שוק המשרדים - בכמה ירדו דמי השכירות והאם יהיה עודף היצע בשנים הבאות?
"מה שעולה חייב גם לרדת" האמרה המפורסמת נכונה גם לשוק הנדל"ן. בימים אלו נכנס תחום המשרדים לשלב שבו הוא מתחיל לממש את האמרה הזו ואנו רואים ירידות בשכר הדירה במשרדים.
נחזור קצת לאחור - לפני כשנתיים היה נראה לרגע כי משבר הקורונה צפוי לחולל מהפכה של ממש בענף, עם פריחתה של תרבות העבודה מהבית. היה חשש שחלק מהמשרדים שנבנים ישארו מיותמים כי חברות עברו למודל של עבודה היברידית (כמה ימים במשרד וכמה ימים בבית). אך בפועל עם סיום הסגרים, זינקו מחירי השכירות של משרדים במקביל לביקושים גדולים.
הזינוקים נמשכו כשנתיים ודמי השכירות הגיעו לשיא של 100, 150 ו-200 שקלים למ"ר בחודש. שיאים נשברו בתכיפות באזורי הביקוש והחברות העוסקות בתחום רשמו רווחי עתק. תל אביב אומנם היתה חריגה בעליות מחירי המשרדים, אבל זה עטף את כל אזורי הביקוש.
האם הגענו בחודשים האחרונים לנקודת המפנה? הראשונים לזהות זאת בחושיהם החדים היו המשקיעים בבורסה. הירידות במניות הנדל"ן המניב בתחומי המשרדים היו כבר מתחילת השנה כאשר הן הושפעו מהחשש להאטה ומיתון, אך בהמשך המניות תיקנו ועלו, עד לפני כארבעה חודשים. המשקיעים זיהו אז את הסיכון ואת המגמה המסתמנת והמניות שינו כיוון ואיבדו גובה.
- הקורונה היא אירוע מסכל? קניון TLV נגד חברת התכשיטים
- הרצליה משיקה מדיניות דיור בר השגה: אלפי דירות קטנות במחירים מוזלים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעוד שהחגיגה בשטח, כך לפחות היה נדמה לרבים, היתה בשיאה, שינו מניות חברות הנדל"ן כיוון ועברו לירידות. בכנס שמאי המקרקעין באילת השבוע, הציג השמאי הראשי של בנק לאומי, רון מזור, גרף מגמה, לפיו צפויה צניחה של 8% בדמי השכירות, במהלך המחצית הראשונה של 2023.
הסיבה המרכזית למגמת ירידת המחירים היא ההאטה המשמעותית שחווה תחום ההיי-טק. מדי יום אנו מתבשרים על עוד ועוד חברות שיוצאת לגל פיטורים. זה לא אמור להפתיע. כמי שנחשבים ל"סטארט-אפ ניישן", ב-30 השנים האחרונות כבר למדנו להכיר את ענף ההיי-טק והתנודתיות הגדולה שמאפיינת אותו. החגיגה של השנים האחרונות לא הייתה, יכולה להימשך לנצח. מחירי שכירות של 200 שקל למ"ר בחודש ויותר, לא יכולים להימשך.
מסתבר כעת שאותם "זמנים טובים" הביאו יזמים רבים להאמין כי הביקוש למשרדים ימשיך להיות גבוה, מניתוח של התחלות הבניה של מגדלי המשרדים שנעשו לאחרונה עולה כי אנו צפויים לתוספת של מיליון עד 1.3 מיליון מ"ר של שטחי משרדי בנויים בכל אחת מהשנים 2023 עד 2026! מדובר בכמות אדירה של היצע שצפויה להתווסף לשוק, שלא ברור מידת הביקוש וגובהה. למעשה, יש סיכוי לא קטן שאם המשק יעבור לקיפאון, האטה וההייטק לא יחזור לצמוח, יהיה עודף היצע.
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- רובי קפיטל תממן פרויקט פינוי-בינוי במעלה אדומים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
גוף נוסף שמגלה מידה רבה של אופטימיות לגבי עתידו של שוק המשרדים, היא עיריית רמת גן. במסגרת תוכנית המתאר החדשה שלה, שאושרה להפקדה בשבוע שעבר, הוכפל מספר יחידות הדיור בעיר פי שניים ואילו היקף שטחי הנדל"ן המניב ברחבי העיר הוכפל בקרוב לפי ארבעה. מ-1.5 מיליון מ"ר כיום, לכ-6.3 מיליון מ"ר.
במקרה הזה כבר לא מדובר באופטימיות בלבד לגבי סיכויי המימוש של כמות כה גדולה של שטחי משרדים, אלא גם במאבק הבלתי נגמר בין הרשויות הגובלות זו בו, אשר במקרה של רמת גן הן תל אביב, גבעתיים ובני ברק, על כל מ"ר עסקי מניב ארנונה גבוהה. טווח המימוש של התוכנית עומד אמנם על 30 שנה – זמן שבו ייתכן כי חלק מאותם 4 מיליוני מ"ר יוכלו להתממש.
בכל זאת ברור כי המרוץ הבלתי נגמר של הרשויות המקומיות אחר הארנונה העסקית, תוך הקצאת כמויות דמיוניות של שטחי בנייה, משפיע גם על איכות התכנון.
במקרה זה הפתרון פשוט ומתבקש – הקמת רשות מטרופוליטנית אחת לגוש דן, כדוגמת לונדון, המשותפת למטרופולין כולו, שאליה יזרמו כלל ההכנסות מנדל"ן מניב, ואשר תחלק את ההכנסות בין הרשויות בהתאם לחלקה היחסי של האוכלוסייה וקריטריונים נוספים. באפון זה יחדלו הרשויות לתכנן עוד ועוד שטחי מסחר ותעסוקה ללא תאום, אשר במקרים רבים היתכנותם גבולית עד לא קיימת, על חשבון שימושים נדרשים אחרים יותר כגון פיתוח תשתיות תחבורה וציבוריות משותפות.
ארז כהן, שמאי מקרקעין ומשפטן
- 3.נגה 03/12/2022 18:33הגב לתגובה זועומדים ריקים
- 2.רועי 03/12/2022 05:15הגב לתגובה זוירידה של 8 אחוזים בשכירות משרדים לא מבטאת ירידה של 8 אחוזים בהכנסות של חברות אלו כי הביקוש לשטחי מסחר כדוגמת מרכולים ושטחי אחסון נשמר. נניח שהירידה בדמי שכירות משרדים תבטא ירידה בהכנסות של 5 אחוזים אז אם מחירי המניות צנחו ב 20 אחוזים מהשיא, למשל אמות, אז הן אטרקטיביות.
- 1.חנוך 03/12/2022 00:41הגב לתגובה זוברכב פרטי
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
