שכירות ארוכת טווח? אולי תפסיקו להוציא את המשקיעים מהשוק
ועדת הכספים של הכנסת אישרה לקריאה שניה ושלישית את הצעת חוק השכירות המוסדית. למקרא ההודעה ניתן היה לחשוב כי מדובר בבשורה של ממש, האומנם?! לצערנו, שוב לא חושבים "מחוץ לקופסא" ושוב מניחים את אותן הנחות בסיס וממחזרים את אותם "פתרונות" שכולם כבר נוסו בעבר במימון כזה או אחר – שינוי במינוני התרופה כן – חיסון אמיתי ארוך טווח לקורונת השכירות בישראל? ממש לא!
לקריאה נוספת:
> הממשלה תעלה את מס הרכישה? היא דווקא תפגע בשכבות הכי חלשות
> רוצים להוריד את מחירי הדיור? תתחילו מהורדת המס על שוק ההון
בשבוע הבא הממשלה שוב תעלה את מס הרכישה ל-8% אבל זה ממש לא הפתרון. אם היו חושבים "מחוץ לקופסא" היו זונחים פעם אחת ולתמיד את המחשבה שכל תחום שכירות ארוכת הטווח בישראל מבוסס רק על כמות הדירות וגובה הטבת המס בהתאם לשנות השכירות. בכל הכבוד ל"נערי האוצר" לא כל החוכמה שירדה לעולם ירדה בהכרח במתחם האוצר בירושלים. יש לזכור כי בעבר כבר שונה החוק לעידוד השקעות הון בכל הנוגע לסעיפים השונים הקשורים בהשכרה ארוכת טווח פעמים רבות, פעם לכאן ופעם לכאן – ותמיד התברר בדיעבד כי לא נבנית בפועל כמות דירות משמעותית להשכרה ארוכת טווח.
- אשטרום זכתה במכרז שיכון הרופאים בתל השומר, בהיקף 1,189 יח"ד
- רנט איט ומגדל רוכשות 75% מפרויקט השכרה לטווח ארוך באשדוד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מתן הטבות מס על בסיס תחשיבים מפולפלים של תקופות שכירות כאלה ואחרות, כבר מזמן לא מועילה ויוצרת לכל היותר מספר מועט של מתחמים בשליטת מספר מועט של חברות גדולות - "טיפה בים" ולא יותר.
הטבות הממשלה והאוצר, צריכות להיות מופנות לטיפול בהבטחת התשואה הסבירה ליזמים וקבלנים שיבנו למטרת השכרה למגורים. הדרך הראויה אינה לדחוק את רגלי המשקיעים משוק הנדל"ן ולהקשות על הקמת פרוייקטים חדשים – ההפך – דרך המלך היא ליתן את הטבות המס למי שמוכן להשקיע בהשכרת דירות מגורים עם תשואה נמוכה יחסית וכך השכירות תיתן מענה אמיתי גם באזורי ביקוש.
במילים אחרות – הטבות המס הניתנות, אין צריכות להתבסס רק על שנות ההשכרה ו/או כמות הדירות, אלא גם ובעיקר על פרמטר עיקרי והוא התשואה המושגת בגין אותן דירות. אין שום סיבה שמדינת ישראל תיתן הטבת במס לשכירות ארוכת טווח כאשר ממילא מושגת תשואה גבוהה על ההשקעה. הטבת מס כזו, לא תועיל באותם מקומות בהם הביקוש גדול וקשה לבסס תשואה ראויה. הדרך הנכונה היא לטפל במרכיב העיקרי שמעניין כל יזם –– "התשואה" – מונח כל כך בסיסי ומוכר בעולם הכלכלי – ולמרות זאת "נעלם" מתחשיבי האוצר.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
יש לקבוע את הטבות המס להשכרה למגורים בעיקר לפי תשואה, תוך בחינה מחדש אחת ל-5 שנים של התשואה על ידי השמאי הממשלתי וכך מדרגת המס תהיה תלויה במרכיב התשואה על ההון. זו הדרך הראויה להעניק כדאיות של השכרה על פני מכירה, זו הדרך המוכרת והפשוטה בעולם וככל שנתעלם ממנה כך נתרחק מחיסון הקורונה האמיתי לשוק הנדל"ן בכלל.
לו יזמים היו יודעים, שעד לתשואה של 3% הם לא ישלמו מס כלל וככל שהתשואה יורדת מ-3% המדינה אף לא תגבה מהם מע"מ על ההשקעה ולעומת זאת בתשואה העולה על 3% מתחיל מס מדורג, וב- 5% ומעלה משלמים מס מלא, יזמים רבים היו בוחנים תדיר ובהיקפים גדולים יותר את הרחבת מעגל השכירות למגורים וכך היינו מבססים שוק השכרה גדול בישראל - לא "דירה להשכיר" אלא "דירות רבות להשכיר".
אין שום סיבה, שמי שמשיג תשואה של 5% ויותר יקבל הטבת מס על חשבון אזרחי המדינה ולא משנה כמה שנים הוא מחזיק את הדירות, ולעומתו, לא תצליח לשכנע אף יזם שמשיג פחות מ- 3% תשואה לבנות דירות להשכרה – כל כך בסיסי ופשוט – ולמרות זאת נעלם מעיני קובעי המדיניות באוצר!
- 6.גדעון 29/10/2021 00:50הגב לתגובה זו"הזוגות הצעירים" מסכנים אין להם כסף לרכוש דירה.אולי תסבירו לי איך הם קונים דירות כמו גרעינים במחיר של מעל מיליון שח במחיר למשתכן? ואחרי זה בוכים שאין להם כסף.
- 5.רחל 28/10/2021 16:54הגב לתגובה זויש לי דירה במגדלי הצעירים בתל אביב שעכשיו מתאכלס יש עשרות דירות להשכרה במחירים שונים ובתנאי חוזה שונים? לא מתאים לאחד המוכר או התנאים בחוזה? עולה קומה למעלה או יורד קומה למטה וחותם עם מישהו אחר ממתי מונופול נהפך לפיתרון? רוצה לעודד שכירות ארוכת טווח תעודדו את המשכיר הקטן על ידי הטבות להשכרת ארוכת טווח שירוויח כמה גרושים, למה לעודד מונופולים שפועלים מתוך אינטרס כללי גרידא וישעלו בכל שנה את המקסימום המותר להם לגבות בשביל להציג שיפור ברווחיות למשקיעים.
- 4.אחד מהעם 28/10/2021 16:33הגב לתגובה זוכל מילה בסלע ! "לו יזמים היו יודעים, שעד לתשואה של 3% הם לא ישלמו מס כלל וככל שהתשואה יורדת מ-3% המדינה אף לא תגבה מהם מע"מ על ההשקעה ולעומת זאת בתשואה העולה על 3% מתחיל מס מדורג, וב- 5% ומעלה משלמים מס מלא, יזמים רבים היו בוחנים תדיר ובהיקפים גדולים יותר את הרחבת מעגל השכירות למגורים וכך היינו מבססים שוק השכרה גדול בישראל - לא "דירה להשכיר" אלא "דירות רבות להשכיר".
- יזם 29/10/2021 14:40הגב לתגובה זובטח לא בישראל שבה השוכרים בטוחים שמותר ומגיע להם הכול. לא כולם רוצים להתעסק עם אספסוף מקומי, ומעדיפים להשאיר את הדירה ריקה ולהרוויח במכירה.
- 3.צביקה 28/10/2021 15:39הגב לתגובה זואחרת לא תהיה להם לגיטימציה לפנות למוסדיים ויזמים כאילו הם מוכנים לחוזים ארוכי טווח. ולהקשות את החיים למשכירים הפשוטים. ליזמים ייתנו הטבות מס ולבעל דירה שניה יוטלו מיסים כמו מס רכישה 8% מס דירה 3 וכל המרעין בישין
- מתי 29/10/2021 14:35הגב לתגובה זומספיקים בשביל להוציא את החשק בכלל להשקיע בדירה, שבמילה שוכרים כנראה יהרסו אותה, אז מדברים פה על תשואה מעל 3%??? מישהו בכלל לא מבין את השוק לדעתי.
- 2.שלומי 28/10/2021 14:50הגב לתגובה זומהפרש המס שהמשקיע ישלם.... ישלם עוד 50k ובחודשיים השווי יעלה... עדיין שווה
- הציבור מטומטם ועשיר ולכן ישלם!!! (ל"ת)יפית 28/10/2021 15:23הגב לתגובה זו
- 1.חיים 28/10/2021 14:07הגב לתגובה זוכולם מדברים על שכירות לטוח ארוך, אבל האם זה מה שהשוכרים מעוניינים בו. מניסיון אישי, ניסיתי להסכיר את דירתי בשכירות ארוכת טווח, להפתעתי לא היה לזה ביקוש. השוכרים התעקשו על שנה פלוס אופציה. לדעתי הסיבה נובעת מהרצון לגמישות, סכרים לא רוצים להיות כבולים לדירה מסוימת לטווח ארוך. ואת זה אף אחד לא לוקח בחשבון
- רונן 28/10/2021 15:35הגב לתגובה זופשוט אף אחד לא אומר אותה שוכרים רוצים גמישות ולא להיות כבולים לחוזה ארוך טווח
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
