המשבר בענף ההייטק מחלחל למחירי השכירות במשרדים, עד כדי יצירת תופעה חדשה - שוכרי משנה: חברות הייטק רבות נמצאות בקשיים ומפרסמות מודעות כדי למצוא שוכר אחר ולפנות את המשרד ובעיקר - להיפטר מתשלומים למשכיר של מאות אלפי שקלים עד סוף השנה (לפעמים מיליונים), בתוספת עשרות אלפי שקלים ויותר עבור תשלומים נלווים כמו ארנונה. זה במקרה הטוב, במקרה הרע - הן חתומות על סעיף שלא מאפשר להן להשכיר את הדירה לשוכר משנה. ואז זה הולך ומסתבך:

חברות שלא יכולות לצאת מהשכירות מהדקות את החגורה. חלק מהחברות ממונפות (גייסו הלוואות והריבית שלהן עולה), עלויות המימון חונקות אותן - הן צריכות לצמצם וכבר לא מחפשות לעבור למשרדים גדולים יותר או במיקום נחשב יותר. הן מתפשרות על המיקום כדי לשרוד. כשאפילו פייסבוק, אמזון, מיקרוסופט וגוגל מפטרות ומקצצות - חברות הסטארט-אפ הישראליות הקטנות יותר בוודאי לא במצב טוב יותר. לתופעה הזו קראו לאחרונה במשרד האוצר 'מצמצמי דיור', אנשים שעוברים לדירות קטנות יותר. באוצר דיברו אמנם על מכירת דירות בשוק הפרטי, אבל בשוק השכירות למשרדים זה קורה בעוצמה גדולה הרבה יותר.

תופעת ירידת מחירי השכירות במשרדים מגיעה בניגוד גמור לתופעת עליית מחירי השכירות במגורים. אלה שני מוצרים שונים. שוק השכירות למגורים מושפע בין היתר מעלויות המימון של המשכירים, וכמובן - מסיפור ההתחדשות העירונית, שיוצר ביקוש ענק לשכירות במרכז וגורם לאינפלציה, למרות סימני הבלימה, להישאר מעל היעד. בשוק הזה גם יש מחסור - האוצר העלה את מס הרכישה למשקיעים ולמעשה גרם לאלפי דירות לצאת משוק השכירות (אחר כך מה הפלא שהמחירים עולים?)

בניגוד אליו, שוק המשרדים חווה טלטלה. השוק מוצף - בשנים האחרונות בנו בישראל יותר מדי משרדים, בועת ההייטק הייתה בשיא וכולם רצו לבנות משרדים. גם העיריות מעדיפות לבנות משרדים ולא בתי מגורים והתוצאה היא שההיצע גבוה מהביקוש, יש בניינים ריקים משוכרים והעובדה שיש משרדי רפאים גורמת למחיר לרדת. גם נתוני הלמ"ס מצביעים על ירידה גדולה בהתחלות בניה למשרדים ברבעון הראשון של השנה. זה לא קורה כי הקבלנים לא מרוויחים, אלא כי השוק כבר רווי והבין שהוא לא יכול לבנות עוד ועוד משרדים ולהציף את השוק. מדובר על ירידה של יותר מ-50% בהתחלות בניה בהשוואה לרבעון הראשון של 2022 - השפל הכי גדול מאז 2017.

• משכירים לטווח קצר? אתם בתקלת מס; שאלות ותשובות על פס"ד החדש
• Airbnb בתל אביב: שוק של מיליונים, בלי כללים ברורים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לאחרונה, רשות ניירות ערך יצאה בביקורת חריפה נגד חברות הנדל"ן המניב שלא העלו את שיעורי ההיוון וממילא לא שיערכו כלפי מטה את שווי המשרדים שלהן. הרי אם יש פחות תפוסה ואם הריבית עולה - אז הערך של המשרד שווה פחות. ברשות גם מעריכים שברבעונים הבאים החברות כבר לא יוכלו להתחמק מהמחיקות הללו. כלומר: צפו לפגיעה גם בחברות הנדל"ן המניב, לא רק בחברות ההייטק ששוכרות מהן. אלוני חץ כבר הכירה בהפסדים. האחרות עוד לא. בבית ההשקעות IBI סימנו גם הם פגיעה בסקטור, כאשר הנפגעות הגדולות צפויות להיות "חברות שלהן נכסים במעגל שני ושלישי לת"א" - לדעתם, ריט 1 ורבוע נדל"ן פגיעות יותר.

"אנחנו בתקופה שונה מאשר ב'הייפ' ההוא, אני מסתכל אחורה על חוזים שנחתמו בתקופת הזוהר, ב-2021 - אנשים היו חיים במדינה אחרת", אומר השמאי סער פלד, סגן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר. "הביקושים אז היו בשיא, גדולים מאוד, הם היו עוד בטרום הקורונה וחזרו אחרי ההתאוששות שלה. אנשים חזרו למשרדים במנגנונים של עבודה היברידית, מהבית, ועדיין - השוק היה בפריחה. זה היה שיא החלום. אלא שאז ריבית  בנק ישראל עלתה".

רואים ירידה בשוק המשרדים כבר חצי שנה ואולי שנה, אבל למה אנחנו רואים את הירידה המשמעותית רק עכשיו?

"במשרדים ומגורים, ההשפעה של חוזה שכירות, ירידת מחיר או עליה, זה דבר שלוקח זמן. הם נחתמים לתקופה ארוכה. במכירה אתה רואה את הירידה באופן מיידי. מתי רואים שינוי בשכירות? בחידוש חוזה. יש דיליי בשוק".

• הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
• באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

"חברות מצטמצמות, משנות תמהיל, המחירים יורדים". פלד

יכול להיות ששוק המשרדים פשוט מתקן אחרי שנה וחצי סוערות?

"נכון מאוד. צריך להבין שהשוק היה מאוד חזק, הוקמו הרבה משרדים חדשים, אנשים רכשו משרדים, גם משקיעים קטנים, אגב. הם רצו משהו לפנסיה. גם חברות גדולות קנו. אפילו לאומי מכרו את המשרדים שלהם בתל אביב בשיעור תשואה מאוד נמוך (מכר לסלע קפיטל את בניין ההנהלה ב-623 מיליון שקל - כשהקונה העריכה שתקבל תשואה של 5.1% בלבד, א"י). הריבית הייתה אפסית, אז אנשים חיפשו תשואה. היום, זה לא היה קורה. בנוסף, במשרדים, להבדיל ממגורים שבהם אם הדירה ריקה ההוצאות השוטפות לא בשמיים - מכניסות אותך לבור. למשרד ריק יש הוצאות גדולות. הארנונה המסחרית גדולה, דמי ניהול גבוהים מאוד, פטור מארנונה תקף רק לתקופה קצרה. המשרד, לא רק שלא מכניס, הוא מוציא".

משיחות עם חברות נדל"ן, עולה שחברות מבקשות בדיסקרטיות לבדוק האם אפשר להשתחרר מהחוזה דרך שכירות משנה. הן מציעות פיצוי קטן כדי לסגור וללכת. בסוף, הסיטואציה שנוצרה בשוק מורידה מחירים.

"באופן כללי במשק, חברות מצטמצמות, משנות תמהיל, רבות מהן נשארו בהיברידי - עובדים היום מהבית. לכן, על אותו תא משרד עובדים כמה אנשים ויש פחות שטחים משרדיים. בחלק מהחברות העבירו את העובדים למשרה חלקית מהבית, יומיים בשבוע נניח. גם זה מצמצם. בסוף צריך לזכור שהשכירות היא רק חלק מההוצאה, אבל יש דמי ניהול וארנונה. כמו שאמרת, לפעמים אין אפשרות חוזית והוא צריך לקבל הסכמה של בעל הנכס. אבל כשהוא נתון לחסדיו, זו בעיה. הוא יכול להיכנס לכיס שלו ויכול שלא".

יש ירידות מחירים של 20%-15% כדי לסגור עסקאות מכירה. גם השכירות יורדת - אלה שיעורים שלא ראינו בענפים אחרים בנדל"ן.

"אני בהחלט רואה את זה קורה, בדיוק מהסיבה האחרונה - להבדיל ממגורים, שם יש לך יותר 'אורך רוח', ההוצאות הנלוות נמוכות ואתה יכול למשוך עם נכס ריק לתקופה, במשרדים יש בעיה ולכן בעלי המשרדים מחפשים להיפטר ממנו, בהשכרה או במכירה, והמחיר יורד.

לאורך כל החודשים האחרונים דיווחנו כאן על ירידה בהיקף הבנייה למשרדים. משרדי הרפאים בהייטק הם רק חלק מהסיפור, כמובן. תוסיפו לזה את הבניה המאסיבית של הרשויות המקומיות שרוצות להגדיל את הנתח ממסחר ומשרדים לעומת מגורים, שם הארנונה נמוכה יותר - ותקבלו "בטן" בעקומת ההיצע. הפער בין הביקוש להיצע לא התאזן - ההיצע פשוט גבר עליו (מכאן, אתם מבינים לבד למה לחלק מהרשויות המקומיות אין אינטרס לפעול לירידת מחירי הדיור - לכאורה, יש תחושה שההיתרים מקבלים תעדוף לפי רמת הכנסות, לכן הן גם דואגות לבניית עוד ועוד משרדים). תשאלו את עיריית ראשון לציון - שיאנית בניית המשרדים בשנת 2022.

הרשויות המקומיות לא עוזרות. תראה מה קורה בראשון לציון. הן ממשיכות לבנות כי ההכנסות ממשרדים גבוהות מארנונה על מגורים?

"יש להן אינטרס, אבל מצד שני - אף אחד לא מכריח יזם לבנות. הריבית הייתה נמוכה ואנשים חיפשו תשואה, כל דבר היה עדיף על אפס. היום, תקבל מעל 5% ריבית בפיקדון בסכומים כאלה, אז להשקיע במשרדים? למה? היום, לקחת פרוייקט מאפס, בחלק גדול מהמקרים, זה לא כלכלי למשקיע".

המשקיע אומר: מעדיף 5% ביד מאשר 7% על העץ. ולרוב, במשרדים, זה נשאר על העץ.

"וזאת השורה התחתונה ממש - כשאתה מסתכל על נכסים מסחריים ומשרדים, הריבית משפיעה ישר, גם על שיעור ההיוון של השמאים, הערכות שווי וכו'. זה חותך את התשואה. אם הריבית גבוהה, המשקיע צריך תשואה גבוהה כדי לפצות - 7% נניח, כדי לפצות, אחרת - הוא איבד את הכסף, בפרט שיש חלופות".

על אג"ח של אותה חברת נדל"ן, עם סיכון כמובן, אפשר לקבל הרבה יותר מאשר בבנקים. לפעמים גם 10%-8%.