מה עושים כשלא רוצים לעבוד קשה בתחום הדיור? חוזרים על אותן הצהרות ומנטרות מהעבר ומנסים את הפתרונות הקלים, למרות שהם לא עזרו. טוב, אולי בעבר זה לא עזר ועכשיו כן? אולי. אבל סיכוי טוב שלא. הגדלת מס רכישה תשפיע על המשקיעים, אבל האם היא תשפיע על מחירי הדירות? סיכוי נמוך. אבל, זה סיסמא טובה לתקשורת - "אנחנו נלחמים במשקיעים העשירים בעלי הדירות". זה רווח פוליטי, אבל זה לא רווח אמיתי לרוכשי הדירות ובטח שלא לשוכרים - כנראה הפוך. המשקיעים יגלגלו להם את העלייה במס רכישה.

הממשלה שוב מסמנת את המשקיעים כאויב הציבור ומשיתה עליהם יותר מיסוי (למרות שבלי משקיעי דיור לא יהיו דירות להשכרה עבור האנשים החלשים ביותר - אלה שחייבים לגור בשכירות כי אין להם מספיק הון עצמי אפילו לדירה מסובסדת). אז נכון שהיו מתנגדים למהלך השגוי הזה - אבל בסוף כולם נכנעו והמהלך ייצא לדרך - למרות שהכלכלנים מסבירים שוב ושוב שהוא פשוט שגוי מבחינה כלכלית.

צריך להפסיק למכור לציבור הישראלי את האגדה כאילו שהמדינה היא איזה קיסר עשיר, רחום וחנון שמחליט להיות נדיב כלפי הנתינים שלו ומוכן לוותר בשבילם על הכסף שלו. כך הצהיר שר השיכון זאב אלקין היום עם המנטרה השגויה ש"הממשלה מחליטה להכניס את היד לכיס ולוותר על הכנסות מדינה ולהפסיד הרבה כסף, לפחות 12 מיליארד שקל ועל פי הערכות פחות שמרניות 20 מיליארד שקל" - חברים, זה לא 'הכסף של הממשלה' אלא פשוט כספי מסים שאזרחי ישראל משלמים מתוך מטרה/ תקווה/ אשליה שהכסף ישמש את הממשלה לנושאים חשובים. אם הממשלה מוציאה אותם בצורה לא נכונה אז זה לא 'ויתור של הממשלה' אלא פשוט ניהול לא נכון של הבעיה.

צריך גם להפסיק עם תוכניות כמו מחיר למשתכן ומחיר מטרה - שרק מעלות את הביקוש - גורמות לאנשים לרוץ ולקנות דירה, כי פתאום דירה של 1.5 מיליון שקל עולה להם 1.2 מיליון שקל אז למה לא פשוט להסתער על השוק? מעבר לכך, כבר ברור לגמרי שלא רק אנשים צעירים שאין להם דירה מיהרו וקנו דירות אלא גם היו הרבה שטיקים וטריקים כך שאנשים רשמו דירות על אחרים ורצו לקנות דירות כאילו הם זכאים. כדאי גם לזכור שהמדינה הוציאה יותר מ-7 מיליארד שקל על התוכניות האלה וכך יצא שוב ושוב שכל אזרחי ישראל מימנו קבוצה מאוד קטנה בעלויות עתק.

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

צריך גם לזכור כי מאות אלפים קיבלו מהממשלה בשנה וחצי האחרונות דמי אבטלה בגלל משבר הקורונה, ומאות אלפים נוספים קיבלו כעצמאיים או כבעלי עסקים כספים (שחלקם לא מגיע להם). ממש הליקופטר שזורק כסף. למה זה חשוב ואיך זה קשור? לאנשים נוצרה הכנסה פנויה בלי לעבוד - וכך גם חלק מהם הלכו לרכוש דירות. וכך באופן די מדהים, במקום שבמהלך מגיפה כלל עולמית ומשבר כלכלי עולמי מחירי הדיור ירדו - הם זינקו.

אפשר גם לזכור שלא ברור למה כל צעיר וצעירה בישראל של היום צריכים שתהיה להם דירה בבעלות, ולא רק שרוצים לרכוש דירה, אלא משום מה גם חייבים שהיא תהיה דירה גדולה של 4-6 חדרים, כאשר למעשה הצעירים בישראל מנסים לחיות היום באותה רמת חיים של ההורים שלהם, אבל מבלי לשאת בעלויות של כך (ההורים חיו בדירות צנועות יותר, טסו פחות לחו"ל, ורכשו את הדירות שלהם אחרי שנים רבות של חסכון). אפשר גם לשאול מדוע יותר חשוב לדאוג לדירה עבור אנשים צעירים ולא למשל לדירה עבור אנשים מבוגרים שעדיין לא הצליחו להגיע לדירה. אבל במסגור של תפיסת העולם בישראל - חייבים לתת לצעירים 'להגיע לדירה'.

אמר היום שר האוצר אביגדור ליברמן - ובצדק - כי הבעיה המרכזית היא שריבית הפרייים של בנק ישראל עומדת על כמעט 0 - וזה דוחף אנשים לרכוש דירות. זו אכן בעיה עולמית ובעולם מחירי הדיור עלו השנה עוד יותר מאשר בישראל (ובאופן כללי - הם לא עלו בצורה חריגה ביחס לעולם). בארה"ב מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה בכ-20%, בבריטניה וקנדה כ-12%, באוסטרליה כ-16%.

• הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
• רובי קפיטל תממן פרויקט פינוי-בינוי במעלה אדומים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

אבל בכל זאת יש הבדל בין ישראל והעולם - גידול האוכלוסייה בישראל הוא חריג ביחס לעולם המערבי וכדי להדביק את גידול האוכלוסין - צריך להגדיל כל שנה את היקף הדירות בכ-2%. זה בהחלט אתגר משמעותי שיש לישראל ואין למדינות אחרות בעולם.

הבעיה היא שכאשר הציבור הרחב רואה שמחירי הדיור עולים אז הוא חושש שהם יעלו עוד יותר - ואז הוא יורד מהגדר ורוכש דירות. ומי שלא רוכש, רואה שהמחירים ממשיכים לעלות ואומר לעצמו, רגע אם לא ארכוש עכשיו הם ימשיכו לעלות ואז גם הוא נשבר ורוכש. ואז מגיעים אנשים נוספים ששוב נכנעים לחששות ורוכשים - וכך נוצר אפקט פיגמליון (הנבואה שמגשימה את עצמה), כלומר ספקולציה של עליית מחירים שהיא בכלל אינה אמיתית, והמחירים ממשיכים לעלות ומתנפחים ומנפחים.

מה הממשלה כן צריכה לעשות?

את העבודה הקשה: לשחרר חסמים, לחפור עמוק ולהבין למה הליך התכנון בישראל הוא כזה ארוך כך שיכולות להתחלף בישראל ממשלה ועוד ממשלה - אבל דירות עוד לא ייבנו (לא, לא רק בגלל הסחרור של 4 מערכות הבחירות האחרונות. בישראל יכולות לעבור יותר מ-10 שנים עד שתיבנה דירה, ובינתיים התחלפו כבר 3 ממשלות).

צריך להחליט להתעמת עם ראשי ערים.  ראשי ערים - בהגדרה - מעדיפים נדל"ן מסחרי (משרדים) ולא תושבים - "שהתושבים יגורו במקום אחר ויבואו לעבוד אצלנו", כך אומרים ראשי הערים - ובצדק מבחינתם שכן תשלומי הארנונה שהציבור משלם נמוכים מכמה שהוא צורך מהעירייה. בניגוד לכך - משרדים משלמים הרבה יותר ארנונה אך כמעט לא מקבלים בתמורה. איפה הבעיה? שכל ראשי הערים חושבים כך וממילא כולם רוצים משרדים ולא רוצים תושבים... אז איפה יגורו האנשים? 'בעיר הסמוכה' אבל לא אצלי.

צריך להחליט לסבסד דיור באופן ישיר במקום באופן עקיף, ובעלות של מיליארדים רבים של שקלים. צריך לסייע לאנשים לגור בשכירות לטווח ארוך, להשקיע ולשפר את שוק השכירות כך שהוא יהווה אלטרנטיבה ראויה לרכישת דירה, וכך הביקוש יצטמצם מאליו במקום לגדול.

אפשר גם להוריד את המס על שוק ההון ולאפשר לאנשים להשקיע בדרכים אלטרנטיביות לשוק הדיור.

הנוסחה לפתרון שוק הדיור נמצאת בצד ההיצע - שחרור קרקעות, פינוי בינוי גם דיור ציבורי. לא בהעלאת מס רכישה. זה נעשה בהדרגה. הממשלה כן מזיזה דברים, אבל זה לאט מדי. הפתרונות הרדיקליים זקוקים למאמץ רב והתוצאות שלהם לוקחות זמן רב. לא משהו שנכון לפוליטיקאי שמסתכל לטווח הקצר ורוצה לקצור פירות בטווח הקרוב. אז אולי זו הסיבה, ויש סיבה שלא נעים להגיד אותה, אבל היא המציאות - לבעלי הדירות אין אינטרס שמחירי הדירות יעצרו או יירדו. הם מרוויחים כאשר הדירות עולות וככל שיש להם יותר דירות ככה טוב יותר. יש לנו הרבה חברי כנסת שיש להם יותר מדירה אחת. זה אולי מסביר את ההתעלמות הגורפת מפתרון אמיתי. זה לא משרת את האינטרסים האישיים שלהם.

חוץ מזה - לרוב הציבור יש דירה. הרוב הזה מרגיש עשיר יותר, מרגיש כלכלית חזק יותר ככל שערך הדירה עולה. הרוב הזה מייחס את ההשבחה בערך הדירה שלו - לממשלה. אז איזה אינטרס יש לממשלה להוריד את מחירי הדירות. זה בדיוק כמו שהאינטרס של הממשלה (במיוחד בשנת בחירות) שתהיה שנה טובה לבורסה. 

אלה כוחות חזקים ומשפיעים ולמרות שהם לא נאמרים, הם נמצאים מאחורי הקלעים. האמת שפעם לא התייחסנו אליהם כלל, אבל ככל שעוברות השנים בלי פתרון אמיתי לשוק הדיור, כך גם אנחנו הופכים לפחות תמימים.