך. הזוכות במכרזים: החברות אדני ארץ (412 דירות) ול.ה.ו נכסים (464 דירות).
בבאר שבע, נרשם כישלון גדול. שם שווקו 1,109 דירות, 6 מתוך 7 מכרזים נותרו ללא מציע. מתוך 1,109 דירות, רק 156 שווקו בהצלחה. ארז אלון יזמות זכתה במגרש במחיר של 5.9 מיליון שקל, כשמחיר השומה עמד על כ-20 מיליון שקל. הכישלון המכרז גדול בעיקר לנוכח הפוטנציאל של שכונת פסגת רמות בבאר שבע (צפונית לשכונת רמות הפופולרית), שהחלה להיבנות במרץ אשתקד, ותכלול בסופו של דבר כ-3,700 יחידות דיור. היא נמצאת לא רחוק מהמרכז הרפואי סורוקה ואוניברסיטת בן גוריון, היום יש 70 חברות הייטק בפארק ורמ"י בהחלט יכולים להיות מאוכזבים מהתוצאה.
המכרז באלעד לשיווק מגרש אחד נסגר בהצלחה. אשל הירדן, רבץ השקעות וידות מגורים יבנו 460 דירות וישלמו 167 מיליון שקל, כשמחיר שומת רמ"י עמד על 459 מיליון שקל - "הנחה" של 63%. הוצאות הפיתוח עומדות על 160 מיליון שקל. מצד שני, מדובר במחיר מטרה והקבלן יודע שרוב הדירות יימכרו מהר מאוד. לפי חוברת המכרזים, מתוך 460 דירות מחצית יימכרו לשוק החופשי ומחצית בהגרלה. ראוי לציין כי המכרז נדחה שבע פעמים מפתיחתו. לפי אומדני המחירים לדירות ששווקו במסלול מחיר מטרה, המחיר התחלתי לדירת 85 מ"ר יעמוד על 1,418,063 שקל, המחיר התחלתי לדירת 100 מ"ר יעמוד על 1,625,000 שקל ולדירת 120 מ"ר יעמוד על 1,900,000 שקל.
- מחיר למשתכן ארקדה באלעד בשלבי סיום, עם הכפלת ערך מיום הרכישה
- חבר עירייה יפוצה ב-120 אלף על לשון הרע
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כדי להבין מדוע הזכיה במכרזים חשובה, בחנו מה היה המחיר לדיור בערים האלה במסגרת מחיר מטרה. בדימונה סביב 6,500 שקל למ"ר, סביב 12 אלף שקל למ"ר בבאר שבע ו-13.6 אלף שקל למ"ר באלעד. כעת, רוכשים רבים שחיכו לבשורה חדשה באזור הדרום ייאלצו להמתין עוד קצת, עד סיום השיווק.
- 1.99 01/10/2023 07:47הגב לתגובה זוובגדול.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
