אושרה תכנית כלל עירונית, מחליפת תמ"א 38, להתחדשות עירונית בראשון לציון
התכנית העירונית הייחודית מאפשרת מתן זכויות בנייה בקרקע פנויה בעיר לטובת השלמת כדאיות כלכלית להתחדשות הבניינית
תכנית ההתחדשות הבניינית בעיר ראשון לציון אושרה בוועדה המקומית. התכנית קודמה על ידי צוות מתכננים מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ובמימונה, בשיתוף עם עיריית ראשון לציון והמינהלת העירונית.
התכנית שומרת על אופיים של האזורים הפנים-שכונתיים, בדגש על מרכז העיר הוותיק, במסלולים של הריסה ובניה וחיזוק ועיבוי וכן מאפשרת ניוד זכויות לבנייה חדשה. התכנית תאפשר לוועדה המקומית לנייד תוספת זכויות בנייה למגרש ריק בעיר, המיועד לבנייה רוויה, לטובת השלמת כדאיות כלכלית לביצוע ההתחדשות של בניין במרכז הוותיק של העיר.
התכנית מאפשרת התחדשות של כ-620 בניינים, הכוללים כ-8,600 יחידות דיור, אשר לא ניתן לחדש כחלק ממתחם פינוי בינוי רחב, ומאפשרת בנייה של כ-20 אלף יחידות דיור חדשות בעיר.
התכנית העירונית כוללת הוראות מרחיבות ביחס לתמ"א 38 הארצית, בכך שהיא מאפשרת בתנאים מסוימים גם חידוש בניינים שנבנו לאחר שנת 1980. כמו כן, התכנית כוללת התייחסות לציר המטרו, שהתוואי המתוכנן שלו עובר במרכז העיר, ויוצרת מענה משלים להתחדשות המתחמית המתוכננת סביב תוואי זה.
- מענקים למיזמים ברחובות ואשקלון בהיקף של 115 מיליון שקל
- "הרשות להתחדשות עירונית מסיטה את תשומת הלב מהכישלון הצורם שלה"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יוזכר, כי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקדמת כיום 18 תכניות עירוניות מחליפות תמ"א 38, במטרה לאפשר את המשך ההתחדשות העירונית ברמת הבניין היחיד (להבדיל מתחמי פינוי בינוי רחבים) גם לאחר תום תוקפה של תמ"א 38 הצפוי באוקטובר 2023. בהתאם להכרזת שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, תוארך מסגרת הזמן בה ניתן להגיש תכנית מחליפה בכל עיר, כאשר קידום תכנית מחליפה מאפשר את הארכת תוקף תמ"א 38 בשטח הרשות המקומית, עד לאישור סופי של התכנית העירונית המחליפה. בדרך זו, מעריכה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כי תישמר רציפות הפעולה בכלל הערים.
במסגרת זו, בסמוך לפני חג הפסח אושרה תכנית מחליפה לעיר יבנה בוועדה המקומית, אושרה תכנית מחליפה לקרית ביאליק בוועדה המרחבית קריות, אושרה תכנית מחליפה לרמלה בוועדה מחוזית מרכז, והוגשו לוועדה המחוזית מרכז תכניות מחליפות לערים כפר סבא, רעננה ופתח תקווה.
אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "התכנית שאושרה בראשון לציון, היא צעד חשוב נוסף בהערכותה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ליום שאחרי פקיעת תמ"א 38 בחודש אוקטובר הקרוב. התכניות העירוניות המקודמות כיום על ידי הרשות יאפשרו את המשך פעילות זו, על בסיס תכניות עירוניות איכותיות, המותאמות לכל עיר ומאפייניה. התכנית בראשון לציון תביא לחידוש מבנים ישנים בהיקף רחב, תגדיל את היצע הדיור בעיר, ותאפשר את המשך צמיחתה. האפשרות לנייד זכויות בנייה, שפותחה בהתאמה למאפייני העיר, היא דוגמא לכלים יחודיים שצוותי התכנון שלנו מיישמים במסגרת תכניות אלה, במטרה להביא את ההתחדשות לכל האזורים הזקוקים לכך. שיתוף הפעולה עם העיר הוא שאפשר יצירת תכנית איכותית זו".
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
רז קינסטליך, ראש העיר ראשון לציון: "ראשון לציון נמצאת בתנופת פיתוח אדירה, ואנו שמחים להיות החלוצים שמאמצים תוכנית חלופית לתמ"א 38, שמצד אחד תיתן מענה לתושבות ולתושבי העיר שמבקשים לחזק את בתיהם, ומצד שני תבטיח את איכות התושבים בשכונה. התוכנית תבחן בראייה מרחבית את כל העיר ותחליט על פי התשתיות קיימות היכן ניתן יהיה להוסיף זכויות בנייה".
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
