יותר ביקוש, פחות היצע. ההתקררות עדיין לא הגיעה (צילום: דורון סהר)

.

האם העלאת מס הרכישה לדירות להשקעה והריביות שזינקו – נותנות אותותיהן ומקררות את שוק הנדל"ן? נראה שהמצב מורכב יותר והתשובה - בשלב זה בכל אופן - היא שלילית, כך עולה מניתוח נתונים שערך אתר יד2 עבור ביזפורטל, לסיכום המגמות בשוק הנדל"ן בחצי השנה הראשונה של 2022.

מהבדיקה עולה כי במחצית הראשונה השנה נרשמו באתר יד2 כמעט חמישה מיליון חיפושים לדירות למכירה, לעומת כארבעה מיליון במחצית הראשונה של 2021 - זינוק של כ-25% בין התקופות. במקביל, היצע הדירות למכירה מיד שניה ירד מ-187 אלף בחצי הראשון של 2021 ל-157 אלף במחצית הראשונה השנה - ירידה של 16%. אגב, זמן המכירה הממוצע לדירות (המחושב לפי משך הזמן שמודעה נמצאת באוויר) התקצר בכשבעה ימים, מ-40 ל-33 ימים.

כפועל יוצא מכך, יחס הביקוש/היצע זינק: על כל דירה שהוצעה למכירה באתר בששת החודשים הראשונים השנה, היו בממוצע 30 חיפושים, לעומת 20 חיפושים בממוצע על דירה שהוצעה למכירה בששת החודשים הראשונים אשתקד- נתון שממחיש את התרחבות הפערים בין הביקוש להיצע. חשוב לציין: יד2 הוא אתר לוחות מסחרי, ואולם הנתונים שלו יכולים להעניק לנו פרספקטיבה מעניינת על מצב שוק הנדל"ן.

• עמיר שאלתיאל על כיוון מחירי הדירות: "לא יודע איך בכלל אפשר לדבר על אפשרות של ירידה"
• אלדר תבנה מגדל של 45 קומות צמוד לחוף בבת ים: "50% מהרוכשים הם משקיעים"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הנתונים האלה מתיישבים עם המגמה הכללית הרווחת בשוק הנדל"ן, שעליות ריבית והעלאת מס רכישה לבדן, לא תוביל לירידות של מחירי הדירות, ומה שצריך הוא טיפול שורש: שחרור מאסיבי והגדלת היצע הקרקעות לבנייה, קיצור הבירוקרטיה, ודגש רב עוד יותר על תוכניות של התחדשות עירונית בחלקים הישנים של הערים השונות.

רק לאחרונה אמר הכלכלן ושמאי המקרקעין ירון ספקטור בראיוןTV לביזפורטל, כי יש להשקיע את כל אותם מיליארדי שקלים שהופנו לתוכניות מחיר למשתכן, מחיר מטרה ודירה בהנחה, בתשתיות: "מה מגביל את היקף הבניה בארץ? רק תשתיות, כי אם תהיה תשתית לתחבורה, בתי ספר, מדרכות, פארקים עוד". על תל אביב אמר: "בתל אביב התפרסמו כל מיני תוכניות של התחדשות עירונית, לוקחים את הבתים הישנים של שלוש-ארבע קומות ו... הוסיפו להם שתי קומות!!! זה מה שצריך לעשות בשנת 2022?? תבנה בתים של 20 קומות. למה תל אביב צריכה להיות בין ארבע לחמש קומות. מה שבולם את זה - זה תשתיות. לתמרץ את ראשי הרשויות כדי לאפשר בנייה גבוהה. תעשו ציפוף זכויות ותעשו את התשתיות".

מי הערים המבוקשות בישראל? 

ארבע הערים הגדולות בישראל הן גם המבוקשות ביותר - כך מאותו ניתוח של יד2. על אופציית תל אביב נרשמו 321 אלף חיפושים בשישה החודשים הראשונים של השנה (עליה קלה ביחס ל-319 אלף בתקופה המקבילה אשתקד), חיפה עם 262 אלף (מול 200 אלף אשתקד), ירושלים עם 212 אלף (לעומת 201 אלף אשתקד) וראשון לציון עם 192 אלף (183 אלף ב-2021).

• מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
• צפי להכנסות של כ-1.06 מיליארד שקל: פרויקט לה גוארדיה של אנשי העיר מתקדם
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

גם בערים גדולות אחרות נרשם זינוק בחיפוש דירות: פתח תקווה - 178 אלף (מול 154 אלף), נתניה - 146 אלף (מול 125 אלף), רמת גן - 146 אלף (לעומת 134 אלף), ובאר שבע - 143 אלף (126 אלף במחצית הראשונה אשתקד).

עוד ניתוח מעניין הוא הערים שרשמו את הזינוק החד ביותר בהתעניינות בקרב מחפשי הדירות במחצית הראשונה של השנה. ומי הן? נתיבות עם זינוק של 74% - מ-27 אלף בשישה החודשים הראשונים של 2021 ל-48 אלף בחצי הראשון של השנה, חריש זינקה ב-41% מ-41 אלף ל-58 אלף, מגדל העמק עם זינוק של 35%, וגם רמלה (33%), עפולה (32%), טבריה (28%) ואור עקיבא (28%).

"מלאי הדירות במרכז ירד"

"הזינוק בביקושים מעיד על כך שהציבור מבין שמחירי הדירות לא הולכים לרדת והוא מצביע ברגליים ורוכש דירות", מסביר רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק, המשווקת כ-90 פרויקטים ברחבי הארץ. "העובדה שהזינוק נרשם בעיקר בערי הפריפריה ולאו דווקא באזורי הביקוש נובעת לתפיסתי עקב ירידה במלאי של הדירות במרכז הארץ לאור קצב המכירות הגבוה מאוד שחווינו בשנתיים האחרונות. אנחנו מזהים לחץ לסגירת עסקה עקב עליית הריבית שייקרה את המשכנתאות והצפי לעלייה חדה נוספת שתייקר אותן אף יותר - ולכן המתעניינים ממהרים לשריין לעצמם משכנתא ולסגור עסקה".

סמנכ"לית השיווק של יד2, איילת ניצן, אומרת כי "הממצאים משקפים את השיאים שנרשמו בשוק הנדל"ן בשנת 2022, שהחלו כבר בסוף 2021 - כמות הביקושים לדירות למכירה עלתה בכל הערים המרכזיות בארץ, בעוד ההיצע דווקא ירד". ניצן מחזקת את דבריו של כהן, ומצביעה אף היא על "הזינוקים החדים ביותר בכמות הביקושים בין השנים שנרשמו דווקא בערי הפריפריה", אך נותנת הסבר נוסף, "זאת כנראה עקב המחירים הגבוהים של הדירות במרכז הארץ ובאזורי הביקוש ששלחו חלק נרחב ממחפשי הדירות אל הפריפריה".