קרקעות חקלאיות – עסקאות מסוכנות עם פוטנציאל רווח גדול: מה צריך לדעת וממה להיזהר?
על רקע הזינוק במחירי הנדל"ן בישראל למגורים במיוחד מאז פרוץ הקורונה, גוברים הפרסומים והשיווקים מאחורי מכירה של קרקעות חקלאיות והבטחה לרווח גבוה. בשעה שמוכרי החלומות מלאים בהבטחות, המציאות בשטח היא שתחום הקרקעות הוא למקצוענים בלבד, או עבור רוכשים מיומנים ובעלי אמצעיים שנעזרים באנשי מקצוע בלתי תלויים.
קרקע חקלאית שאינה מופשרת לבנייה, היא המצב התכנוני הראשוני ביותר. מצב זה משאיר חופש גדול מאוד לרשויות או גורמים לייעד את הקרקע למגוון רחב של ייעודים, מלבד בנייה למגורים וגם ליעודים לא סחירים כמו פארק, שטחים פתוחים, ציבוריים והפקעות שונות. האם בכלל הקרקע תופשר לבנייה? מכאן נדרשות בדיקות מעמיקות וזהירות צרכנית. לכן, טרם רכישת קרקע יש לבחון שורה ארוכה של משתנים ובדיקות כדי להפחית את הסיכון בעסקה.
הקרקעות נראות כיום יותר אטרקטיביות בגלל עליית מחירי הנדל"ן למגורים ודרישה גוברת להפשרת קרקעות מצד המדינה ויזמים. עם זאת, ההגעה ליעד הנכסף של קרקע מופשרת ומאוחר יותר קרקע המיועדת לבנייה, רצופה בתלאות, ועדות, התנגדויות ולעתים גם מאבקים. הפשרה של קרקע לבנייה זהו תהליך שייקח שנים ארוכות, אם בכלל, לפעמים גם עשרות רבות של שנים. על כל משקיע או רוכש לקחת זאת בחשבון.
לבחור קרקע שיש לה פוטנציאל ממשי לשינוי ייעוד
לאיזו קרקע יש פוטנציאל גבוה לשינוי ייעוד? לזו שתוכנית המתאר סימנה אותה להפשרה. בנוסף, הסבירות כי קרקע הנמצאת בסמוך לשכונה קיימת או בסמיכות לבניינים בנויים תופשר גבוהה. המונח המקצועי כדי לתאר את אותה צמידות הוא "צמוד דופן", קרי שטח הצמוד לשטח בנוי או מופשר.
- מס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
- רוצים קרקע בחינם לבניית בית? הנה התנאים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עם זאת, על המשקיע לוודא כי הקרקע לא נמצאת בסמוך לערכי טבע, מסלולי טיסה, אתרי ארכיאולוגיים, מגבלות משרד הביטחון, שטחי אש, בארות מים או כל גורם קרקע שעלול לעכב, או במקרה הפחות טוב להכשיל את הכשרת הקרקע למגורים. במידה ויש גורמים שעלולים להוות מכשול לשינוי ייעוד, תהיה לכך התייחסות בדוח שמאי שעל המוכר הקרקע להציג, כפי שנסביר בהמשך.
לרכוש קרקע המספיקה לבנייה של יחידת דיור אחת לפחות
צריך להביא בחשבון שיש לקנות קרקע שהגודל שלה יאפשר לפחות הקמה של יחידת דיור אחת. זו נקודה קריטית ביותר. אם גודל הקרקע שרכשתם לא יאפשר בעתיד הקמה של יחידת דיור אחת לפחות, בהינתן מצב שהקרקע תופשר, אתם עלולים להישאר עם מעט מאוד מפירות ההשקעה, בשעה שהסיכון שלקחתם על עצמכם בעת הרכישה היה גדול מאוד.
בתחשיב קרקע ליחידת דיור יש לקחת בחשבון צפיפות לדונם נטו וברוטו בתוכניות הפשרה סמוכות בהתאם למדיניות הוועדות המקומיות והמחוזיות באותו אזור.
במידה ורוכשים שטחים קטנים לעתים משיקולים של מחירים אטרקטיביים, כפי שמשווקים לאחרונה של 20 מטר קרקע, הרי שברור כי לא יהיה ניתן לבנות עליו דירה. התוצאה תהיה שלאחר הפשרת הקרקע והגעה ליעד הנכסף, בעל השטח החקלאי הזעום (20 מ"ר) לא יוכל לממש את הבניה, ולבקש פטור מהיטל השבחה לבנייה עצמית ואולי גם לקבל פטור ממס שבח במידה וזו תהיה דירתו היחידה.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
אם הקרקע שרכשתם לא מספיקה לבנייה של יחידת דיור אחר לפחות, תאלצו למכור את הקרקע טרם הבנייה. במסלול הזה תשלמו מסים של 25% על הרווח ברוטו מעליית הערך ועוד היטל השבחה של 25%. כלומר תישארו עם חלק קטן משמעותית מהרווח ברוטו, הרי שאין כל הצדקה לגודל הסיכון שלקחתם.
לדוגמה, אם רכשתם קרקע בעלות של 100,000 שקל וערכה הוכפל ל-200,000 כעבור כמה שנים, הרי שבניכוי היטל השבחה ומס שבח הרווח שלכם יהיה 37.5 אלף שקל בתוספת הקרן בגובה 100,000 שקל. כשהסיכון הוא הפסד מלוא סכום ההשקעה, או במקרה היותר טוב, במצב שבו הקרקע לא תופשר לבנייה, ייתכן שלא תהיה עליית ערך או שעליית הערך תהיה זניחה מאוד.
יש להביא בחשבון ששיעור ההפקעה מהקרקע שרכשתם לצרכי ציבור, כלומר עבור כבישים מדרכות, גנים ציבוריים ופארקים יהיה בשיעור של 40% ואף 50% ויותר.
טרם ההחלטה: מוכר הקרקע חייב להציג דוח שמאי, גם הקונה חייב לקרוא אותו
על מנת להגן על רוכשי הקרקעות מטעויות גסות, נקבע החל משנת 2015 תקן 22, המחייב את מוכרי הקרקעות החקלאיות להציג בפני ציבור הקונים דו"ח שמאי שיתאר, יסכם וינתח את הסיכונים והעובדות לגבי קרקעות חקלאיות. החוק מחייב את המוכר להציג דו"ח שמאי שכזה. למרות זאת, האחריות לעסקה היא בידי הרוכש ועליו לגלות אקטיביות. חשוב שהמשקיעים או הרוכשים יידעו שהם חייבים לעיין בדו"ח כזה בכובד ראש, לפני שהם מקבלים את ההחלטה.
מה כולל תקן 22 ומה חשוב לרוכשים לדעת?
תקן 22 מתייחס אך ורק לשומות שיוצאות לקרקעות חקלאיות, ללא תוכנית בניין עיר שמאפשרת בניה. קרי, קרקע ספקולטיבית, התקן דורש התייחסות לשווי הקרקע בשני מצבים: שומה המתייחסת לשווי בהתאם ליעוד הקרקע ה"חקלאית" ושומה המתבססת על ההנחה עבודה כי תאושר בעתיד תכנית בניין עיר אשר תאפשר מימוש בניה על הקרקע. כפי שקורה בכל דוח שמאות מקרקעין, חלה החובה לזהות את הקרקע באופן חד חד ערכי, תוך תיאור המרחב התכנוני כולל המצב התכנוני הקיים. דרישה נוספת היא שעל השמאי לציין את החסמים והתהליכים בדרך למימוש הקרקע לבנייה ואת אומדן הזמן הצפוי. זהו חלק חשוב מאוד שכן, גם אם הצפי הוא שהקרקע תופשר לבנייה, ייתכן ויעברו עוד שנים רבות עד אישור תוכנית בניין עיר ולאחר אישורה עוד לפחות שנתיים לקבלת היתר בניה, והכל בכפוף להסכמת יתר בעלי הזכויות.
בשורה התחתונה, עסקאות בקרקעות חקלאיות דורשות ניתוח, עומק ובדיקות שונות ולעתים משמעותיות בהשוואה לעסקאות נדל"ן אחרות. חשוב שמי שבאים לבצע עסקאות כאלה יהיו מודעים לכך ויפעלו בצורה המקצועית ביותר.
הכותב הוא כלכלן ושמאי מקרקעין
- 3.מורן 08/11/2021 14:12הגב לתגובה זומי שיהיה חכם לקחת ליווי של חברה אלופה בתחום יהנה מרווח מעולה!!
- יש לך מלווה תותח כזה? (ל"ת)בוש 10/07/2022 13:16הגב לתגובה זו
- 2.אני26 08/11/2021 07:39הגב לתגובה זוקודם כל שמשקיעים בקרקעות צריך לעשות זאת בליווי מקצועי ולא עם כל אחד. תכלס כדאי להשקיע בקרקעות קונה בזול ומרוויח בעליית מחירים שהקרקע מאושרת.
- 1.בן 04/11/2021 01:02הגב לתגובה זוכל מי שקונה 300 מר ומפנטז על בניית ווילה תוך כמה שנים יתבדה. גם אם הקרקע תהפוך לקרקע לבנייה - יופקעו ממנה שטחים לשטחי ציבור (כבישים, גנים וכו) כך שעל מה שיישאר לא ניתן יהיה לבנות... ועל הרווח עוד משלמים היטל השבחה, מס שבח וכן... סיכון גדול, רווח קטן ומי שמרוויח אלה הם אותם אנשים שמוכרים 300 מר ב 200 אלף שקל בניגוד לשווי הריאלי שהוא בין 6k ל 12k ... מרוויחים על חשבון פראיירים 3,000 אחוז רווח מיידי
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
