רם אדרת תמכור דופלקסים בלוד ב-3.85 מיליון שקל - מה המחירים באזור?
קבוצת רם אדרת קיבלה היתרי בניה לשני פרויקטים תוך שנתיים - פרויקט צמודי קרקע באחיסמך, שהחברה רכשה במאי 2021 בשיתוף עם חברת סלעית, ופרויקט "מחיר מופחת" בשכונת כוכב הצפון באשקלון, שהקבוצה זכתה במכרז ביוני 2021.
פרויקט "אדרת בגני איילון" באחיסמך לוד, יכלול 86 דופלקסים, ובהם כל אחד שתי דירות גן ושתי דירות גג. הדירות יהיו מרווחות, כ-182 מ"ר, וכ-40 מ"ר חצר או מרפסת. דירה בפרויקט מוצעת למכירה החל מ-3.85 מיליון שקל. השכונה ממוקמת במרכז הארץ בסמוך לכביש 1 וכביש 40, ובמרחק חצי שעה מערי המרכז וירושלים. החברה מדווחת כי מכרה מעל ל-40% מהדירות בפרויקט.
המחירים בשכונת אחיסמך נעים סביב 21 אלף שקל למטר. מחיר דומה יהיה גם בפרוייקט הזה. אבל, ויש אבל גדול - לדירות מהסוג הזה יש ביקוש מיוחד. כלומר, הן משמשות כאלטרנטיבה לאלה שלא יכולים לרכוש צמוד קרקע (אם תרצו, אפשר לקרוא להן דירות גן, אבל החברה מתעקשת לקרוא להן דופלקס, כי זה נשמע מפתה יותר). יש לזה יתרון - המחיר. כ-4 מיליון שקל לדופלקס ממוצע. ויש לזה חיסרון - השכן מלמעלה. זה לא צמוד קרקע רגיל, אלא פרוייקט שחברות רבות מקימות ברחבי הארץ. דוגמאות אפשר למצוא באזור פרדס חנה וחדרה, למשל, שם חברות מוכרות "פנטהאוז" או "דירה צמודת קרקע" במחיר מופחת, בגלל השכן. בחלק מהפרוייקטים האלה מותקן "מעלון" - כזה שלוקח את הדייר מקומת הקרקע לפנטהאוז. לדיירי הפנטהאוז יש יתרון וחיסרון - מצד אחד המחיר הוא נמוך יחסית והקומה נמוכה ללא הרבה דיירים ומצד שני, השכן למטה קרוב אליה. וכשהוא ממנגל או צועק - אתה מרגיש את זה. דירת 4 חדרים ממוצעת בשכונה, כמעט 100 מ"ר, תעלה סביב 2 מיליון שקל.אגב, יש עוד נושא שצריך להתעכב עליו - המיתוג. החברה מוכרת דירות גן באחיסמך. רבים נוטים לחשוב כי מדובר במושב סמוך ללוד - אבל מדובר בשכונה בתוכה, ולא בחלק נפרד ממנה.
פרויקט "אדרת בכוכב הצפון" באשקלון, יכלול 109 יחידות דיור במגדל בן 20 קומות. 70% מהדירות נמכרו במסגרת תכנית "מחיר מופחת" והיתר ימכרו בשוק החופשי, החל מ-2.15 מיליון שקל בקומות הגבוהות. בפרויקט מגוון דירות 4, 5, 6 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. הבניין תוכנן בקפדנות ובדגש על אדריכלות נוף, לובי גבוה בעיצוב אלגנטי, חניון תת קרקעי, מעליות מתקדמות, מערכות חכמות לשליטה ובקרה ועוד. השכונה החדשה נמצאת בסמיכות צירי תנועה מרכזיים ותחנת הרכבת של אשקלון.
- בהשקעה של 5 מיליארד שקל: קבוצת Awz תקים באשקלון מפעל שבבים חדש
- אשקלון מתרחבת צפונה: תוכנית מתחם הגולף יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונת כוכב הצפון המחירים נעים סביב 18 אלף שקל למטר (מי היה מאמין שזה יהיה המחיר באשקלון?). המחיר בפרוייקט יהיה דומה, תלוי בקומה. בדקנו מה היה המחיר במסגרת מחיר מופחת, שם הרוכשים נהנו ממחיר נמוך במיוחד. ובכן, השיווק שם החל לפני שנתיים. אז המחיר התחלתי לדירת 85 מ"ר עמד על 730 אלף שקל, לדירת 100 מ"ר על כ-850 אלף שקל ולדירת 120 מ"ר, 5 חדרים, על קצת יותר ממיליון שקל. אין ספק, המחירים עלו בשנתיים האלה מ-8,500 שקל במחיר מופחת ל-18 אלף שקל כיום. כמובן, אין מה להשוות דירה במחיר מופחת לשוק הפתוח. ההבדל צריך להיות לפחות 20%, אבל ברוב המקרים, לפחות באותה שנה, הפער היה גדול יותר. אבל קחו בחשבון עוד עליה של 30% במחירי הנדל"ן מאז (השנה חלה ירידה) ותבינו ממה נובע הפער.
- 2.האחד 27/08/2023 15:38הגב לתגובה זונפלתם על כל הראש 4 מליון וזה עוד לפני מס וכו לדירה דופלקס אין בעיה יש ממול שכונה כל משפחות הפשע מהמגזר הערבי שם הפיתוח וההרחבה בחינם אפשר לבדוק שם מול הקבלנים חחחח הזיה ממש
- 1.מוחמד 27/08/2023 13:40הגב לתגובה זואשקלון זה לא ת"א
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
