הסבת משרדים למגורים: איך עושים זאת נכון?
בשורה חשובה לרוכשי הדירות – וועדת הפנים של הכנסת החליטה, בקריאה ראשונה, לאשר הסבת 30 אחוזים משטחי המשרדים המתוכננים לטובת דירות מגורים. מזה שנים שרשויות התכנון מאשרות שטחי משרדים ותעסוקה ללא יחס תואם לביקוש. וזאת בזמן שקיים מחסור גדל והולך של שטחי מגורים. מעבר לכך שמהלך כזה יביא להגדלת היצע הדיור בזמן קצר יחסית, הוא גם יענה על הצורך בעירוב שימושים בסביבה העירונית, צורך חשוב שהתעורר ביתר שאת בתקופת הקורונה.
יחד עם זאת, ובמיוחד מניסיון העבר, חשוב שמקבלי ההחלטות יידעו לבצע את המהלך באופן הנכון וסוף מעשה במחשבה תחילה. מדובר בפוטנציאל אדיר של מיליוני מ"ר שמפוזרים במקומות שונים בארץ. כדאי שמוסדות התכנון טרם יחליטו היכן וכמה מ"ר להסב לשטחי מגורים יבצעו בדיקה מעמיקה של השוק. למשל, באזור המע"ר של תל אביב, מצד אחד יש מחסור משמעותי במגורים בסביבה הזו וההגיון הוא שיסבו שם שטחים גדולים של משרדים, אבל מן הצד השני באזור הזה גם הדרישה למשרדים היא גבוהה וצריך למצוא את נקודת האיזון הנכונה.
לא פחות חשוב, הניסיון בארץ של בניינים מעורבי שימושים הוא מועט. איך יראה תמהיל הדירות העתידי באותם מתחמי משרדים שיהפכו לבעלי שימושים מעורבים? האם, למשל, יהיה פיקוח מלמעלה על גודל הדירות שיקודמו, ואיזה אחוז מתוכן יהיה מיועד לדיור בר השגה, או שמא ההחלטה תהיה בידי כל יזם וכל קבלן, על פי ראות עיניו?
בנוסף, ניתן לראות את ההבדל הגדול בין הזינוק במחירי הדיור, יותר מ-100% בעשור האחרון, לבין מחירי המשרדים, שלא עלו כמעט באותה תקופה. המשמעות היא ברורה: ראשי הערים מעדיפים הרבה יותר את המשרדים מאשר את התושבים. עדיף להם שתושבים יגורו בעיר אחרת ויבואו לעבוד בעיר שלהם. למה? כי על כל תושב העירייה מפסידה כסף (תשלומי הארנונה לא מכסים את עלויות התושבים) ואילו משרדים משלמים לעירייה פי 5 והעירייה כמעט לא צריכה להוציא עליהם כסף.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לכן שאלה חשובה נוספת היא מה יהיה חלקן של העיריות והרשויות המקומיות שבהן ממוקמים אותם מתחמים. האם יהיה מנדט לרשויות להחליט כראות עיניהן היכן ייבנו אותן דירות, או שמא תהיה זו הנחייה של ועדות התכנון המחוזיות והארציות? מה יקרה, אם באותה סיטואציה עיריות שיחפצו בארנונה לעסקים יותר גבוהה, יתנגדו מסיבה זו או אחרת להחלטה?
נקודה חשובה נוספת היא הפיתוח הסביבתי באותם מתחמים. מדובר במבנים שתוכננו להיות משרדים בלבד ובהתאם לכך תוכנן הפיתוח. קיים צורך לשנות את הפיתוח שיהיה מותאם לצורכי מגורים, לרבות הקמת שירותים עירוניים כגון מוסדות חינוך, תרבות ובילוי, מסחר שכונתי, פארקים וגני שעשועים.
יש כמובן לנצל את ההזדמנות ולשנות את המגמה בשנים האחרונות של עודף בדירות גדולות לעומת מחסור גדל והולך בדירות קטנות, במיוחד באזורי הביקוש בהם ממוקמים מירב מתחמי העסקים.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
תכנון נכון שיביא בחשבון את כל הפרמטרים יכול להגדיל את היצע המגורים משמעותית, ואולי יעזור במשהו לעצירת המגמה של עליית מחירי הדיור.
צילום: אלן צ'פלסקי
*דליה עסיס היא שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה באוניברסיטת בר-אילן
- 4.איך נותנים לכם לכתוב שטויות (ל"ת)יעקב 24/10/2021 13:21הגב לתגובה זו
- היצע לביקוש=מצליח! 25/10/2021 09:07הגב לתגובה זולהוריד מייד ל50% חתימות דיירים לפינוי בינוי בתמא38/3. על המדינה להתערב במשבר ולממן תשתיות בהתאם. זו התוכנית היחידה שעובדת עם קבלות, במיוחד באזורי הביקוש!. שאר תוכניות הממשלה ומשרד השיכון הן ללא התכנות תפעולית וכלכלית, יגרמו לביזבוז,לסחבת ביורוקרטית לעוד המון שנים והתגברות אסון הדיור עם תוצאות קשות
- 3.Sb210837 24/10/2021 13:02הגב לתגובה זויש לבנות רק דירות גדולות ואז לתת את ההנחה בתשלומים השונים לארנונה /מיסי למיניהם לבעלי זכאות. לוקחים משאב יקר ובמקום לבנות משהו נורמלי פשוט הולכים הפוך ומתאימים את גודל הנכס למיסים . למה!?@! צרות עין
- 2.Sb210837 24/10/2021 12:51הגב לתגובה זואפשר לתת הקלה במיסים/תשלומי עירייה ארנונה וכו' לזכאים שונים ומגוונים
- 1.כרמי 24/10/2021 12:28הגב לתגובה זוכלהתרגיל של יקור השירות זה מהלך ממשלתי גם של ביבי וגם של הממשלה הזו ויש לזה הרבה סיבות ואין טעם לפרט אותם ולכל זה רק סיפור ריק ולא יותר
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
