הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
נדלן
צילום: BIZTV

הירידה בהיקף המשכנתאות נעצרת? 7.56 מיליארד בדצמבר, זהה לנובמבר

עם זאת, מדובר בנפילה של 38% ביחס לחודש דצמבר בשנה שעברה. בדרך כלל חודש דצמבר נחשב לחודש חזק ולכן קשה להעריך האם מדובר בעצירה של מגמת הירידה של חצי השנה האחרונה או המשך ירידה. בחודשים הבאים נדע; בשנה האחרונה לקח הציבור משכנתאות בהיקף של 117.6 מיליארד שקל - שיא חדש
נתנאל אריאל | (10)
נושאים בכתבה החזר משכנתא מחיר הדיור מחירי הדירות משכנתא נדל"ן למגורים

בחודש דצמבר 2022 נטל הציבור הישראלי משכנתאות חדשות לרכישת דירה בהיקף של 7.56 מיליארד שקל, כך על פי נתוני בנק ישראל.  אבל השאלה המעניינת היא איך להשוות את הנתונים - בהשוואה לחודש נובמבר, כלומר החודש הקודם, מדובר על יציבות, גם אז לקח הציבור משכנתאות בהיקף של 7.56 מיליארד שקל. כלומר, ייתכן כי מדובר בבלימה של הירידה המתרחשת בחצי השנה האחרונה בלקיחת משכנתאות חדשות. בנוסף - מדובר אמנם בנפילה של 38% לעומת חודש דצמבר בשנה שעברה, אבל בחודש דצמבר אשתקד לקח הציבור משכנתאות בהיקף של 12.2 מיליארד שקל, סכום גבוה מאוד ביחס לממוצע, ולכן השאלה היא האם מדובר רק על 'חזרה לנורמליות' או ירידה מעבר לכך.

מנגד - חודש דצמבר נחשב לחודש חזק בשוק הנדל"ן, סוף השנה ואנשים נוטים לסגור עסקאות. גם הקבלנים רוצים לסגור עסקאות ולכן באופן מסורתי היקפי המשכנתאות גבוהים יותר בדצמבר. ולכן, כאשר כעת היקף המשכנתאות זהה לחודש נובמבר - ולא גבוה יותר בצורה משמעותית - ייתכן שכן מדובר על המשך מגמת הבלימה. 

בקיצור, הנתון שמתפרסם כעת מעניין איך שלא תסתכלו עליו, והשאלה היא מה תהיה המגמה בחודשים הקרובים. היום פרסמה הכלכלנית הראשית באוצר נתונים נוספים על השוק. הם אמנם נכונים לחודש נובמבר אבל מהם עולה סימנים ראשונים של ירידת מחירים בשוק. על פי הנתונים, מדובר בירידה של 57% ברכישת דירות בחודש נובמבר. גם המשקיעים רכשו פחות - 80% בהשוואה לאשתקד. אחת הסיבות: בנובמבר הקודם נרשם גל של רכישות לפני העלאת מס הרכישה, אך גם בניטרול הנתון הזה מדובר בירידה של 42% (לנתונים המלאים)

בשנה כולה לקח הציבור הישראלי 117.6 מיליארד שקל. מדובר בשיא חדש ועליה של 1.3% לעומת השנה שעברה, שהייתה בעצמה שיא כל הזמנים. בשנה הקרובה בכל מקרה, הצפי הוא לירידה בהיקפי המשכנתאות - השאלה היא רק כמה.

הסיבה היא ריבית בנק ישראל שעלתה שוב בתחילת חודש ינואר. הריבית עומדת כעת על 3.75% וריבית הפריים על 5.25% (לעומת 0.1% ו-1.6% בהתאמה בתחילת השנה). המשמעות היא התייקרות נוספת בהחזרי המשכנתא של הציבור הרחב. מתחילת גל העלאות הריבית בשנה האחרונה ההחזרים החודשיים לציבור התייקרו ב-1,000-1,500 שקל בחודש. בכמה עלה החזר המשכנתא שלכם? לחצו כאן למחשבון

מה גובה הריביות על המשכנתא?

במקביל, בנק ישראל פרסם את נתוני הריבית הממוצעת על המשכנתאות. הריבית השקלית הייתה בחודש הקודם 4.79% בממוצע, בדומה לריבית בחודש נובמבר. עם זאת, הריבית הזו לא מגלמת את עליית הריבית במשק שבוצעה כאמור ב-2 בינואר והשאלה היא כיצד העלאת הריבית הזו תבוא לידי ביטוי. מנגד, צריך לומר שהריבית עלתה קודם לכן גם ב-21 בנובמבר כך שבכל זאת ניתן להשוות בין הריביות בשני החודשים נובמבר ודצמבר - ואלה היו ריביות דומות. כלומר, ביחס לשני החודשים הללו עליית הריבית של הציבור נעצרה, לפחות באופן זמני.

הריבית הממוצעת במסלולים הארוכים (ליותר מ-25 שנה) עמדה על 4.98%, אבל הריבית במסלולי הריבית המשתנה עלתה בחודש דצמבר ל-5.65% (לעומת 5.51% בחודש נובמבר). נזכיר כי לפני שנה הריבית הממוצעת על המשכנתאות עמדה על 2.2% בלבד, כלומר זינוק של 130% בגובה הריבית.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

נתוני השינוי במחירי הדיור בישראל: ביום ראשון הקרוב

ביום ראשון הקרוב, בשעה 18:30 יתפרסם מדד המחירים לצרכן ולצידו יתפרסם גם השינוי במחירי הדיור. האם ההאטה המשמעותית שרואים בשוק ברכישת דירות ובמשכנתאות יובילו גם לירידה במחירי הדיור? בחודשים הקודמים זה לא קרה (אם כי בעולם זה כבר קורה) אבל בשוק מאמינים שזה מגיע. מומחים שונים כבר מצביעים על עצירה בפועל של עליית מחירי הדיור, והשאלה היא האם גם הירידות יגיעו.

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    ירידות חזקות מאוד בנדלן עד 40 אחוז קל (ל"ת)
    רועי 11/01/2023 20:24
    הגב לתגובה זו
  • דורון 11/01/2023 22:34
    הגב לתגובה זו
    וואי איזה חכם ממש מבין בנדלן
  • 6.
    הכל יעלה המניות הבנייה הבתים והשכירות (ל"ת)
    מנחם 11/01/2023 19:13
    הגב לתגובה זו
  • טעות קשה הנדלן בקריסה טוטאלית (ל"ת)
    רועי 11/01/2023 20:24
    הגב לתגובה זו
  • טוב (ל"ת)
    דורון 11/01/2023 22:34
  • 5.
    כמה מלל 11/01/2023 19:05
    הגב לתגובה זו
    יש לעלות את מס הרכישה ל12% לדירה שניה ו12% עבור כל שקל מעל 3 מיליון שח ואז נוכל לדבר על ירידת מחירים עד אז נמשיך לשמוע על קיפאון על הפחתת רכישות ( כאילו שהביקוש יעלם, הוא לא. הביקושים הכבושים יצטברו עד שיתפוצצו לכולם בפנים עוד שנה וחצי שהריביות ירדו)
  • 4.
    גד 11/01/2023 18:45
    הגב לתגובה זו
    רוב המכירות של הקבלנים בשנים האחרונות היו של דירות על הנייר בהתאם , פרט למקדמה, התשלום , והמשכנתא (בדרך כלל 80%) מתבצע במסירה, שקורית יותר משנה ממועד הרכישה לכן בזמן כל כך קצר אי אפשר ללמוד מהיקף המשכנתאות הנוכחי, ששייך ברובו לרכישות בעבר. שוק הבניה מגיב לאט לשינויי הריבית תחכו שנה ואז יהיה ניתן לראות את השפעת עליית הריבית על השוק
  • 3.
    מני 11/01/2023 17:52
    הגב לתגובה זו
    דיור בשנה.
  • 2.
    אני 11/01/2023 17:47
    הגב לתגובה זו
    מי מוכן להתערב על עלייה החודש?
  • 1.
    רונן 11/01/2023 16:47
    הגב לתגובה זו
    זה שקוף שיש לו אינטרס שהמחירים יעלו לפי הכותרת. תפסיק לעבוד על האנשים
שכר דירה שחור
צילום: דאלי אי

באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?

הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים  

צלי אהרון |
נושאים בכתבה משכירי הדירות מס על שכר דירה

הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות. 

יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.

יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.

המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן. 


רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה.  העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.

להמשך הכתבה לחץ כאן
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X

הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף

למרות הצניחה במכירת דירות חדשות, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים נשאר גבוה - סימן ללחץ תזרימי ולניסיון לייצר מזומנים בתקופה בלתי נסבלת עבורם. ומה התוצאה? הגדולים קונים, הקטנים נאלצים למכור

צלי אהרון |
נושאים בכתבה קבלנים מחירי הדירות

בזמן שמכירות הדירות החדשות צנחו לשפל של שנים, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים דווקא נותר גבוה ויציב. מאחורי הנתון הזה מסתתר סיפור שמספר לא רק את השינוי בהתנהגות של היזמים והקבלנים, אלא גם על הלחצים הפיננסיים שנוצר עליהם בשוק הנוכחי - בעיקר על אלה שאין להם גב כלכלי, יכולת גיוס הון וחוב מהיר.

ניתוח שערכה סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים מצביע על כך שבשנת 2024 ובתחילת 2025 נשמר היקף גבוה של מכירות קרקע מצד קבלנים, ובחלק מהחודשים אפילו נרשמה עלייה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כל זאת, בזמן שמכירות הדירות החדשות בשוק החופשי נמצאות בירידה חדה שנמשכת כבר כמעט שלוש שנים. אמנם מתחילת 2025 אנחנו רואים את המגמה מתחזקת ומתרחשת באופן מובהק יותר אבל המגמה החלה כבר מסוף שנת 2022, לאחר רצף עליות הריבית שהחל במאי של אותה השנה. במילים אחרות: השוק קפוא, הקונים זהירים, והדירות לא נמכרות - אבל קרקעות דווקא כן.

לכאורה מדובר בפרדוקס. הרי אם המכירות חלשות, למה שקבלנים ימכרו קרקעות? התשובה, טמונה במילה אחת – תזרים. מי שהתרגל להסתמך על מכירות הדירות כדי להזרים כסף לקופה, מוצא את עצמו בתקופה האחרונה ללא מקורות. הריבית הגבוהה, עלויות הבנייה שגדלו, הקשחת התנאים מצד הבנקים והאטה בביקושים - כל אלה יוצרים לחץ תזרימי כבד. הפתרון הזמני: למכור קרקעות.

בחלק מהמקרים מדובר בקרקעות שנרכשו בשיא ההתלהבות של 2021 ו-2022, כאשר שוק הדיור רשם את אחת השנים החזקות בתולדותיו. אז, כשמכרו כמעט 38 אלף דירות חדשות בשוק החופשי, רבים מהיזמים האמינו שהגל רק מתחיל. הם רכשו קרקעות יקרות, לעיתים תוך מינוף גבוה, מתוך הנחה שהביקושים ימשיכו לעלות. אלא שמאז המציאות השתנתה: בנק ישראל העלה את הריבית לשיעורים שלא נראו מזה שני עשורים, שוק המשכנתאות התקרר, והציבור עצר קניות. דרך אגב- הקצב השנתי של המכירות של השנה הנוכחית עומד על כ-23 אלף (עפ״י נתוני האוצר).

דווקא בתקופה הזו, שבה הציפייה הייתה לראות ירידה גם במכירת הקרקעות, הנתונים מראים אחרת. באוצר מייחסים זאת בעיקר לקבוצת קבלנים ויזמים שנקלעו לקושי תזרימי, ונאלצים למכור נכסים כדי לשמור על פעילות שוטפת. חלקם מוכרים קרקעות שרכשו בשנים האחרונות, לעיתים עוד לפני תחילת תהליכי תכנון, וחלקם מעבירים אותן לקבלנים אחרים שמחזיקים ביכולת מימון גבוהה יותר. התוצאה היא גל עסקאות “יד שניה” של קרקעות בין יזמים, תופעה שכמעט ולא נראתה בעבר בהיקף כזה.

להמשך הכתבה לחץ כאן