שוק הדיור והמשכנתאות ממשיך להתקרר. מחירי הדירות החדשות כבר יורדים ב-5-6% (להרחבה), ועל פי המשך ההתקררות בנתוני המשכנתאות של חודש פברואר אפשר להעריך שהירידה תימשך גם בחודשים הקרובים. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על שוק הדירות מתפרסמים אמנם באיחור קל של חודשיים אבל אין סיבה להניח שהירידה שכבר החלה נעצרה. להיפך.

בחודש פברואר הציבור נטל משכנתאות בהיקף של 5.73 מיליארד שקל, ירידה של 10% ביחס לחודש ינואר אז לקח הציבור משכנתאות בהיקף של 6.36 מיליארד שקל. ביחס לשיא של חודש מרץ הקודם מדובר בנפילה של 57% בתוך שנה (אז לקח הציבור 13.43 מיליארד שקל). המספרים של חודש פברואר הם למעשה חזרה לרמות שנלקחו ב-2019 (5.6 מיליארד שקל בממוצע לחודש).

בחלוקה למסלולים מעניין לציין עוד נתון - בחודשים הקודמים כמעט חצי מהיקף המשכנתאות היה במסלול הפריים, כעת זה כבר נופל ל-35% מההיקף. כלומר הציבור עוזב את מסלול הפריים. אבל לאן הוא עובר? למסלולים שצמודים למדד המחירים לצרכן. הסיבה היא שזה מוזיל את ההחזרים בחודשים הראשונים. האינפלציה לא מורגשת בתחילת הדרך של המשכנתא, וכך נוצרת אשלייה של הורדת ההחזרים החודשיים, אבל בפועל בהמשך הדרך האינפלציה עולה ולכן ההחזרים במסלול הזה עולים בצורה משמעותית. צריך גם לומר - בעוד ריבית הפריים גם יכולה לרדת, לאינפלציה אין נטייה כזו (כלומר דיפלציה). מאחר שבדרך כלל אין דפלציה המשמעות היא שההחזרים במסלול הזה עולים לאורך השנים ובדרך כלל לא יורדים בחזרה בשום שלב.

בקשר לירידה בהיקפי ם צריך לומר עוד משהו - הירידה בהיקף המשכנתאות מגיעה כאשר לאורך רוב חודש פברואר הריבית במשק הייתה נמוכה יותר ממה שהיא עכשיו. ב-20 בפברואר הריבית במשק עלתה ל-4.25% כלומר ריבית פריים במשכנתאות של 5.75%. אבל זה קרה רק לקראת סוף החודש. המשמעות היא שרוב הירידה ברכישות קרתה קודם לכן. 

• ההתלבטות העיקרית בתכנון משכנתא: החזר נמוך או וודאות גבוהה?
• כשהמשכנתא בולעת כמעט חצי מהשכר והאם זה יימשך?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מנגד צריך מעט לסייג - חודש פברואר הוא חודש קצר של 28 ימים, כלומר היו בו פחות ימי מסחר ביחס לחודש ינואר. היו 20 ימי מסחר בעוד בחודש ינואר היו 23 ימי מסחר. אז גם זה 'פגע' קצת בהיקפים והוריד אותם, אבל ירידה של 10% לא הייתה נסגרת ב-3 ימים. כלומר, הקצב ממשיך לרדת, גם כאשר משווים ימים של חודש מלא לחודש פברואר הקצר יותר.

ביום רביעי הקרוב, 15 במרץ, תפרסם הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) את השינוי במחירי הדיור (לצד השינוי במדד המחירים לצרכן). הצפי הוא להמשך ירידה במחירים. השאלה היא כמובן כמה. מחירי הדירות החדשות יורדים כבר מספר חודשים. אבל המספר הכולל, כולל דירות יד 2, עדיין לא נמצא בירידה. בחודש הקודם המדד עלה ב-0.2%. האם ביום רביעי הקרוב נראה את השינוי?

גם בנק ישראל כבר נאלץ להודות שהעלאת הריבית היא הסיבה לירידה החדה בהיקפים, ולא התוכניות הממשלתיות או הגדלת השיווקים. 

• ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
• הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

גפני רוצה להקפיא את הריבית על המשכנתאות - זה לא אפשרי בכלכלה, הוא גם יפספס את המטרה שלו וגם יחבל במטרה של בנק ישראל לצנן את הביקושים בשוק כדי להוריד את האינפלציה. עד כדי כך מדובר בתוכנית בעייתית

מי שמנסה לשחק אותה כאילו שהוא דואג לצעירים הוא יו"ר ועדת הכספים ח"כ משה גפני, שהציע - ברצינות תהומית - להקפיא את הריבית על המשכנתאות. כלומר, כאשר הריבית במשק תעלה, על פי ההצעה של גפני הריבית לנוטלי המשכנתאות לא תעלה. בשבוע שעבר הוא הודיע שהוא יגיש את ההצעה שלו כבר היום, אבל בינתיים הוא סיכם עם שר האוצר בצלאל סמוטריץ' על דחייה בשבוע "כדי כדי למצות את הדיון המקצועי ולמצוא פתרון למשקי הבית שהחזר המשכנתא החודשי שלהם עלה משמעותית בעקבות עליית הריבית, יחד עם הפיקוח על הבנקים במטרה לגבש מתווה מוסכם לפתרון הבעיה".

גפני 'שכח' כמה שיעורים בכלכלה ובבנק ישראל כמובן מתנגדים (בצדק) להצעה הפופוליסטית של גפני. יש לכך מספר סיבות.  כל הרעיון של העלאת הריבית במשק הוא לצנן ביקושים. מהלך של הקפאת ריבית פירושו לאפשר עוד הלוואות - וממילא לא לצנן את הביקושים, ולכן גם האינפלציה לא תיעצר. מהלך כזה יפגע קשות בניסיון של בנק ישראל לעצור את האינפלציה - וזו כרגע המטרה הראשית של הבנק. אף אחד לא רוצה לראות בישראל אינפלציה שנתית דו ספרתית או חד ספרתית גבוהה לאורך שנים. אינפלציה היא סכנה גדולה ליציבות של מדינה ולכן צריך לעצור אותה. זו סכנה הרבה יותר גדולה מאשר התייקרות של המשכנתאות. 

בנוסף, גפני גם לא ישיג את המטרה שלו, כי התוצאה תהיה שהבנקים פשוט לא יתנו משכנתאות בריביות נמוכות, הם פשוט יפסיקו לתת משכנתאות - הרי אי אפשר לחייב בנקים לתת הלוואות הפסדיות, בדיוק כפי שאי אפשר לחייב מרכולים למכור בהפסד לצרכנים. אם המדינה רוצה לסבסד משכנתאות זו זכותה, אבל זה לא יכול להיות בשוק קפיטליסטי.

האם הסיכון במסלול הריבית המשתנה הפך קטן יותר לאחר העלאת הריבית?

לפני שנתיים ושנה זה היה מאוד מסוכן לקחת חלק גדול מהמשכנתא בריבית משתנה - הסיכון היה שהריבית במשק תעלה ואיתה גם ההחזרים החודשיים על המשכנתא, וזה אכן מה שקרה בפועל. ההחזרים החודשיים של נוטלי המשכנתאות זינקו כאמור ב-1,000-1,500 שקל בחודש, וזה המון.

אבל שימו לב לזה - עכשיו הסיכון בריבית המשתנה כבר נמוך יותר. כי העלאות הריבית מתקרבות ככל הנראה לסיומן. כלומר, אחרי שהריבית כבר עלתה ב-4.1% בפחות משנה, לא סביר שהיא תעלה כעת בעוד 4%. סביר שהיא תעלה בעוד חצי אחוז עד אחוז לכל היותר. במקרה כזה - כאשר אתם לוקחים כעת משכנתא עם ריבית משתנה, כל הסיכון כבר כלול, ויש לכם בעיקר סיכוי לירידת ריבית ולכן גם ירידה בהחזרים החודשיים.

אם לפני שנה היה צריך לקחת רכיב קטן של ריבית משתנה ומרכיב גבוה של ריבית קבועה (כדי לקבע ריביות נמוכות כמה שיותר במסלול הריבית הקבועה) אז היום כבר אולי כדאי להגדיל את הרכיב של הריבית המשתנה. המרכיב של הריבית הקבועה גבוה, הריבית שם עומדת גם היא על 5.75%, אז כאן אין דרך להשיג 'סיכוי' - הסיכוי יגיע מהמסלול של הריבית המשתנה. 

או אם תרצו ננסח את זה כך - ככל שהריבית עלתה ובהתאמה ריבית המשכנתא המשתנה עלתה, הסיכון דווקא קטן. מתישהו נגיע לתקרה - לריבית המקסימלית. מי שלוקח משכנתא או מי שעושה שינוי במסלולים צריך לזכור את הכללים הבאים: בריבית משתנה יש תנאים טובים יותר מריבית קבועה, אבל הסיכון הוא שהיא תעלה. מול זה יש את הריבית הקבועה היקרה, אבל הבטוחה. משלמים יותר, אבל יודעים שזה המקסימום. השאלה היחידה היא מה הציפיות שלכם - אם היקרה גבוהה ב-1.5%-1% מהמשתנה ואתם מצפים לעלייה של עד 0.5%, התשובה ברורה. בפועל, האטרקטיביות של המסלולים המשתנים עלתה מאוד, אבל זה לא חף מסיכון.