מחירי הדיור בנס ציונה - המחירים יקרים, צמודי קרקע הפכו לחלום
למרות המיקום הנהדר שלה ופלח האוכלוסיה, נס ציונה לא זוכה, משום מה, להיות במרכז השיח הנדלנ"י. העיר שמכירים כ"בין ראשון לציון לרחובות", היא אחת הערים היקרות במעגל השני והקרוב לתל אביב. מחירי הנדל"ן בה עלו בצורה משמעותית, היא נהנית מקרבה יחסית לצירי תנועה מרכזיים. ככה, בשקט, היא הפכה לאחת הערים המבוקשות במרכז הארץ.
51 אלף התושבים בה, מבהירים שיש לה עדיין דרך ארוכה לעבור כדי להפוך לאחת מ-20 הערים הגדולות בישראל, אבל כלל לא בטוח שהיא רוצה להיות שם. כמות האוכלוסיה שם הוכפלה בעשור האחרון ולמרות זאת היא נהנית מרמת צפיפות סבירה וגם מתשואה גדולה מהממוצע על מחירי הנכסים באותה תקופה. מי שקנה כאן דירה לפני עשור, הרוויח יותר מהתשואה הממוצעת בשוק.
הנה, כך למשל, שכונת סביוני נצר סירני, כן - כמו האולם והקיבוץ הסמוך לה, מוכרת היום דירות סביב 30-31 אלף שקל למטר (דירות גן ו-3 חדרים יקרות יותר למטר, עשויות להגיע ל-35 אלף שקל למטר) - משהו כמו 3.3-3.4 מיליון שקל לדירה. לפני עשור נמכרו כאן דירות סביב 800-900 אלף שקל. לקנות כאן דירה אז לא היה עוד השקעה רווחית - זה היה אקזיט. בטח כשמחירי הדיור בישראל עלו "רק" פי 2 בעשור האחרון.
הסוד של נס ציונה, כפי שהבנתם קודם, קשור גם לתושבים ולמיקום: רמה סוציו-אקונומית גבוהה, רק 25 ק"מ מתל אביב, נגישות תחבורתית טובה, אין שם צירי תנועה פקוקים במיוחד (בטח בהשוואה לאזור גוש דן) ויש לה גם תחנת רכבת ופארק מדע והרבה מה להציע לתושבים. אז למה לא בעצם?
- האם זה הזמן לקנות דירה? כמה תובנות שעשויות לעזור לכם
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמה עולה דירה בנס ציונה?
דיברנו על סביוני נצר, שמאופיינת בבניה לגובה - אז המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים נע סביב 3 מיליון שקל, תלוי בשכונה והאם מדובר בדירה חדשה או לא. כל הדירות החדשות שנמכרו מאז אוגוסט, 4 דירות בסך הכל, נמכרו סביב 31 אלף שקל למטר. היזם קרא את השוק ועמד על מחיר קבוע. לא ברור מה יהיה המחיר של דירות יד 2 כעת באזור, בעקבות הבלימה במספר העסקאות ובמספר נוטלי המשכנתאות, אבל גם ירידה לא אמורה להוריד את המחירים באופן דרסטי, לכל היותר קבלנים ימכרו דירות ב-28-29 אלף שקל למטר, או יספקו מבצעים חדשים שנכנסים בתוך המשוואה.
נמשיך עם לב המושבה, שכונה במזרח העיר, שבה נמצא גם הקאנטרי קלאב עם בניה נמוכה ושטחים ירוקים. המחיר למטר כאן עולה ל-35 אלף שקל בממוצע. מה לעשות, מחירי צמודי הקרקע יקרים בשכונה. כבר קשה מאוד למצוא כאן צמוד קרקע במחיר שפוי. יותר מכך - מצאנו עסקאות של דירות 5 חדרים רגילות שחצו את רף 4 מיליון השקלים, אבל זה קרה בתחילת הקיץ של השנה שעברה, לפני שהריביות התחילו לקפוץ. המחיר אז היה בין 35-37 אלף שקל למטר.
רוצים מחירים שפויים יותר? גשו לרמת סמל, שכונה בצפון העיר, זאת עם מגדל המים המוכר. כאן תוכלו למצוא בבנינים משנות ה-80 גם מחירים של פחות משני מיליון שקל לדירות 80-90 מטר. עדיין שפוי.
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- התחדשות סביב הרכבת הקלה: ירושלים מקדמת 1,880 דירות חדשות
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן...
בסביוני הפארק, שכונה באזור הצפוני הסמוכה לספורטק תוכלו למצוא דירות קצת יותר חדשות סביב 25-27 אלף שקל למטר. חלקן נבנו בסוף שנות התשעים, ועדיין - המחיר עוד שפוי.
טירת שלום, על שם הרב שלום שבזי, גדול משוררי תימן - היא שכונה שהייתה יישוב, שהסתפח לתוך עיר. משכונה חקלאית היא נכנסה לתוך העיר. המחירים פה למטר נמוכים, אבל המחירים לבית גבוהים מאוד. איך זה יכול להיות? המחיר עצמו גבוה כי ההיצע נמוך ואין כאן הרבה צמודי קרקע למכירה, אבל המחיר למטר נמוך יחסית כי השטחים של הבתים כאן גדולים מאוד ובגודל מסוים, כמו בכל בית, המחיר למטר יורד.
בשנת 2020 מכרו כאן תמורת מחיר שנע בין 4-5 מיליון שקל. היום זה כבר שווה יותר. כמה יותר? מצאנו כאן 3 וילות למכירה במחירים של 6-8 מיליון שקל ומגרשים של 300 מ"ר תמורת יותר מ-4 מיליון שקל.
שכונה נוספת היא גבעת מיכאל המוכרת, לשעבר אתר התיישבות ארעי מצפון לנס ציונה והיום עוד שכונה שסופחה. מאז 2007 כמעט ולא בונים בשכונה, והתושבים גם לא ממהרים למכור. בשנת 2019 מכרו כאן צמודי קרקע מיד שניה במחיר של 3.3-3.8 מיליון שקל (תלוי בגודל, אבל משהו סביב 200 מטר), אבל מאז - שקט כאן. התושבים בנס ציונה לא אוהבים למכור צמודי קרקע (ויסלחו לי המתווכים), ואולי זה מה ששומר על הערך שלהם - היצע נמוך.
בקיצור, אם אתם מגיעים לנס ציונה ורוצים צמוד קרקע - כדאי שתכינו את המזומנים. תושבי נס ציונה לא אוהבים למכור וילות ואם הם כבר מוכרים - זה יהיה במחיר גבוה מהשוק.
עסקאות אחרונות בנס ציונה
קשת 7, 70 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 2.38 מיליון שקל.
המנין הראשון 21, 83 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 2.5 מיליון שקל.
סביוני נצר סירני, 106 מ"ר, 4 חדרים, קומה 6 - 3.5 מיליון שקל.
ארגמן - חנן מור, 118 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 4.23 מיליון שקל.
פרוייקט Concept Valley, 101 מ"ר, 5 חדרים, קומה 2 - 3.65 מיליון שקל.
השריון 14, 62 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 2.24 מיליון שקל.
- 12.שיר 11/02/2023 09:26הגב לתגובה זובאר יעקב שמה את נס ציונה בכיס הקטן, גם מבחינת המחירים שהרקיעו לשחקים בדומה ואם לא יוצר בנס ציונה ובנוסף בבאר יעקב הכל חדש ויוקרתי לא כמו נס ציונה שזאת עיר מיושנת שההרגשה שחזרנו לימי הביניים.
- לא צריך ללכלך 18/02/2023 09:38הגב לתגובה זוובדיוק התגובה שלך ממחישה זאת... מה לעשות, האיכותיים מבאר יעקב עוזבים לנס ציונה- מסננת הכסף עובדת.
- 11.תושבת 10/02/2023 15:18הגב לתגובה זולפני עשור ממש לא מכרו דירות ב- 800-900 אלף זה לא נכון המחיר היה יותר גבוה 4 חדרים סביב 1,600,000
- 10.איתי 10/02/2023 05:30הגב לתגובה זועברנו לשכונת הדגל רחוב החושן בנס ציונה ושמחים כל רגע. אין ספק שהמחיר היה יקר ביחד לערים אחרות באזור. אבל מדובר בעיר עם חיי קהילה טובה, אוכלוסיה חזקה. לא צפוף פה אנחנו מגיעים ברגל לפארק המדע ולרכבת מה שמאפשר לא להתניע אוטו אפילו לעבודה או לצאת לבית קפה. העלות היקרה יותר היא חיסרון ויתרון כי היא גם מאפשרת שימור האוכלוסיה החזקה שחיה לצידך. ויש בעיני סיבה מאוד טובה לחמה תושבים בנס ציונה למרות העלות שגדלה כשמשתדרגים משתדרכים כמעט תמיד רק בתוך נס ציונה ולא מוכנים לעזוב.
- 9.מני 09/02/2023 22:18הגב לתגובה זווגם בנס ציונה,עכשיו מדברים על ירידה,אשרי המאמין
- 8.ישי 09/02/2023 18:33הגב לתגובה זוהמחירים בישראל לא יקרים באמת אם היו יקרים לאנשים לא היה כסף ולא היו נעשות עסקאות . עובדה שיש כל הזמן עסקאות והמחירים לאורך הזמן רק עולים . גם אם עכשיו יהיה תיקון של 10% למטה , זה לא משנה את העובדה שישרטל גדלה כל הזמן ואנשים כן קונים נדל"ן .
- 7.תושב 09/02/2023 16:06הגב לתגובה זוהן בנייה על מגרשים פנויים והן פינוי בינוי
- 6.יאנוש 09/02/2023 15:32הגב לתגובה זוכדי לעבור מדירה בת 4 חדרים בשווי 2 מליון לדירה בעלת 5 חדרים בשווי מגוחך להחריד של 3 מליון, עדיין צריך לקחת משכנתא של מיליון. אז מי הרוויח פה? חוץ מהבנק כמובן?
- 5.דירות"א 09/02/2023 11:52הגב לתגובה זוימשך המחירים ירדו ולא יעזרו כל התיאוריות גל פיטורים מתמשך יאיץ את משבר כל הענף
- 4.100 09/02/2023 11:32הגב לתגובה זועכשיו.
- 3.אושרית 09/02/2023 11:31הגב לתגובה זולפני כעשור המחירים ממש לא עמדו על 800-900 אש"ח לדירה. נס ציונה תמיד הייתה יקרה מאוד יחסית לסביבתה. ב 2010-2011 דירות 4 חדרים בשכונות הטובות, בנות כעשר שנים, עלו כ 1.2-1.5 מיליון שח. ב 2014, דירת 4 חדרים בסביוני נצר נמכרה מהקבלן (אפריקה ישראל) ב 1.6-1.7 מיליון שח. בקיצור, נס ציונה היא אכן בוננזה נדלנית,אבל מאז ומעולם מי שיכל לקנות בה דירה שילם ביוקר יחסית לבאר יעקב וראשון לציון הסמוכות. לצורך העניין, באר יעקב הייתה אקזיט יותר גדול מבחינת הנדל"ן בעשור האחרון. אגב, כתושבת העיר מזה עשור, לטעמי האישי נס ציונה ממש לא מציעה איכות חיים שמצדיקה את העלויות. אנחנו עוזבים בקרוב.
- עידן 09/02/2023 18:16הגב לתגובה זובתור תושב השכונה המדוברת, חייב לציין שהאוכלוסיה מתחלקת לאנשים טובים, לא מעט סנובים אבל הכי מבאס - בערך רבע של אוכלוסיה בעייתית, סטייל מערב ראשון ואפילו יותר נמוך. באמת שלא רואה סיבה לשלם מחירים כאלו בהשוואה להיצע ברחובות השכנה. סה"כ עוד עיר שינה, דלה בשירותים שגדלה יותר ממה שהיא מסוגלת להכיל. עתיד מייאש של מדינת ישראל
- 2.מכונת הרעל ממשיכה לפמפם ירידות מחירים. פייק ניוז לפנים. (ל"ת)העיקר 09/02/2023 09:50הגב לתגובה זו
- לא מפמפם 18/02/2023 09:40הגב לתגובה זוומי שקונה היום נכס עושה את עסקת חייו, כי בעוד כמה חודשים כרגיל השוק יתעורר ואז יתחיל שטפון של עליות וקונים, לתשומת לב מי שקונה את סיפורי הטרולים...
- 1.לא לקנות הכל יקרוס יחד עם המדינה (ל"ת)דפנה 09/02/2023 07:58הגב לתגובה זו
איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
על המחירים בשוק, הכדאיות הכלכלית והתשואה למשקיעים; וגם - האם זו באמת השקעה משתלמת?
בשבוע שעבר פורסם מדד המחירים לצרכן, ובפעם החמישית ברציפות הוא מעיד על ירידת מחירי הדירות. אמנם לפי הלמ"ס הירידה עדיין נמוכה. אבל לפי עסקאות שנעשות בפועל, הסקירה של הכלכלן הראשי באוצר ושיחות עם קבלנים ויזמים - הירידה גדולה מכך ומגיע ל-5% עד 10%. עוד לפני שהירידה החלה להשתקף בנתוני למ"ס, הצגנו נתונים שמעידים על ירידה וזאת מכיוון שבלמ"ס מעדכנים את הנתונים בעיכוב של חודשיים וחצי וגם כשהם מעדכנים אותם הם ללא הנחות, מבצעיים ובעיקר ללא הנחות מימון גדולות. .
מחיר דירה ממוצעת בארץ עדיין הוא כ-2.3 מיליון שקל ואם מסתכלים על המרכז כמעט בלתי אפשרי למצוא דירה בתקציב הזה. אבל מי שמוכן להתרחק קצת או להתפשר על דירה ישנה, עדיין יכול למצוא דירות במחיר כזה למגורים או להשקעה כשהן אפילו יכולות להניב תשואה 'עודפת' מאשר התשואות על דירות במרכז. בעיקר בדירות בהם רוב הפוטנציאל כבר מגולם.
חשוב - האם זה הזמן לקנות דירה? כמה תובנות שעשויות לעזור לכם
הדרום - הכי קל למצוא
באר שבע, נתיבות, אופקים ודימונה: בתקציב של 1.3-1.8 מיליון שקל אפשר עדיין למצוא דירות 4-5 חדרים (חדשות או יד שנייה במצב טוב יחסית). בבאר שבע, סביב שכונות ותיקות/מתחדשות ובקרבת מוסדות אקדמיים, הביקוש לשכירות יחסית יציב, וזה תומך בתשואה של בערך 3.5%-3.8% (תלוי כמובן במצב הדירה והקרבה לתחבורה/מוסדות). בדימונה/נתיבות המחיר נמוך יותר אבל זמינות השוכרים תלויה בשכונה ובתעסוקה באזור. חשוב למשקיע שבוחן את ההשקעה באזור לבחון היטב את השוכרים הקיימים והפוטנציאלים במיוחד אם הוא לא גר קרוב, הוא צריך מישהו שאפשר לסמוך עליו, לא כזה שצריך אותו בדירה כל חודש.
- ניתוח רבעוני: מכירות הדירות קפאו אבל המניות קרובות לשיא, האם השוק מתעלם מהסימנים?
- אמות פותחת את השנה ביציבות, אך שומרת על תחזית שמרנית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מול הקושי למצוא שוכרים בדרום, במרכז קל למצוא. על כל דירה באזור מבוקש יש כ-6-7 משפחות, תלוי כמובן באזור. להרחבה: שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים".
עסקאות אחרונות
האם זה הזמן לקנות דירה? כמה תובנות שעשויות לעזור לכם
שוק הנדל"ן במשבר - איך זה קרה ומה יהיה בהמשך? תמונת מצב על שוק הדירות המקומי
מחירי הדירות מחירי הדירות בירידה. מתחילת השנה המחירים ירדו ב-5% עד 10% ברוב המקומות בארץ גם בדירות חדשות וגם בדירות יד שנייה. מדובר בשינוי מגמה אחרי עליות משמעותיות. "לא תהיה קריסה במחירים, אלא המשך ירידה מתונה" העריך ינקי קוינט בשיחה עם ביזפורטל השבוע - ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ". קוינט מסביר שיש מלאי גדול, יש מספיק דירות לכולם ואין סיבה שהמגמה תשתנה.
המחירים יורדים לרוכשים, אבל הקבלנים מנסים לטשטש זאת דרך מבצעי הנחות משמעותיים. אם אתם קונים דירה ב-3 מיליון שקל ומשלמים תוך 6 חודשים זה לא כמו לקנות דירה ב-3 במבצעי 80/20 כשה-80% במסירה ולא צמודים או צמודים חלקית, יש כאן הנחה של 7% לפחות. אבל הקבלן לא מציג אותה - זה 3 מיליון הוא מציג לכולם וככה שומר על המחירים, למרות שאם מגלמים את ההנחה זה באזור 2.8 מיליון שקל.
ובכל זאת זה מחלחל גם למחירי הקבלן. זה צפוי להמשיך, הנה תובנות שאספנו מבכירים בתחום - האם הירידה הזו צפויה להימשך גם בהמשך?
כנראה שכן, לפחות בטווח הקרוב. ריבית גבוהה, מלחמה מתמשכת וחוסר ודאות ימשיכו להכביד על השוק. כל עוד הריבית לא תרד, קשה לראות את המחירים מתייצבים. יחד עם זאת, גורמי מקצוע מזכירים כי ההיצע בישראל מוגבל מאוד והביקוש קשיח בגלל הגידול הדמוגרפי, ולכן לא צפויה ירידת מחירים חדה או מתמשכת לאורך זמן.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עד כמה היקף העסקאות ירד מתחילת השנה?
מאז תחילת השנה נרשמה ירידה דרמטית בהיקף העסקאות והיא התעצמה בחודשים האחרונים. מספר העסקאות ירד בחודשים האחרונים ב-25%-30% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, זה בולט בעיקר אצל הקבלנים.
כיצד משפיעה הריבית על קוני הדירות?
