מחירי הדירות באשדוד; עלייה של יותר מהממוצע הארצי בעשור האחרון - האם זה יימשך?
אשדוד הפכה כבר לפני הרבה שנים לאחת הערים הגדולות בישראל עם אוכלוסייה של 230 אלף תושבים. נמל אשדוד תרם רבות לפיתוחה של העיר והזרים אליה תושבים רבים כמו גם תרומה כבירה לכלכלתה של העיר. העיר אופיינה שנים רבות ככזו המאכלסת יוצאים מברית המועצות לשעבר, אך המגמה השתנתה בשנים האחרונות וכיום ניתן למצוא בה אוכלוסייה מגוונת למדי.
אחד היתרונות הבולטים של העיר - להבדיל מרוב ערי ישראל - הוא שהיא תוכננה באופן מסודר ונבנתה כך שהתנועה בה תהיה נוחה ומסודרת. לעיר אמנם היסטוריה ארוכה, אך רובה נבנה לפני לא הרבה שנים, מה שלעתים מתיר רושם של עיר צעירה. בנוסף על כך, כשליש מתושבי העיר (33.8%) הם מתחת לגיל 19, נתון נוסף שמעיד על האוכלוסייה הצעירה של העיר. עם זאת, מספר הדירות הממוצע בבניין באשדוד הוא הגבוה ביותר בישראל ועומד על 15.4 דירות. לשם השוואה, בתל אביב, שנמצאת במקום השני, ממוצע הדירות לכל בניין עומד על 11.6 דירות.
הפערים במחירי הדירות בעיר גבוהים במיוחד - בעוד דירות ישנות שהוקמו לפני למעלה מ-50 שנה זולות ביחס לדירות ישנות בערים מרכזיות אחרות, מחירי הדירות בבניינים החדשים והרבים גבוהים לעתים יותר ממה שמקובל לדרוש בערים מפותחות אחרות. בעוד מחירי הדיור בישראל עלו בעשור האחרון ב-100% בממוצע, מחירי הדיור בממוצע עלייה גבוהה אף יותר.
הסכם הגג שנחתם בין המדינה לעיר אשדוד ב-2017 בו התחייבה העיר לבניה בקצב מואץ, והמדינה התחייבה מצידה לממן את פיתוח התשתיות בשכונות בעיר, התברר ככישלון. הסיבה היא שעל פי ההסכם בין השנים 2017-2024 המדינה ועיריית אשדוד היו צריכות לבנות לפחות 36 אלף דירות בעיר, רק שעד עתה יחידת דיור אחת טרם נבנתה. בסוף 2021 הבינה העירייה כי מספרי הסכם הגג הם אסטרונומיים והודיעה באתר אינטרנט שהקימה רק לטובת הסכם הגג כי מספר הדירות שיועדו לבניה (36 אלף) הצטמק ב-55%, כמו כן גם שנת היעד נמתחה לסוף העשור הקרוב.
- 200 אלף דירות ריקות? בפועל רק 40 אלף עשויות לספק פתרון לדיור
- כיווני אוויר - לאן, מה חשוב ואיך זה משפיע על מחירי הדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המחיר הממוצע של דירה באשדוד עומד על קצת יותר מ-2 מיליון שקל כאשר השכירות הממוצעת בעיר עומדת על 4,700 שקל. המחיר הממוצע למ"ר עומד על 22,500 שקל כאשר התשואה השנתית הממוצעת עומדת על 2.7%. מדובר על תשואה ממוצעת יחסית אך נמוכה מחיפה למשל שם היא מוערכת במעל 3% או מזו של טבריה המוערכת ב-3.5%-4%.
לקריאה נוספת:
>>> מחירי הדירות ברחובות - כמה עולה דירה ומה שכר הדירה?
>>> מחירי הדירות בבאר שבע - הפוטנציאל הגלום בבירת הנגב
>>> מחירי הדירות בחיפה נשארו מאחור - המשקיעים עדיין מעדיפים אותה
>>> מחירי הדירות ברמת גן - בכמה עלו המחירים ומה התשואה למשקיעים?
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
>>> דירה בראשון לציון - מה המחיר ומה התשואה למשקיע?
לצד הנמל, שתורם רבות לפיתוח העיר, נחנך לפני 5 שנים בית החולים אסותא, הוקמו מרכזי קניות רבים, מרינה בחוף הים עם טיילת שמושכת משפחות לבילויים של יום שבת ואילו סניף של איקאה מתוכנן לקום בעיר. תחנת הרכבת בעיר פעילה ומציעה שירות רכבות ישיר לערים רבות בישראל מהדרום ועד הצפון. צריך לזכור שבעתות של הסלמה במצב הבטחוני, אשדוד נמצאת בטווח הטילים שמשוגרים מרצועת עזה אך חשוב להדגיש כי הדבר מעולם לא פגע בשווי הנדל"ן בעיר.
עסקאות נדל"ן באשדוד בחצי השנה האחרונה:
- דירת 3 חדרים ברחוב הציונות, קומה שנים-עשר, 89 מ"ר, נמכרה ב-1.71 מיליון שקל.
- דירת 5 חדרים ברחוב תל חי, קומה שניה, 155 מ"ר, נמכרה ב-2.68 מיליון שקל.
- דירת 4 חדרים ברחוב כנרת, קומה שנה, 116 מ"ר, נמכרה ב-2.026 מיליון שקל.
- דירת 4 חדרים ברחוב החלוצים, קומה שישית, 139 מ"ר, נמכרה ב-2.35 מיליון שקל.
- דירת דופלקס 5 חדרים ברחוב סיון, קומה שמינית ותשיעית, 146 מ"ר, נמכרה ב-2.5 מיליון שקל.
- דירת 3 חדרים ברחוב דב גור, קומה שישית, 64 מ"ר, נמכרה ב-1.64 מיליון שקל.
- 8.יעקב 06/12/2022 16:27הגב לתגובה זושוב אנחנו קוראים שהתשואה על השכרת דירה היא 2.8 אחוז! מסקנה..מחיר השכירות הגיעה לתקרה שאנשים מסוגלים לשלם אבל מחירי הדירות יצאו מאיזון וחייבים לרדת . מקבלים בבנק בלי סיכון לפחות 3 אחוז..בלי שוכרים בעייתים(אם יש שוכר),שיפוצים,תקלות ושאר בשורות טובות
- 7.דניאל 06/12/2022 13:17הגב לתגובה זוכל מה שקרה בנדלן בארץ בשנים האחרונות זו הרצת נדלן של אינטרסנטים. סוף בועה להתפוצץ החגיגה נגמרה פריים בדרך ל 6 אחוז אינפלציה טסה, מי יקנה 4 קירות במחירים האלה, בתקופה. אחרונה דירות נזרקות לשוק
- 6.דנה 06/12/2022 13:15הגב לתגובה זויש לא מעט דירות בגודל זהה וזולים יותר במרכז מנהטן
- 5.אורן 06/12/2022 12:30הגב לתגובה זואישור הרכבת על השולחן.הכפלת שטחי העיר. העיר הצעירה בישראל עם אוכלוסיה דתית תורנית רבה מאוד. איכותית.
- 4.אביאל 06/12/2022 12:16הגב לתגובה זואף אחד לא מטייל שם כי המרינה סגורה ונעולה בשערי ברזל.
- 3.אדם 06/12/2022 10:34הגב לתגובה זוהריבית הגבוהה, כח הקניה הנמוך משפיעים רק בנכר, בארץ הקודש המחירים רק עולים......
- 2.מרוקאי 06/12/2022 10:12הגב לתגובה זועיר יפה. אוכלוסייה גרועה, חינוך גרוע, תרבות של פשע ורמאות. מלבד כמה אנשים בודדים מדובר בעיר לא מומלצת. המחירים לא מצדיקים את רמת העיר.
- באיזו עיר בישראל רמת העיר מצדיקה את המחיר? (ל"ת)אוהד 06/12/2022 12:54הגב לתגובה זו
- מרוקאי 06/12/2022 13:24העיר הגדולה מתנהלת בקצב שדי מצדיק את המחירים למרות שהם עדיין די גבוהים.
- אתה לא צופה בחדשות חביבי זה כל המדינה (ל"ת)לצערי 06/12/2022 11:56הגב לתגובה זו
- 1.אברהם 06/12/2022 09:54הגב לתגובה זוהעיר הכי צעירה בישראל.שיעור השכלה גבוה.ציבור דתי תורני איכותי ביותר!!עיר מדהימה
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
