מספר התחלות הבנייה ברבעון השני של השנה היה הנמוך ביותר מאז הקורונה. הנתון הזה אינו מפתיע - הוא רק "מיישר קו" עם הנתונים בחודשים האחרונים - שמוכיחים שוב ושוב - מחירי הדיור אמנם יורדים ב-7%-6% (יותר מנתוני הלמ"ס, שלא מציגים את התמונה המלאה שכוללת את מבצעי הקבלנים למשל), אבל המדינה לא עושה מספיק כדי לטפל בצד ההיצע. התוצאה של זה יכולה להיות הרסנית. היא תוביל לכך שמחירי הדיור לא יירדו מספיק, משום שהיצע נמוך, או עודף ביקושים, מביאים לעליית מחירים בטווח הארוך. הביקוש כעת נמוך מאוד בגלל עליית הריבית, אבל החשש הוא שאם המדינה לא תטפל בצד ההיצע, בטווח הארוך, עם הורדת הריבית - המחירים יחזרו לעלות. בונים, אבל לא מספיק (תמר מצפי) בואו נדבר על מספרים: המועצה הלאומית העריכו כי לפי קצב גידול האוכלוסיה בשנים הקרובות דרוש מלאי של כ-60 אלף דירות בשנה, כלומר 15 אלף דירות ברבעון. אנחנו לא שם. ברבעון השני נרשמו התחלות בניה של 13.3 אלף דירות וברבעון הראשון - של כ-14.6 אלף. כלומר, נוצר כאן פער של מעל 2,000 דירות בחצי שנה. זה פער שאפשר לסגור את המדינה תטפל בצד ההיצע, אבל כל חודש שעובר מעמיק את הפער וה"בור" גדל. השאלה היא איך קורה מצב שבו בהיתרי הבנייה חלה ברבעון האחרון עלייה של כ-20%, לצד העובדה שהקבלנים לא בונים. אולי זאת תקופת הבחירות, שגורמת לראשי הערים לעודד הוצאת היתרי בניה (לכאורה כמובן), ואולי לא, מה שבטוח - הוא שאחד המדדים החשובים של ענף הבניה, זה שמעיד על ההיצע - לא מעודד. שימו לב מה קרה כאן בשנים עברו - ממוצע של קצת מעל 14 אלף התחלות בניה ברבעון בין 2019-2020, כשבשיא הבניה, בשנת 2021-2022, הוא הגיע בשיאו לכמעט 17 אלף דירות. "צריך להבין שמדובר בנתון מהותי המלמד על  התהליכים שעוברים על ענף הבניה בשנה האחרונה", אומר סער פלד, סגן יו"ר לשכת השמאים לשעבר. "הסיכון הגבוה מגולגל לקבלנים, בעקבות הריבית הגבוהה ושוק הדיור נכנס לסחרור אמיתי, נכון שההיצע הקיים כרגע מספק, אך צריך לחשוב על ההיצע העתידי. בשורה התחתונה, הנתונים מראים שהשוק איננו מתפקד ונדרשת חשיבה מחודשת לפני שיהיה מאוחר". פלד מסביר מה הפתרון שלו: "חובה להמשיך את שרשרת היצור, לעורר את הביקושים מחדש, ליצר פתרון מימון לבעיית הריבית הגבוהה ולמנוע מחסור עתידי שיכניס את השוק למצב חמור הרבה יותר". דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים חברת שיווק הנדל"ן דרא, חושב שהתוצאות הללו יכולות להביא לטלטלה של ממש. "רואים שהירידה בהתחלות הבנייה הולכת ומחריפה גם ברבעון השני, המשמעות היא שהמחסור בדירות גדל ושהפער בין ביקוש להיצע של דירות מגורים הולך ומתרחב. אני צופה כי בעוד כשנה עד שנה וחצי, כשתהיה התייצבות באינפלציה ובשיעור הריבית וכשחוסר הוודאות המדינית תתבהר, צפויים להתעורר בשוק ביקושים חזקים מאוד לדירות, שיפגשו היצע נמוך. וזה יבוא לידי ביטוי בהתפרצות מחירים כלפי מעלה כפי שחווינו במשברים אחרים. המדינה חייבת להיערך לזה". "ההשפעה מורגשת גם בשוק השכירות, שבו אנו רואים מגמה חריפה מאוד של עלייה בשכר הדירה, בגלל חוסר בהיצע דירות להשכרה, בגלל עצירת פרויקטי דיור להשכרה לטווח ארוך שהפכו להיות לא כלכליים בסביבת הריבית הנוכחית, דבר שצפוי להקטין אף יותר את ההיצע", הוסיף. "גם חברות שכבר בנו פרויקטים להשכרה, שינו את התוכנית העסקית שלהן ומוכרות את הדירות, וזו בשורה רעה לשוכרי הדירות, המשמעות היא המשך עלייה בשכר הדירה. צריך לזכור גם שלשכר הדירה יש משקל גדול מאוד בחישוב מדד המחירים לצרכן, ועלייה בשכר דירה מעלה את האינפלציה, ואז גדלים הסיכויים לעוד העלאות ריבית. זה מעגל מסוכן שצריך לטפל בו". הוא הוסיף כי מי שיתמהמה ברכישת דירה "ייתקל בקפיצת מחיר חדה מאוד". "נתוני הלמ"ס מעלים תמונה מדאיגה ומטרידה על מצב שוק הבנייה כיום. ניתן לתאר את המצב ככדור שלג מסוכן שמזין את עצמו", אומרת ורד צרפתי זבולון, יו"ר ועדת ביקורת בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ ומנכ"לית משותפת בקבוצת צרפתי שמעון. "ישנם שלושה גורמים מרכזיים שפועלים באותו כיוון ומשפיעים לרעה על היקפי הבנייה בישראל. ראשית, הריבית הגבוהה, שזינקה בתוך שנה פי 4 מהשיעור שהיה בעשור האחרון והביאה לזינוק בעלויות המימון ליזמים וכן ייקרה משמעותית גם את המשכנתא. לזאת יש להוסיף את חוסר הוודאות במשק בהקשר של הרפורמה המשפטית והיעדר מדיניות מצד הממשלה לשוק הדיור". ומה עוד? "מצד שני, בשנה האחרונה נרשמת ירידה של כ-40% ברכישת דירות חדשות על ידי הציבור – בעיקר בגלל הריבית הגבוהה, וכל אלה מביאים לירידה בהתחלות הבנייה כפי שמדווחת הלמ"ס. זאת, מפני שיזמים רוכשים פחות קרקעות חדשות בתנאי שוק שכאלה, ופחות יוצאים לדרך בשלבים חדשים של פרויקטים, ובוודאי לא בפרויקטים חדשים. כל עוד מלאי הדירות שבידי קבלנים הוא גבוה, ורמת הביקושים נמוכה יחסית, הם לא ייקחו סיכונים והתחייבויות חדשות ויעדיפו להישאר במצב של מגננה ולהקטין סיכונים".  הירידה בהתחלות הבניה תגדל? "אני סבורה כי הנתונים שפירסמה היום הלמ"ס הם רק ההתחלה, ו'המכה הגדולה' תגיע ביתר שאת בשנת 2024. נכון להיום הקבלנים עדיין בונים על קרקעות שרכשו לפני כמה שנים, אבל בשנת 2024 זה יהיה כבר אחרת - בשל כל הסיבות שציינתי, היקף הבנייה יירד אף יותר ואני לא אתפלא אם הירידה בהתחלות הבנייה תכפיל את עצמה. ואם לנקוט בהערכה שמרנית יותר – לכל הפחות תהיה ירידה של 30% בהתחלות הבנייה במונחים שנתיים בשנה הבאה. אם ניתן היה לצפות שעקב מכירות נמוכות המחירים יירדו, ההיצע הנמוך שיהיה לא יאפשר להערכתי".