קרנות הריט למגורים בדרך לקבל הלוואות בערבות מדינה
קרנות הריט למגורים בדרך לעבור שינויים - האם זה טוב למשקיעים? כנראה שכן. ועדת הכספים אישרה לקריאה שנייה ושלישית את הרחבת פעילות קרנות הריט, שבמסגרת פרק השכירות המוסדית בחוק ההסדרים. המשמעות היא עידוד מודל של השכרה, במקביל למתן סוכריות לקרנות הריט.
אחד השינויים שנועד לקידום השכירות המוסדית בישראל הינו הסרת חסמים בפני קרנות ריט. על מנת ליהנות מההטבות השונות, הקרן מחויבת להשכרת הפרויקטים שבידיה ל-20 שנה לפחות. כיום קיימות בישראל 2 קרנות ריט בלבד - מגוריט 0.87% ו ריט אזורים ליוי 0.94% , והמדינה מעוניינת לדחוף להקמת קרנות נוספות, ולהגדלת יחידות הדיור המוחזקות בידי קרנות אלה. במטרה להגדיל את שוק הדיור ארוך הטווח וכתוצאה מכך לאפשר לציבור השוכרים שכירות ארוכת טווח ולהוריד את הלחץ לרכוש דירות.
הסרת חסמים להרחבת הפעילות של קרנות הריט, הינה במסגרת התאמות בפרק שני לפקודת מס הכנסה וכוללת את הצעדים הבאים:
1. הגדרת המוצר של השכרה ארוכת טווח – היום קרן ריט לא מתחייבת למשך תקופת השכירות, וכעת מבקש השינוי לקבוע כי השכירות תהייה במסגרת חוזה ל-5 שנים עם אופציה להארכה ל-5 נוספות, מה שיעמיד וודאות לשוכר.
2. לאפשר לקרנות ריט להתקשר עם יזם עבור התחדשות עירונית – כיום נכסי קרנות ריט שבמסגרת שכירות ארוכות טווח, אינן יכולות לקחת חלק בפרויקטים מסוג זה, השינוי קובע כי הקרנות יוכלו לקחת חלק בפרויקטי התחדשות עירונית, בתנאי שהדירות יושכרו בסך הכל ל-20 שנה, ולא תחשב במניין השנים התקופה בהן חל ההליך ההתחדשות העירונית, ולא ניתן היה להתגורר בהן. מטרת הצעד הינה למנוע מצד קרנות אלה, חסם לרכישת בניינים במתחמים אשר מיועדים להתחדשות עירונית.
- בתמורה ל-190 מיליון שקל - מגוריט רוכשת 47 דירות בתל אביב
- "המצב אצל קבלנים קטנים מדאיג, אנחנו עשויים לראות פשיטות רגל"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
3. הארכת התקופה בה הקרן מחויבת לאכלס בניין שבתהליך בניה – כיום מחויבת קרן הריט לאכלס שטח שבנתה תוך 5 שנים, במסגרת התיקון, נקבע כי הקרן תוכל לבקש ארכה ל-7 שנים, במידה וזו כוללת בקשה להגדלת זכויות תכנון, קרי להגדלת מספר יחידות הדיור בקרקע, מה שיביא בגידול היחידות לשכירות לטווח ארוך.
4. כניסה של מודל מכירה – לבקשת הוועדה תוכל קרן הריט למכור את הפרויקט להשכרה כולו לאחר 15 שנים, בהתניה שהרוכש יתחייב להעמיד את הפרויקט להשכרה ל-10 שנים נוספות, מה שיאריך את תקופת השכירות ל-25 שנים לכל הפחות לטובת שוק השכירות, ויאפשר גמישות לקרנות ההשקעה מן הצד השני ואפשרות להתפנות לפרויקטים חדשים.
5. הארכת חוק הריטים ב-10 שנים נוספות – הארכת חוק ההטבות לקרנות הריטים בעשור נוסף, כך שתוקפו יסתיים ב-2033, במטרה ליצור יציבות רגולטורית הנדרשת בעולם הנדל"ן.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
יו"ר הוועדה, ח"כ אלכס קושניר אמר על רקע ההתקדמות בחקיקה - "במקביל ביקשנו כי תיבחן מתן ערבות לקרנות הריט בתמורה לכך שיתחייבו להקצות חלק מהדירות לדיור בר השגה, בחשב הכללי מתקיימים דיונים בנושא הזה. לאחר חוק ההסדרים נתפנה לזה באופן נפרד, זה יאפשר לקרנות הריט להקטין את עלויות הגיוס מצד אחד, ומצד שני יאפשר לאוכלוסיות חלשות להיכנס לפרויקטים ארוכי טווח, תוך וודאות עבורם. אני קורא לבחון זאת בחיוב, החשב הכללי אמר לי שהדבר בבחינה".
נציג החשב הכללי ציין כי הצעד נבחן בחיוב וכי בחודשים הקרובים יינתן מענה לבקשת הוועדה.
ארז רוזנבוך, יו"ר קרן הריט מגוריט אמר - "כבר לפני שנה וחצי פנינו לחשב הכללי בבקשה להלוואות בערבות מדינה, אני לא יודע מה הם בודקים וכמה זמן לוקח להם. אם המטרה להביא את המוסדיים ל-50 אלף דירות ויותר, לא זו הדרך. כרגע יש ב-2 הקרנות רק כ-1,000 דירות להשכרה מתוך מאות אלפים בשוק, זו לא הצלחה".
- 6.אור 23/10/2021 14:43הגב לתגובה זושכר הדירה הולך על הוצאות הזויות ודמי ניהול. אני מנהל מספר נכסים, משלם כסף למתווך שגובה חצי חודש שכירות בערך לניהול מלא של כל הדירה. ככה הוא מתפרנס ואני מקבל הכנסה מסוימת, בתשואה לא מאוד גבוהה אבל יחסית בטוחה על ההון. אני משלם מס מוגזם בעת הרכישה, ואם אני רוצה למכור כדי לרכוש נכס יקר יותר לא מאפשרים לי, רוצים מס שבח הזוי ולכן אני לא אמכור לעולם. לעומת זאת, נותנים לקרן ריט הטבה בכל מס אפשרי, נותנים להם הלוואות מוטבות, ולמה ? למה לא לחלק לאזרחים כמו בארצות הברית ? איזה טירוף. בנוסף, אני לא מחזיק דירות בתל אביב ששם אין שום סיבה לתת הטבה למישהו, מי שרוצה לגור שם שישלם על פחית שימורים 7000 שקלים בחודש. אם במקומות אחרים לא תתן דירה באיכות גבוהה אתה תישאר ללא שוכרים או שמי שישכיר ממך ישלם מחיר נמוך מאוד וזה בסדר זה שוק חופשי. אני פשוט לא מבין את הקרנות האלו.
- 5.הממשלה החליטה שהיא לא רוצה שהיו נכסים לציבור ולאט לאט מדללת אותם (ל"ת).. 19/10/2021 11:14הגב לתגובה זו
- 4.ובקיצור 19/10/2021 09:20הגב לתגובה זושמקבלים מימון בערבות מדינה, פטורי מס ואפשרות למכור את הדירות בפטור ממס, אז למה שלפחות לא תתנו פטור ממס שבח והיטל השבחה גם למשכירים פרטיים שהשכירו את הדירה 10 או 20 שנים? כי כול המגמה היא להעביר הכול לידי מונופולים שתלטניים, ואז יקרה מה שקרא בשוק המזון, החלב ועוד והשאר היסטורית שחיתות שלטונית...
- 3.דימה 18/10/2021 22:36הגב לתגובה זואת המשקיע הפרטי יהרגו עם מיסי רכישה שבח והשכרה, לקרן הריט יתנו מס רכישה מופחת פטורים והטבות כיד המלך, כל הרווח מההשכרה הולך לחברת הניהול, פשוט ביזיון הקומבינה חוגגת !
- 2.יוסי ק 18/10/2021 09:23הגב לתגובה זובמקום שיגדילו את היצע הדירות היא מכניסה לשוק שחקן חזק שיתמודד על כמות נתונה של היצע. התוצאה תיהיה זנוק נוסף במחירי הדירות.
- 1.דוד 18/10/2021 09:19הגב לתגובה זוהממשלה מעדיפה את הגופים הגדולים, על משקיעי הנדל"ן הקטנים. מי שמכיר 100 דירות יקבל תמיכה ומי שמכיר 2-3 דירות ישלם מיסים כבדים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
