הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
נדלן
צילום: BIZTV

הירידה בהיקף המשכנתאות נעצרת? 7.56 מיליארד בדצמבר, זהה לנובמבר

עם זאת, מדובר בנפילה של 38% ביחס לחודש דצמבר בשנה שעברה. בדרך כלל חודש דצמבר נחשב לחודש חזק ולכן קשה להעריך האם מדובר בעצירה של מגמת הירידה של חצי השנה האחרונה או המשך ירידה. בחודשים הבאים נדע; בשנה האחרונה לקח הציבור משכנתאות בהיקף של 117.6 מיליארד שקל - שיא חדש
נתנאל אריאל | (10)
נושאים בכתבה החזר משכנתא מחיר הדיור מחירי הדירות משכנתא נדל"ן למגורים

בחודש דצמבר 2022 נטל הציבור הישראלי משכנתאות חדשות לרכישת דירה בהיקף של 7.56 מיליארד שקל, כך על פי נתוני בנק ישראל.  אבל השאלה המעניינת היא איך להשוות את הנתונים - בהשוואה לחודש נובמבר, כלומר החודש הקודם, מדובר על יציבות, גם אז לקח הציבור משכנתאות בהיקף של 7.56 מיליארד שקל. כלומר, ייתכן כי מדובר בבלימה של הירידה המתרחשת בחצי השנה האחרונה בלקיחת משכנתאות חדשות. בנוסף - מדובר אמנם בנפילה של 38% לעומת חודש דצמבר בשנה שעברה, אבל בחודש דצמבר אשתקד לקח הציבור משכנתאות בהיקף של 12.2 מיליארד שקל, סכום גבוה מאוד ביחס לממוצע, ולכן השאלה היא האם מדובר רק על 'חזרה לנורמליות' או ירידה מעבר לכך.

מנגד - חודש דצמבר נחשב לחודש חזק בשוק הנדל"ן, סוף השנה ואנשים נוטים לסגור עסקאות. גם הקבלנים רוצים לסגור עסקאות ולכן באופן מסורתי היקפי המשכנתאות גבוהים יותר בדצמבר. ולכן, כאשר כעת היקף המשכנתאות זהה לחודש נובמבר - ולא גבוה יותר בצורה משמעותית - ייתכן שכן מדובר על המשך מגמת הבלימה. 

בקיצור, הנתון שמתפרסם כעת מעניין איך שלא תסתכלו עליו, והשאלה היא מה תהיה המגמה בחודשים הקרובים. היום פרסמה הכלכלנית הראשית באוצר נתונים נוספים על השוק. הם אמנם נכונים לחודש נובמבר אבל מהם עולה סימנים ראשונים של ירידת מחירים בשוק. על פי הנתונים, מדובר בירידה של 57% ברכישת דירות בחודש נובמבר. גם המשקיעים רכשו פחות - 80% בהשוואה לאשתקד. אחת הסיבות: בנובמבר הקודם נרשם גל של רכישות לפני העלאת מס הרכישה, אך גם בניטרול הנתון הזה מדובר בירידה של 42% (לנתונים המלאים)

בשנה כולה לקח הציבור הישראלי 117.6 מיליארד שקל. מדובר בשיא חדש ועליה של 1.3% לעומת השנה שעברה, שהייתה בעצמה שיא כל הזמנים. בשנה הקרובה בכל מקרה, הצפי הוא לירידה בהיקפי המשכנתאות - השאלה היא רק כמה.

הסיבה היא ריבית בנק ישראל שעלתה שוב בתחילת חודש ינואר. הריבית עומדת כעת על 3.75% וריבית הפריים על 5.25% (לעומת 0.1% ו-1.6% בהתאמה בתחילת השנה). המשמעות היא התייקרות נוספת בהחזרי המשכנתא של הציבור הרחב. מתחילת גל העלאות הריבית בשנה האחרונה ההחזרים החודשיים לציבור התייקרו ב-1,000-1,500 שקל בחודש. בכמה עלה החזר המשכנתא שלכם? לחצו כאן למחשבון

מה גובה הריביות על המשכנתא?

במקביל, בנק ישראל פרסם את נתוני הריבית הממוצעת על המשכנתאות. הריבית השקלית הייתה בחודש הקודם 4.79% בממוצע, בדומה לריבית בחודש נובמבר. עם זאת, הריבית הזו לא מגלמת את עליית הריבית במשק שבוצעה כאמור ב-2 בינואר והשאלה היא כיצד העלאת הריבית הזו תבוא לידי ביטוי. מנגד, צריך לומר שהריבית עלתה קודם לכן גם ב-21 בנובמבר כך שבכל זאת ניתן להשוות בין הריביות בשני החודשים נובמבר ודצמבר - ואלה היו ריביות דומות. כלומר, ביחס לשני החודשים הללו עליית הריבית של הציבור נעצרה, לפחות באופן זמני.

הריבית הממוצעת במסלולים הארוכים (ליותר מ-25 שנה) עמדה על 4.98%, אבל הריבית במסלולי הריבית המשתנה עלתה בחודש דצמבר ל-5.65% (לעומת 5.51% בחודש נובמבר). נזכיר כי לפני שנה הריבית הממוצעת על המשכנתאות עמדה על 2.2% בלבד, כלומר זינוק של 130% בגובה הריבית.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

נתוני השינוי במחירי הדיור בישראל: ביום ראשון הקרוב

ביום ראשון הקרוב, בשעה 18:30 יתפרסם מדד המחירים לצרכן ולצידו יתפרסם גם השינוי במחירי הדיור. האם ההאטה המשמעותית שרואים בשוק ברכישת דירות ובמשכנתאות יובילו גם לירידה במחירי הדיור? בחודשים הקודמים זה לא קרה (אם כי בעולם זה כבר קורה) אבל בשוק מאמינים שזה מגיע. מומחים שונים כבר מצביעים על עצירה בפועל של עליית מחירי הדיור, והשאלה היא האם גם הירידות יגיעו.

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    ירידות חזקות מאוד בנדלן עד 40 אחוז קל (ל"ת)
    רועי 11/01/2023 20:24
    הגב לתגובה זו
  • דורון 11/01/2023 22:34
    הגב לתגובה זו
    וואי איזה חכם ממש מבין בנדלן
  • 6.
    הכל יעלה המניות הבנייה הבתים והשכירות (ל"ת)
    מנחם 11/01/2023 19:13
    הגב לתגובה זו
  • טעות קשה הנדלן בקריסה טוטאלית (ל"ת)
    רועי 11/01/2023 20:24
    הגב לתגובה זו
  • טוב (ל"ת)
    דורון 11/01/2023 22:34
  • 5.
    כמה מלל 11/01/2023 19:05
    הגב לתגובה זו
    יש לעלות את מס הרכישה ל12% לדירה שניה ו12% עבור כל שקל מעל 3 מיליון שח ואז נוכל לדבר על ירידת מחירים עד אז נמשיך לשמוע על קיפאון על הפחתת רכישות ( כאילו שהביקוש יעלם, הוא לא. הביקושים הכבושים יצטברו עד שיתפוצצו לכולם בפנים עוד שנה וחצי שהריביות ירדו)
  • 4.
    גד 11/01/2023 18:45
    הגב לתגובה זו
    רוב המכירות של הקבלנים בשנים האחרונות היו של דירות על הנייר בהתאם , פרט למקדמה, התשלום , והמשכנתא (בדרך כלל 80%) מתבצע במסירה, שקורית יותר משנה ממועד הרכישה לכן בזמן כל כך קצר אי אפשר ללמוד מהיקף המשכנתאות הנוכחי, ששייך ברובו לרכישות בעבר. שוק הבניה מגיב לאט לשינויי הריבית תחכו שנה ואז יהיה ניתן לראות את השפעת עליית הריבית על השוק
  • 3.
    מני 11/01/2023 17:52
    הגב לתגובה זו
    דיור בשנה.
  • 2.
    אני 11/01/2023 17:47
    הגב לתגובה זו
    מי מוכן להתערב על עלייה החודש?
  • 1.
    רונן 11/01/2023 16:47
    הגב לתגובה זו
    זה שקוף שיש לו אינטרס שהמחירים יעלו לפי הכותרת. תפסיק לעבוד על האנשים
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן