פרויקט "חוף התכלת" בהרצליה אושר; 14,100 דירות ייבנו
הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב, אישרה למתן תוקף את תוכנית 'חוף התכלת' - רובע עירוני חדש בדרום-מערב הרצליה.
רוב שטחו של הרובע הינו בבעלות פרטית, ויתר השטחים בבעלות רשות מקרקעי ישראל ועיריית הרצליה. הרובע מחולק ל-3 מתחמי תכנון בהם יקודמו תוכניות מפורטות.
הרובע החדש כולל 14,100 דירות במבני מגורים בגבהים שונים: בניה נמוכה יחסית ומדורגת של 6-8 קומות מכיוון מערב (חוף הים) לכיוון מזרח (כביש 2), ושילוב של בניה גבוה יותר שגם היא מדורגת מ-8 קומות ועד ל-30 קומות באזור התעסוקה בחלקה המזרחי.
בעקבות ההתנגדויות שהוגשו לוועדה המחוזית, הוחלט להגדיל את היקף יחידות הדיור המוצעות בתוכנית המופקדת מ-12,500 יחידות דיור ל-14,100 יחידות דיור. הוועדה קבעה תוספת של 1,600 יחידות דיור בהישג יד לשוק הפרטי, בנוסף לכ-,1,890 יחידות דיור בהישג יד שתנהל הרשות המקומית, כולל הגדרת 40% מהן להשכרה ארוכת טווח במחיר מופחת מהשוק, וזאת על מנת להבטיח את האפשרות לקיום מגוון אוכלוסיות רחב ברובע העתידי.
בנוסף ליחידות הדיור, כולל הרובע כ-640,000 מ"ר שטחים למבני ציבור מקומיים וכלל עירוניים, כ-680,000 מ"ר שטחי תעסוקה, כ-30,000 מ"ר שטחי מסחר, כ-2,000 חדרי מלון, 690 דונם של פארק חופי בנוסף לכ-130 דונם שטחים פתוחים, לרבות פארק ארכאולוגי וטבע עירוני בתל מיכל. כמו כן, מערך שבילים עבור הולכי רגל ורוכבי אופניים המאפשר בין היתר, את נגישותו של הרובע אל טיילת החוף וחוף הים. זאת, תוך הישענות על תוואי הקו הירוק של הרכבת הקלה. התוכנית להקמת הרובע מציעה לאורך כביש 2 מבני תעסוקה כהמשך לרובע העסקים המערבי של הרצליה.
הרובע כולל מגוון שטחים ציבוריים ובהם פארק משמעותי בחלקה המערבי: הפארק החופי הכולל את הפארק הארכאולוגי 'תל מיכל' המשתרע על שטח כולל של 690 דונם, זאת בנוסף לכ-130 דונם של שטחים ירוקים. שטחים פתוחים אלו יוצרים חיבור של חלקי השכונה, דרך הפארקים המשמעותיים בחלקה המערבי ועד לחוף הים. עוד בהיבט הסביבתי, הושם דגש על ניהול מי נגר באמצעות שטחים ייעודיים לאיגום והשהיית מי נגר.
- אנבידיה מפתחת את הצפון: קמפוס ענק בקריית טבעון ליותר מ-10,000 עובדים עד 2031
- 2024: שנת שיא בהתחדשות עירונית - בשטח זה כבר נראה אחרת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהתאם לסמיכות לקו הרכבת הקלה (הקו הירוק) ושירות התחבורה הציבורית המשלים, מוצע תקן חנייה מופחת ופרוגרסיבי במטרה להפחית משמעותית את השימוש ברכב פרטי.
מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, אדר' ארז בן אליעזר: "מדובר בתוכנית להקמת רובע עירוני אינטנסיבי שישלב מגורים, מבני ציבור, תעסוקה, מסחר ומלונאות. כמו כן, התוכנית מייצרת שטחים פתוחים של פארק חופי משמעותי וכן שטחים ציבוריים בלב שכונת המגורים. התוכנית מהווה רצף עירוני שמקשר בין רובע דב מדרום למרינה ולאזור התעסוקה המתחדש בהרצליה פיתוח כל זאת תוך הסתמכות תחבורתית על הקו הירוק של הרכבת הקלה המגיע ממרכז תל אביב".
- 4.חיים 01/03/2022 16:39הגב לתגובה זואיזה מיקום חלום .
- 3.עוז 01/03/2022 11:01הגב לתגובה זולדעתי משרד הפנים יחזיר את התוכניות לשם הכפלת הבניה ולפי הצפיפות של תכנית 3700 . בזבוז משאב קרקע כזה יהיה בכיה לדורות...
- 2.יובל כץ 28/02/2022 04:52הגב לתגובה זולרגע זה נשמע מופלא, אבל זה יקח 15 שנה בקל, הבטחות שלא יהיו קיימות לגבי נושא שימור הטבע הירוק וגימור הפיתוח בתת רמת הבניה. אז עוד כסף לקבלנים וחוסר התייחסות לסביבה ולאזרח
- 1.השוק לפני קריסה 28/02/2022 00:15הגב לתגובה זולברוח מנדלן ובורסה !!!!!
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
