סקירת מחירי הנדל"ן: היכן ירדו המחירים ב-4-5% ברבעון האחרון?
ב-7 ערים לפחות מחירי הדיור יורדים ובאחוזים משמעותיים ברבעון אחד. מדובר על ערים כמו אילת, אשדוד, אשקלון, הרצליה, חולון, חיפה ומודיעין, שם המחירים ירדו בממוצע ב-4% תוך רבעון אחד. זה המון. עם זאת, יש הבדל בין ערים ומקומות שונים כאשר במקביל נצפתה ב-6 ערים מתוך 16 עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם. 3 ערים נותרו ללא שינוי – באר שבע, ראשל"צ ותל אביב.
כששמאי המקרקעין אוהד דנוס מסתכל על המחירים בחתך ארצי הוא אומר שמחירי הנדל"ן עלו ב-0.1%. כלומר, נותרו פחות או יותר ללא שינוי בהשוואה לרבעון הקודם. בראייה שנתית מדובר על עליה של יותר מ-11% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד (וזה הגיוני, בשנה שעברה המחירים עלו ב-20% אז השנה יוצאים נתונים על עליה חדה ונכנסים נתונים על ירידה או יציבות - והתוצאה היא עלייה איטית יותר).
מי נכנס לסקירה ומי לא? בסקירה נבחרו רק דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית. בסקירה לא נכללו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, בעיקר בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השונות ברמת הבניה של דירות כאלה, שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד. גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות.
- השינוי בדירות 4 חדרים: נתניה מזנקת; ת"א חצתה את רף ה-4 מיליון
- "מחירי השכירות במרכז עולים, חוץ מאשר בדירות הקטנות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר העיקרי שנכנס לסקירה - לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר. דירות אלה (חדשות ויד שניה) נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות. בצדק, החליט דנוס לנפות גם עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת), עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס וכן, עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן (עסקאות "מחיר למשתכן" ואחרות). בסך הכל נלקחו 2,726 עסקאות לניתוח ב- 16 ערים. ברבעון השני אובחנה ירידה בשיעור של כ- 53% בכמות העסקאות הרלוונטיות ביחס לרבעון הראשון של 2023 וירידה בשיעור של כ- 44% ביחס לרבעון המקביל אשתקד).
דנוס הסביר כי "ברבעון הראשון של 2023 מחירי הדירות עצרו ביחס לרבעון הקודם. ביחס לרבעון המקביל אשתקד, ניתן לומר שהעלייה התמתנה מאוד ואנו מצויים כבר בעיצומה של מגמה שעם הימשכות המצב, הן במישור הכלכלי והן במישור המשפטי/לאומי, צפויה לעת עתה, להתחזק. זאת, בכמות עסקאות נמוכה היסטורית ובמגמה מעורבת בין הערים השונות. נראה כי המגמה של 'רק החזקים שורדים ומשלמים' ממשיכה".
הוא ציין כי עליות מחירים חריגות נרשמו בעיר הבירה ירושלים, והרחק אחריה בפתח תקוה, רחובות וחולון. בעיר תל אביב, לעומת זאת, התמתנה העלייה באופן דרמטי ל- 8% שנתיים, פחות מהממוצע הארצי. "באופן כללי ניתן לומר שאנו רואים ירידות מחירים בפריפריה הדרומית ובמעגל השני לתל אביב וירושלים", הסביר דנוס. "ברמה שנתית, באר שבע מראה ירידה חריגה ועקבית, תולדה של הגדלת היצעים הן בשוק החדשות והן בשוק היד השנייה".
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- 4.בודקים מחירים יחסית לשנה קודמת רבעון קודם וכו, לא יחסית (ל"ת)לא מבינים במחירים 14/08/2023 00:12הגב לתגובה זו
- 3.אנונימי 13/08/2023 13:05הגב לתגובה זוהריבי עצרה ותרד בקרוב. בחול השווקים עולים ויעלו עוד. בארץ הרפורמה/הפיכה תגיע להסדר בקרוב והכל יטוס למעלה. מי שחכם קונה עכשיו נדל"ן ומניות בארץ שהרחובות מדממים. תמיד יהיה אפשרי למחזר משכנתא עוד שנתיים- חמש שנים שהריביות יהיו טובות יותר.
- הפוך גוטה 13/08/2023 15:27הגב לתגובה זובמקרה שלך סייג לחכמה שתיקה למחירים יש עוד הרבה לאן לרדת...הרבה!
- 2.מעולם לא סמכתי על חוות דעת של בנקאים,שמאים,קבלנים 13/08/2023 11:02הגב לתגובה זומעולם לא סמכתי על חוות דעת של בנקאים,שמאים,קבלנים ומתווכים. כל אלה הם מפמפמי הבועה שעכשיו קורסת. בתל אביב צפון נפלו המחירים ב10% ומעלה ואין קונה. חברים שלי מנסים למכור דירות בחולון,אשקלון והרצליה ואין קונה באף מחיר
- 1.יו יו 13/08/2023 10:37הגב לתגובה זואז אם השמאי מצא שהמחירים יציבים ועלו 0.1% ברמה הארצית, זה לא אומר שהם בעצם ירדו 5%?
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
