האטה בהתחדשות עירונית - תוצאת היעדר המימון והליכי היתר ממושכים
בחודשים האחרונים ניכרת האטה בתחום ההתחדשות העירונית. בכנס הנדל"ן השנתי של אתר "מגדילים" שנערך במלון רמדה בירושלים ניתחו המשתתפים את המצב. כל הדוברים ציינו את התמשכות ההליכים לקבלת אישורים והיעדר מימון מספיק, כגורמי סיכון משמעותיים ליזמים.
מנכ"ל אקרו נדל"ן אקרו -0.48% , זיו יעקובי אמר: "יש האטה מסוימת במשרדי המכירות. הריבית עולה, משכנתאות מתייקרות והמחירים עולים". מנגד, כמות המלאים מצומצמת ובסופו של דבר, גם אם יש רגיעה מסוימת, הביקוש קשיח. לדבריו, "אנו נמצאים במשבר תכנוני, וקידום תכנית בניין בישראל הפך לבלתי אפשרי והדבר נמשך הרבה שנים, במיוחד במרכזי הערים". לדעת יעקובי, הסיבות שהוזכרו לעיל הן הגורמות לעלייה המופרזת במחירי הדיור. אמנם הסביבה המאקרו כלכלית היא כעת יותר קשה, אבל דווקא כעת צריכים ראשי הרשויות והערים להבין שהטלת גזרות מעלה את העלויות.
ארנון פרידמן – מנכ"ל אשדר אשדר אגח ד , אמר שהוא לא בטוח שיש משבר כלכלי. פרידמן תוהה איך קורה שהמחירים עולים, בתקופה שלציבור אין כסף. לדבריו, העובדה שהממשלה החליטה שוב לצאת בהגרלות לדירות, נועדה להעביר את הזכאים חסרי הדיור ברשימת המתנה של שנתיים שלוש, כך שהם לא יוכלו לחפש דירה אחרת בזמן הזה. לדעתו, זו הסיבה העיקרית לירידה במכירות. הוא מציין אמנם שגם עליית הריבית משפיעה, ויש השפעה גם לציפיות שהירידה בקצב המכירות תגרום לירידת מחירים. לדעתו, ענף הבנייה צריך תוכניות ארוכות טווח, שאינן בנמצא. הבחירות החוזרות ונשנות והבחירות לרשויות המקומיות אינן תורמות מהבחינה הזאת.
רון אבידן מנכ"ל חברת אזורים 0.97% אומר שיש רבים המאמינים שאכן יש משבר נדל"ן, אבל לא מתנהגים באמת כאילו יש משבר כזה. לדעתו הריבית עולה ותמשיך לעלות, וכך גם מחירי הדירות, מה שמלמד על שוק שלא מתפקד. הוא טוען שצריך למנות פרויקטור ולתת לו סמכויות, וכזה שיוכל להוריד את ההחלטות שלו כגזירה.
- ב-27 מ׳ שקל: מהדרין רוכשת שליטה בחברת התחדשות עירונית
- טירת הכרמל: במקום 48 דירות, שני מגדלים עם 280 דירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עמוס דבוש מנכ"ל קרדן נדל"ן קרדן נדלן 2.49% , ציין בדבריו כי בהתחדשות עירונית לא ניתן לעשות דבר בלי הרשות המקומית. אחרי תכנונים והשקעה כספית, מתעוררים מכשולים משמעותיים - ברשות המקומות אומרים שהפרויקט קטן מדי או גדול מדי, ואז מגיע היטל השבחה ואז עוצרים כי הרכבת רוצה לבדוק היתכנות. אבל הדיירים לא מבינים את המצב וסבלנותם פוקעת. לדעתו, פשוט אין בעל הבית במדינה שמנהל את העסק.
גם ארז סגמן, מנכ"ל קרן פיננסיה הכשרה המתמחה בהעמדת אשראי ליזמים בתחום המגורים ציין את התמשכות ההליכים והבירוקרטיה. לדבריו, העלות של התמשכות ההליכים ליזמים היא גבוהה. לטענתו, מגבלת האשראי היום מעצימה את חומרת המצב. חלק מהבנקים יצאו מהמשחק ובמקומם נכנסו חברות מימון חוץ בנקאיות. אבל כנראה יהיו יזמים שייכנסו למחנק תזרימי בגלל הפרויקטים שממתינים לאישור וטרם קיבלו מימון. פרויקט ממתין שנים לקבלת היתר, ולפיכך הוא איננו ממומן. לדבריו, זה השלב המסוכן שבו הפרויקטים הלא ממומנים יוצרים ליזמים בור תקציבי, ועלולים להכניס אותם לסחרור גם בפרויקטים האחרים.
- 3.ותודה לממשלות הליכוד 31/07/2022 07:04הגב לתגובה זותודה לממשלות הליכוד שב 12 שנים האחרונות הביאו אותנו למצב קשה זה ,רק מטומטם או שטופ מוח בוחר ליכוד
- 2.בונזו 29/07/2022 01:10הגב לתגובה זוהמדינה פשטה רגל .ראשי הערים ואנשי ההנדסה בעריות אנשים בינונים ומטה קנאים וצרי עין ביזמים ובקבלנים , כולם פה שונאים את כולם , לא יודע מה יהיה פה
- 1.מטי 28/07/2022 14:51הגב לתגובה זותפסיקו לבלבל את המוח עם הדיור. !
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0.97% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0.97% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
