העלייה האגרסיבית של הריבית מובילה לבלימת עליית מחירי הדירות ואף לירידות. זו עובדה. הריבית היא כלי יעיל גם לטווח הקצר: היא בולמת ביקושים בגלל החשש מריביות גבוהות במשכנתא.

אנשים רבים יושבים על הגדר ובינתיים פונים לשוק השכירות ומחכים - עד יעבור זעם. אולי מחר, הם אומרים, מחירי הדיור יירדו ב-15% ואז נוכל לקנות דירה. אבל מה קורה כתוצאה מהמהלך הזה? הגדלת הביקוש לשכירות מעלה את המחיר מצד אחד, אבל יש כאן עוד גורם שעושה לשוכרים חיים קשים. ריבית גבוהה לאורך זמן וגם אינפלציה דוהרת - ויש לכם מתכון מנצח לעלייה בשכירות. כי בסוף, בעלי הדירות מסתכלים על התזרים שלהם והוא נראה רע לעומת המצב הקודם.

כשבעלי הדירות לא מוכנים לשלם תוספת של 20% במשכנתא, הם מגלגלים חלק מההחזרים על השוכרים. תרצו או לא, חלק מהם פנה ממש לאחרונה לשוכרים והודיע להם: או שמעדכנים, בניגוד לחוזה, את המחיר - או שבסוף השנה תשלמו בריבית דריבית. תבחרו. השוכרים נשארו חסרי אונים. אם יעזבו בסוף השנה - לאן יילכו? לבעל הבית החדש אין משכנתא? הוא לא רוצה תשואה גבוהה יותר על הכסף שלו? הרי עד היום, הבנקים לא באמת עצרו את הריבית. הם פשוט נתנו לו הלוואה לטווח ארוך, בלי ריבית. אין היום? תחזיר מחר. דוחים את הכסף. עד שהבלון יתפוצץ.

"בעל הבית פנה אליי לפני חודש, הוא ביקש שנשב. הסכמתי", מספר לנו גבריאל, המתגורר באזור כפר יונה: "שכרתי כאן דירה ב-4,200, לפני שנתיים. סוכם שהוא יעלה יוכל לעלות לי את המחיר בעד 5% בשנה. וזה עלה. שילמתי עוד 210 שקל ושכחתי ממנו. עכשיו הוא הציב לי אולטימטום: 'יש שלוש אפשרויות לפני שאתה מסיים חוזה ביוני', או ששכר הדירה עולה ל-5,000 שקל ובקיץ תשלם עוד 5 אחוז, או שתסיים חוזה ותלך, או ששכר הדירה יעלה בקיץ ל-5,500 שקל. אמרתי לו שאני הולך בסוף השנה, מבלי להוסיף לו אגורה. פניתי לבעל דירה אחר בסביבה. המחיר: 5,100 שקל. סגרנו מעכשיו ליוני, תמורת מקדמה. כי אין לי ברירה. אני מעדיף לשכור דירה לעוד שנתיים מאשר לשכור מאדם כזה. בסוף יש הסכם, איך אני אשם שהוא משלם יותר ריבית על המשכנתא שלו?".

• האם זו התקופה לקנות דירות בדרום ואיפה כדאי? "יש עדיין מקומות מעניינים להשקעה"
• "טיפ לזוגות הצעירים: אתרו קבלנים בלחץ ורוצו לקנות. 80/20, בלי מדד"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"לא הולך להיות פשוט לשוכרי הדירות", מסביר לנו יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, חיים מסילתי. "בעלי הדירות יעלו מחירים בהתאם לעליית הריבית שקיבלו. מחירי השכירויות יעלו ויעלו, אלא אם הממשלה תתן במה ראויה לחברה הממשלתית דירה להשכיר".

"המחירים יעלו ויעלו". מסילתי

דירה להשכיר זה פתרון יפה. החברה הממשלתית אמורה להוציא מכרזים שעוסקים בעיקר בדיור מופחת לטווח ארוך. בואו נקריא לכם מה כתבה החברה, שעוסקת בשכירות ארוכת טווח בפיקוח ממשלתי, לאחרונה בעמוד הבית שלה. "אתם מכירים את זה? שוכרים דירה ופתאום 'בעל הבית השתגע' מעלה את המחיר או לא מאריך חוזה. בקיצור, מה שאמור להיות עבורכם בית מבטחים מתברר כאי-וודאות אחת גדולה. לשם כך, ממשלת ישראל הקימה אותנו - חברת 'דירה להשכיר' - כדי שתוכלו לחיות בביתכם באיכות ובוודאות מרבית המעוגנת היטב בהסכם שכירות שניסחנו ושאנחנו מפקחים בקפידה על קיומו. מיליוני משפחות ויחידים בעולם המערבי, גרים בשכירות ארוכת טווח כפתרון מגורים איכותי. אנו מאמינים כי פעילויותינו, יהפכו את תפיסת המגורים הנהוגה בעולם, לנוהג גם בארץ".

• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...

איזה יופי, אז יש פתרון לעולם המערבי. חברה ממשלתית תפתור את התשואה של בעל הדירה. חלק מ"עשרת הדיברות" שלה: הסכם ארוך טווח ל-10 שנים, נקודה יציאה לשוכר בכל שנה, שכר דירה קבוע מראש ואפילו שירות תיקונים ותחזוקה לדירה. עכשיו תסתכלו ימינה ושמאלה ותגידו לנו איפה זה קיים באזור שלכם. אנחנו נענה לכם: זה קיים, אם אתם גרים ברחוב המשתלה בתל אביב, בשכונת תל גיבורים בחולון, ברמלה, גן יבנה, שוהם, ירושלים, חיפה ואפילו בגליל ים בהרצליה, שם משכירים דירות ל-20 שנה, וגם בתכנון עתידי במתחם שדה דוב. זה ניסיון מעולה, אבל כמו טיפה בים.

"מה שהחברה עושה, היא לבוא לקבלן, ולומר לה: 20% מהדירות שלך הולכות להשכרה, או אפילו 100%, ואתה מקבל הבטחה ל-10 שנים כשאסור לך לעלות את השכירות יותר מהמדד", מסביר מסילתי. "אם זה יקרה והממשלה תניע את החברה הזאת, השוק יתחיל להתמלא בדירה להשכרה, בדירות לטווח ארוך ואז יהיה שכר דירה מופחת".

כמה הריבית מסכנת את השוכרים?

"במצב הנוכחי, יהיו מחירים מהגבוהים שידענו. יש כאן 2 אלמנטים: מחירי הדירות יותר גבוהים וגם הריבית גבוה. השילוב של שניהם קטלני. הצורך בתשואה קטלני. בעל הדירה רוצה לקבל תשואה קבועה, אבל לא תמיד השוכר יוכל לשאת בזה. אם אתה רוצה לעלות לי את שכר הדירה ב-5%, אני לא אומר לך אוטומטית כן. יש משא ומתן".

מה קורה בפריפריה? שם המחירים נמוכים.

"ככל שהמרחקים מהפריפריות, בהן שכ"ד נמוך יותר, התשואה המתבקשת גבוהה יותר. שם הסיכון עולה עוד יותר. דוגמא: אם אנחנו זוג שמרוויח 50 אלף שקל בחודש, משלמים 12 אלף בחודש על שכירות, אז תבוא תגיד לי לשלם 13 אלף - הסיכון פחות. אבל בוא ניקח זוג בפריפריה. הוא פועל, היא סייעת. הם מרוויחים 10 אלף נטו, שוכרים דירה ב-3000. אתה מבקש 3200 שקל - רמת הסיכון פה הרבה יותר גבוהה. תהיה בעיה".

הלאה. פנינו לסגן נשיא התאחדות הקבלנים, חיים פייגלין. הוא גם מנכ"ל צמח המרמן. בנאדם שעשה דבר או שניים. לו יש ביקורת חריפה כלפי התנהלות בנק ישראל בעניין השפעתה השלילית על השוכרים. "שני דברים קרים בו זמנית: מי שנשאר בשוק להשכיר דירות, כלומר משקיעים, מעלים את המחירים ורבים פשוט יוצאים מהשוק וההיצע קטן. אבל לא רק גם ההיצע קטן וגם הוצאות מימון עולות", הוא מסביר. "לכן, אין ספק שמחירי השכירות יעלו בצורה חדה. סליחה, הם כבר עולים. בסוף, מחירי השכירות משקלם רבע ממדד יוקר המחיה. לכן הנגיד טועה. אני סומך על עצמאות הבנק, אבל אי אפשר להימנע מביקורת נוקבת על דרך הפעילות שלו".

תסביר.

"הפעילות של בנק ישראל הרסנית, היא מעלה אינפלציה והציבור סובל. קשה מאוד למשקי הבית בישראל. מה עושים היזמים עכשיו? יושבים על הגדר. זה מוציא את מוטיבציה לשכירות לטווח ארוך. הם פשוט הורסים את התחום. מי שחשב ליצור שכירות ארוכה כזה יורד במהירות. למה? כי כשהריבית בגובה כזה, הוצאות המימון של הפרוייקטים גבוהים. ואיך מממנים את זה? דרך מכירה. מי ירצה להשכיר? מי שמוכר יוצא מהשוק. פרוייקטים כאלה חייבים ודאות לאורך זמן. אם המדיניות היא ריבית גבוהה ונעשית גבוהה יותר מחודש לחודש אז אין שום היתכנות לזה. מי המטורף שיילך על מהלך כזה כשהריביות הם 5, 7 ואולי בעתיד 10 אחוז ויותר? כבר לא יודעים מה הגבול".

ביקורת נוקבת. חיים פייגלין

אבל יש את דירה להשכיר. לא הספר, אני מתכוון.

"כן, אבל היא בעצמה לא בונה, אלא משווקת ליזמים. אין בנמצא מספיק יזמים שהולכים ליזום מהלך כזה ולהשכיר את מה שהיא רוצה. לכן, אין התכנות. כמו שאמרתי, הבנק הורס את השוק שתורם לאינפלציה שלנו, 25 אחוז ממדד יוקר המחיה הוא דירות להשכרה. המצב כיום פשוט הרסני לשוכרים".

כדי לנתח את המפה טוב יותר, שאלנו את אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של מיטב, מה עומד לקרות בשוק. "אני רואה את נתוני הלמ"ס, ושם שכר הדירה עולה - ובקצב גבוה. סעיף הדיור במדד עלה ב-6.5% לפחות".

זה הרבה.

"יש כאן כמה תהליכים שקורים. ברגע שמעלים ריבית, אנשים קונים פחות דירות, כי המשכנתא מתייקרת, יש ציפייה כי המחירים ירדו, אנשים שבהמתנה הולכים לשכור. בעצם, עליית ריבית עובדת הפוך לפרק זמן מסוים - היא דחופת להשכרה. התהליך השני - במקומות שיש בהם ביקוש אז בעלי דירות להשכרה, שיש להם משכנתא מגלים מוטיבציה להשגת שכר דירה גבוה יותר. אבל יש גם את הצד השלישי, הייחודי לישראל - 75 עולים. משהו כמו 35 אלף משקי בית חדשים. סביר להניח שלרובם אין דירות, זה הציף את השוק. אז תוסיף עוד ביקוש של 30-40 אלף דירות להשכרה. השילוב הזה מייקר את המחירים".

"אולי המצב עוד ישתנה". זבז'ינסקי

יש תקווה לשוכרים?

"אם מסתכלים קדימה, זה ישתנה. המשק נכנס להאטה, רואים סימנים והיא כנראה תתגבר - האבטלה תעלה, השכר אמור לעלות פחות וזה יכול לרסן ולהגביל את היכולת לגבות שכר דירה גבוה. אבל, שים לב, זה לא יקרה בתל אביב אלא רק בפריפריה. דבר נוסף - אנחנו נמצאים במצב שבו יש כמות שיא של דירות בתהליכי בניה. התחלות הבניה יהיו גבוהות כי היו גם עיכובים בשל הקורונה. הרבה דירות ישתחררו בשנה הקרובה, חלק גדול זה תוספת היצע של דירות להשכרה. לכן, אני מעריך שנראה שקצב עליית שכר הדירה יילך ויפחת. לגבי מחירי הדיור בכלל, נראה ירידות. אף אחד לא יודע מה יקרה אם המשק ייכנס למשבר, אבל אני מניח שבתסריט סביר של האטה יכולה להיות ירידה של 5% עד 10%, לכל היותר, במחירי הדיור".

אז מה הבעיה כבר הבנו, אבל האם יש פתרון? פנינו לעו"ד ענת בירן - לשעבר יו"ר ועדת ערר לתכנון ובניה - אחד ממוקדי הכוח הגדולים של עולם הנדל"ן. היום היא בעלת משרד שעוסק בתכנון ובניה בנדל"ן והתחדשות עירונית, שגם לו יש השפעה על מחירי השכירויות.

"עד לפני השבועות האחרונים היו לי תשובות די ברורות, היה ברור שהריבית תעלה והיכולת לרכוש דירות חדשות יורדת בגלל עלויות המימון. אבל במקביל לביקוש הגובר לשכירות, בעלי דירות שחשבו שהשכירות אמורה לכסות את ההלוואה שלהם, העלו מחירים. יש פתרון - המדינה צריכה לתת פתרון רוחבי לכל נושא השכירות. עד אז, זה יהיה המצב. קשה להילחם בעליית מחירי השכירות. הפתרון הרוחבי הוא להגדיל את ההיצע. לעודד פרויקטים חדשים, בשוק הפרטי והמוסדי. לתת הטבות מס לבעלי דירות שישכירו לטווח ארוך. לעודד בעצם את השוק לשמור על רמות הגיוניות של מחיר".

"גם המשבר המשפטי משפיע". עו"ד בירן

למה את אומרת "עד לפני כמה שבועות"? מה השתנה?

"המשבר המשפטי-חוקתי שאנחנו חווים. רואים מה זה עושה לשוק, לחברות ההייטק, להוצאת כספים מהארץ, לשוק העבודה. בסוף, זה יתגלגל גם לשכירות. לאנשים אין כסף לשלם שכירויות כי המחירים עולים. זה עוד מרכיב שנכנס לשיקול. המצב הכלכלי נעשה גרוע. צריך להחזיר את המדינה למסלול, עם חוב כספי הגיוני והקצאת כספים למקומות נכונים. אחד מהם הוא שוק הדיור ועולמות התכנון. אם ישפרו את התחבורה, אנשים יוכלו לגור בפריפריה. הכל משפיע בסוף על הדיור. גם האופציה של להתרחק מהמרכז כבר בעייתית, כי היא יקרה. צריך לטפל במדינה, ואז שוק השכירות יתאושש. שוק הנדל"ן בטראומה, בהולד, אז בוודאי ששוק השכירות בבעיה, בגלל חוסר הוודאות הכלכלי. בסוף, הכל משפיע על השוק".

את עוסקת בהתחדשות עירונית. למה היא הפכה למחלה של השוכרים?